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抵押贷款事实上是对方的平衡表，即银行的资产负债表上的一项资产……而不是你的资产。
任何记过账的人都知道资产负债表必须平衡，但是平衡在哪里呢？事实上，你的资产负债表
并不平衡。如果你看看银行的资产负债表，就知道这些数字的真正含义。
现在它平衡了，合理了。这就是“B”和“I”的记账办法，但是这不是会计基础中所教的方
法。
在会计学中，你会把你的房子列为资产而把你的抵押贷款列为负债。还应注意的是，你的房
子的“价值”随市场波动而变化，而抵押贷款是确定的负债，不受市场影响。但是，对于“B”或
“I”，你的房子的“价值”不被看作资产，因为它不能带来现金流。
如果你还清抵押贷款，情况会怎样？
许多人问我：“如果我还清了抵押贷款，情况又会怎样？这时我的房子是资产吗？”我的回
答是：“大多数情况下，回答仍是否定的，房子仍然是一项负债。”有几个原因可以解释我的回 网： 63
答。一个是维修费和保养费。财产就像一辆汽车，即使你不使用它，它仍要不断地花钱维护……
一旦事情开始出现问题，好像所有的问题都会跟着出现。大多数情况下，人们用税后收入支
付房子和汽车的修理费用，而“B”和“I”象限中的人只把产生收入、带来正的现金流的财产列
为资产。
没有抵押贷款的房子也是负债的主要原因是你仍然没有真正拥有它……我是说真正地拥有。
即使你拥有它，政府也要向你征税。只要停付你的财产税，你就会发现谁才真正拥有你的财产。
这就是税收留置权的起源……这点我在《富爸爸，穷爸爸》一书中也曾提到过。税收留置权
是一个获得至少 16％的利息的好方法，如果房主不缴纳他们的财产税，政府将对他们应收的税收征
收利息，利率从 10％到 50％。让我们讨论一下这种暴利，如果你不纳财产税，像我一样的人就等于
替你缴纳……那么在很多州，你就欠了我税收以及利息。如果在一定时间内，你不付税收和利息
给我，我仅因我投入了钱就可以拿走你的房子。大多数情况下，财产税在退还时有优先权，甚至
优先于银行抵押贷款之前。我曾有机会买到一些房子，为此所纳税不到 3，500 美元。
不动产的定义
再次强调，要用你的大脑而不要用你的眼睛看钱。为了训练你的头脑，你现在必须知道有关
词汇的真正定义和数字系统。
现在，你首先应该知道资产和负债的区别，而且你应该知道“抵押贷款”的定义是一项“直
到死亡都有效的协议”，以及“财务”的定义，即财务意味着惩罚。你现在要学习“不动产”这
个词的来源以及一个流行的金融工具叫做“衍生工具”。很多人认为“衍生工具”是新生事物，
但事实上，它们很早就已经产生了。
“衍生工具”的简单定义是“派生于别的事物中的事物”。衍生工具的一个例子是桔子汁，
桔子汁是桔子的一种衍生品。
我过去常认为，不动产意味着“真实的”或者是可触摸的某种东西。我的富爸爸向我解释说，
英文“不动产”（real estate）
这个词实际上产生于西班牙语的“真实的”一词，含义是“皇室的”。El Camino Real 是指
皇室的马路，不动产是指皇室的资产。
1500 年左右，农业时代结束，工业时代开始，权力不再基于土地和农业。君主们认识到，他
们不得不根据土地改革法案进行改革，该法案允许农民拥有土地。这时，皇室创造出了衍生工具
。这些衍生工具，如通过对土地所有权的“纳税”和“抵押贷款”，成为让平民融资并获得土地
的一种方式。税收和抵押贷款是衍生工具，因为它们起源于土地。你的银行家不会称抵押贷款为
衍生工具，他们会说它是由土地“保证”的……不同的说法，相同的含义。因此，当皇室认识到，
金钱不再产生于土地而是产生于来源于土地的“衍生工具”时，君主们建立了银行，让银行管理
新增加的事务。今天，土地仍叫“不动产”，因为无论你为它支付多少钱，它都不再真正属于你，
它仍旧属于“皇室”。
你的利率是多少……真实利率？
富爸爸为他所支付的每 1 分利率进行态度强硬的斗争和协商。
他问我，“当银行家告诉你，你的利率是 8％时……这是真的吗？”我知道这不是真的，只要
你学会读数字就会了解。
让我们假设，你买了一所价值 10 万美元的住宅，首付 2 万美元，并以 8％的利率和 30 年偿还期
向
银行借到余下的 8 万美元。
5 年后，你将付给银行 35，220 美元，其中 31，276 美元是利息，仅有 3，944 美元是偿还债务。 网：新加坡国立大学MBA交流园地。免费整理，欢迎转载，请勿用于商业用途。欢迎访问mbaasia 64
如果你持有这笔贷款 30 年，你将支付本息共 211，323 美元，大大多于你最初借到的 8 万美元。
你支付的利息总和是：131，323 美元。
另外，这 211，323 美元还不包括财产税和贷款保险费。
有趣的是，131，323 美元看起来比 8 万美元的 8％要多得多。
这更像是利率为 160％的 30 年贷款。如我所说，他们并不是在说谎……他们只是没有说出全部
事实真相。如果你不会读数字，那么你真的永远也不会知道；如果你对你的房子很满意，你实际
上不会介意。但是，当然，这个行业知道，几年以后……你又会想另一栋新房子，一栋更大的房
子，一栋更小的房子，一栋别墅，或者重新融资你的抵押贷款。他们知道这点，而且事实上，他
们正热切等待着它的发生。
行业平均值
在银行业，抵押贷款的平均期限是 7 年，即银行期望人们每 7 年买一次新房子或重新融资一次。
这个例子意味着，他们期望每 7 年后收回他们最初的 8 万美元，再加上 43，291 美元的利息。
而这就是称它为“抵押贷款”的原因，这个词起源于法语“mortir”，意思是“死前协议”
。事实是大多数人努力工作，不断地使用新的抵押贷款。针对这些，政府提供税收减免，鼓励纳
税人购买更贵的房子，而这意味着将有更多的财产税交给政府。不要忘记，每家抵押贷款公司还
都要求你为你的抵押贷款购买地产保险。
每次我看电视，都会看到那些商业广告里，英俊的职业棒球和橄榄球运动员微笑着劝告你，
把你的所有的信用卡债务变成“账单合并贷款”。这样，你能还清所有这些信用卡，并以更低的
利率获得新的贷款。这时他们会告诉你为什么这样做是明智的：
“账单合并贷款是你的一项聪明的转移，因为政府将给你支付抵押贷款利息的税收减免。”
观众认为他们看到了良机，跑到他们的金融公司，重新对他们的住房进行融资，还清他们的信用
卡，还觉得自己相当的明智。
几周之后，他们去逛商店，看到一件新衣服，一个新除草机或者意识到他们的孩子需要一辆
新自行车，或者因为他们精疲力尽而需要度假。于是他们不得不办一个新的信用卡——或者突然
他们收到了一个新信用卡，因为他们还清了另一个。他们有很好的信用，他们支付他们的账单，
他们意志坚定并对自己说：“噢，继续下去。你应该这样，你每月可以还清一些。”情感战胜了
逻辑，新的信用卡从隐蔽处溜了出来。
正如我所说，当银行家对你说你的房子是一项资产时，……
从某种意义上说他们是在说谎。当政府为你的负债提供税收减免时，这不是因为它关心你的
财务未来。政府关心的是政府自己的财务未来。因此，当你的银行家、会计师、律师和老师诚实
地告诉你，你的房子是一项资产时，可他们却没有说出那究竟是谁的资产。
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第六章
你不能光用眼睛看钱
储蓄是资产吗？
现在，你的储蓄是真正的资产，这是好消息。但是，同样，如果你读一读财务报表，你将会
看到全貌。虽然你的储蓄的确是资产，但是当你看到银行的平衡表时，你的资产就变成了负债。
下面就是你的储蓄和支票薄在你的资产项目中的样子。
而下面是你的储蓄和支票簿在银行的平衡表中的位置：
为什么你的储蓄和支票簿对于银行是一项负债？因为他们必须为你的钱支付利息，并且花钱保
护它。
如果你能理解这些描述和词汇的含义，你可以开始更好地理解那些眼睛所看不到的金钱游戏
。
为什么你的储蓄得不到税收减免？
如果你留意一下你会发现，借钱购买房屋会使你获得税收减免……而存钱却不会使你获得这
样的好处。你不觉得奇怪吗？
我没有确切的答案，但是我可以推测，一个很大的原因就是储蓄对于银行来说是负债。银行
为什么要让政府通过一项法律，鼓励你把钱放在银行……而这钱将成为他们的负债呢？
他们不需要你的储蓄 网：新加坡国立大学MBA交流园地。免费整理，欢迎转载，请勿用于商业用途。欢迎访问mbaasia 66
此外，银行事实上不需要你的储蓄。他们不需要这么多的存款，因为他们可以把钱放大至少 10
倍。如果你把 1 美元存在银行，按照法律，银行可以贷出 10 美元，而且，如果没有中央银行的准
备
金限制，还可能是 20 美元。这意味着你的 1 美元突然变成了 10 美元或者更多。多么神奇啊！当我
的
富爸爸告诉我这些时，我爱上了这个想法。在那时，我知道我想拥有银行，并且不想上学，想要
成为银行家。
基于此，银行可以为你的 1 美元仅付 5％的利息。做为消费者，你觉得安全，因为银行为你的钱
付一些钱。银行把这看成是良好的客户关系，因为如果你在他们那儿有储蓄，你就可以向他们借
钱。
他们想让你信钱，因为他们能对你借的钱收取 9％或者更多的利息。当你 1 美元赚 5％的利息时，
他们可以用由你的 1 美元产生的 10 美元赚 9％或者更多的利息。最近我收到一张信用卡，广告中说
利
率是 8．9％……
但是如果你知道这些精心印刷的合法的行话，你会发现事实上是 23％利率。不用说，那张信用
卡被剪成两半寄了回去。
不管怎样，他们拿到了你的钱
他们不给储蓄提供税收减免的另一个原因更加明显。如果你能读懂这些数字，并看出现金流
向何处的话，你会发现，不管怎样，他们拿到了你的钱。你存在资产项目里的钱，正在以你的抵
押贷款的利息支付形式流出你的负债项目。现金流形式看起来如下：
你的财务报表
银行的财务报表 网：新加坡国立大学MBA交流园地。免费整理，欢迎转载，请勿用于商业用途。欢迎访问mbaasia 67
因此，他们不需要政府为你提供税收激励使你储蓄，不管怎样，他们将会拿到你的钱……以
债务利息的形式。
政客们不会干涉这个系统，因为银行、保险公司、建筑业、房产经纪人和其他人为政客们捐
钱竞选……政客们深知这种游戏的奥妙。
游戏的奥妙
1974 年，我的富爸爸坐立不安，因为这种游戏正不利于我，而我却全然不知。我买了那项不
动产投资，并处于赔钱的境地……然而，我却被引导着坚信那会成为赚钱的投资。
“我很高兴你进入了这种游戏，”富爸爸说，“但是因为从没有人告诉你这种游戏是什么，
应该怎么玩，所以你已被吸牧加入到了失败者的队伍中。”这时，富爸爸解释了这种游戏的基本
知识，“资本主义游戏的名字是‘谁欠谁的债？’”他说，一旦我了解了这种游戏，我就能成为
一个更好的玩家……而不是让游戏摆弄我。
你欠越多人的债，你就越穷
“你欠越多人的债，你就越穷，”富爸爸说，“越多的人欠你的债，你就越富。这就是游戏
规则。”如我所说，我尽力保持思想开放，因此，我沉默不语，让他解释。他没有恶意去评价什
么，只是解释他所看到的游戏。
“我们都欠某个人或某些人的债，当债务失去平衡时就会出现问题。不幸的是，这个世界上
的穷人被这种游戏耍得太狠，他们也不可能再陷入比这更深的债务中了。对于那些穷国，情况也
是如此。世界只从穷人、弱者和没有财务知识的人那里获取财富。如果你有太多的债务，世界就
会拿走你所有的东西……你的时间、你的工作、你的家庭、你的生活、你的信心，然后他们拿走
你的尊严，如果你让他们这样做的话。我没有制定规则，也没有去构造这种游戏，但是我了解这
种游戏……并且我玩这种游戏玩得很好。我会向你解释这种游戏，我希望你也能学会玩这种游戏
。在你掌握了这种游戏之后，你就能用你所了解的规律行事。”
货币是负债
富爸爸继续解释道，甚至我们的通货也不是一种权益证明，而是一种债务工具。过去每1美元
都由金或银支持，但是现在货币只是一种借据，由发行国的纳税人来担保支付。只要世界的其他
国家相信美国的纳税人能工作并支付这种称做货币的借据，世界就相信我们的美元。如果货币的 网： 68
关键因素，即“信心”，突然消失，那么经济就会像积木搭建的房子一样倒塌……而这种积木房
子在历史上已经倒塌过多次。
例如，德国魏玛政府发行的马克在“二战”前就已经变得几乎没有价值。就像一个故事中叙
述的那样，一个老妇人推着满满一手推车的马克去买一只面包，当她回来时，有人偷走了手推车，
却留下了满街没有价值的货币。
这就是为什么，今天大多数货币都被看成是“法定”货币，而这种货币却不能被转换成某种
有形的东西……如金或银。货币只有在人们相信政府能够收回它的时候才管用。“法定”的另一
种定义是“由拥有最终权力的个人或集团制定的专制规则或命令”。
今天，大部分全球经济是基于债务和信心的。只要我们都坚定信念，并且没有人打破秩序，
一切都将顺利进行……
而“fine”这个词是我特有的一种缩写，即“不安全的，神经质的和情绪化的感觉”（Feeling
Insecure
Neurotic and Emotional）。
“谁欠你的呢？”
回顾1974年，当时我正在学习如何购买那栋价格为5．6万美元的套房，我的富爸爸给我上了
重要的一课，他教我如何安排交易。
“‘谁欠谁的钱？’是这种游戏的名字，”富爸爸说，“有人用债务阻碍你。这就像是你和 10
个朋友去吃饭，你去了趟卫生间，等你回来时，账单摆在那儿，但是 10 个朋友都不在了。如果你
想玩这种游戏，最好是学会这种游戏，了解它的规则，说同样的语言，并知道是谁和你一起去玩
。否则，就不是你玩游戏，而是游戏玩你。”
这只是一种游戏而已
起初听到富爸爸的话，我很生气……但是我听了，并且尽力去理解。最后，他用我能理解的
方式解释道：“你喜欢玩橄榄球，是吗？”他问。
我点点头：“我喜欢这项运动”，我说。“嗯，金钱是我的运动，”富爸爸说，“我喜欢金
钱游戏。”“但对许多人来说，金钱不是一种游戏，”我说。
“的确如此，”富爸爸说，“对大多数人来说，这是生存，是一种人们讨厌可又被迫参与的
游戏。不幸的是，人类变得越文明，金钱就越成为我们生活的一部分，不可或缺的一部分。”富
爸爸画出了现金流象限：
“把它看成网球场，或者足球场，或者橄榄球场。如果你想参加金钱游戏，那么你想加入哪
个队呢？‘E’、‘S’、‘B’还是‘I’呢？或者你想在球场的哪一边——右边还是左边呢？”
我指了指象限的右侧。
如果你承担了债务和风险，那么你应该得到支付
“很好，”富爸爸说，“因此你在玩游戏时不能离开，而且不能相信某个销售代理商告诉你 网： 69
的为期 30 年的每月损失 150 美元的交易是笔好买卖，不能相信政府会为你的损失提供税