按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
会犯同样的错误，而从中学不到任何东西。
我的那位朋友在这次投资中忽视的问题主要有：
1查看更多的房地产项目；
2从容不迫。还有很多好的投资项目，很多人轻率购买了房地产，因为他们以为自己发现的是世界上独一无二的好项目；
3出租房屋市场和购房市场；
4多个房地产推销商会谈；
5谨慎投资分户式公寓。分户式公寓常常有一个由房主组成的业主委员会，房主和投资者的看法并不一定完全一致，很多房主想让自己的房产更好一些，因此往往花费了过多维修费用。尽管这对你的房子有好处，但是作为投资者，你却因此失去了很重要的控制开支的权利；
6如果对开支失去控制，那同样会影响到未来房产的销售价格；
7不要在购买的时候就希望房地产价格会不断攀升。不论社会经济状况如何，房地产项目本身都应该是一个好的投资。正如富爸爸所说的：“你的利润产生于购买之时，而不是出售的时候。”
8投资不要感情用事。当你购买个人消费品时，凭着感觉走或许没有什么不好，但是当你为了投资购买时，感情用事往往会让你陷于盲目境地。我的那位朋友对房产靠近海滩的兴奋，超过了对投资回报的考虑，超过了对财务报表的关注；
9 她没有多少提升房产价值的办法。你赚取很多钱的一个办法就是控制开支、装修或者提升房产价值，这都是在股票和共同基金市场不能做的。其实很多时候，只要增加一个车库或者卧室，就能大大提升投资回报；
10她没有从这次经历中学到什么东西。这是一次代价昂贵的教训，如果她乐于保持谦逊的心态，总结和再次尝试，也许会从这次损失中得到数百万美元的收益。但是，她不愿意这样做，只是轻率地断言：“你不可能从房地产中赚到一分钱。”
教训提升了你的眼力
通过花时间分析成千上百个投资项目，我的眼力慢慢得到了提升。当我给出一个项目报价，即使这个报价只会招来嘲笑，或者被傲慢地回绝时，我能从中学到一些东西；当我约见银行家商讨财务问题时，能从中学到好多东西；当我购买了一处房产时，也会学到一些宝贵的新东西，即使我损失了一些资金。今天，所有这些教训，不论好坏都成了我个人致富的教育和经验，使我和金在房地产领域获取了越来越多的财富。
伟大的投资项目从来就是在你大脑里，而不在别的地方。在现实世界中，没有一个“待售”的标牌会真正告诉你“这是一笔好交易”。培养大脑发现和谈判一个好交易的能力，正是你自己的工作，需要不断付出和实践。
人人都能做些什么
正如我一直承诺的，我认为每个人都能做那些让自己致富的事情。在这一部分，人人都能做的事情就是去购买房地产。如果你和自己的合作伙伴愿意花一周时间去看5个、10个、20个甚至25个项目，即使你没有多少资金，我也敢肯定你的眼力得到了提高。分析了100项投资之后，我想你一定能发现一两个让你振奋的投资项目。当为自己能够致富兴奋的时候，你的大脑就转化成另外一个环境，你也就可以开始寻找新的内容，这些内容可以解决“我怎样才能赚钱致富”的问题。
人人都可以做到上述这点，即使他们没有任何钱，但这也是我和金的经验。现在，我们有了更多经验，分析判断房产项目的进程大大加快。不论整个经济环境好坏，我们总是能设法找到一个好的项目。当然我们不总是购买或给出报价，但是寻求、分析投资的过程让我们的头脑更清楚，目光更敏锐，并且让自己有机会接触大量的投资项目。
一盒名叫《财务知识》的磁带，可能对你的房地产投资会有所帮助。这盒磁带中搜罗了各种必须阅读的典型财务报表，其中一个是“预期勤劳一览表”，它对于检验一座建筑的物理状态非常重要。财务报表和回报预期为你提供了进行分析的财务数据，预期勤劳一览表可以帮助你检验房地产的实际品质，为你节省甚至创造大量金钱，也可以作为分析和谈判的工具。正如富爸爸所说的：“财务知识不仅仅是一组数字，它让你掌握一些词语，这些词语可以帮助自己对投资项目的优缺点做出判断。可以说，财务知识就是帮助你寻找普通投资者没有发现的项目。”这盒磁带可以在富爸爸网站上定购到。
最后一点就是，投资房地产或者其他项目不能抱着购买了一项资产就想依靠这项资产致富的心态。在房地产投资上，我和金打算购置10个项目，那就意味着我们需要看1000个项目。在这选定的10个项目中，我们准备要有2个成功的大项目，2个可能赔钱的项目，它们都很快要被出售。剩下6个项目或者进行改造提升价值，或者想办法出售。不论房地产、股票、共同基金或者建立企业，成功的比率大体差不多，一个专业的投资者都应该了解这些。
寻找别人遗漏的好项目
每个渔夫都有自己捉到漏网之鱼的经历，每一个房地产投资者也都有发现别人不曾注意的好项目的经历。通过下面两个故事，我们想鼓励大家开始关注自己的前100个投资项目。
把问题变成机会
故事一：几年以前，我和金在离家几个小时车程远的山区旅行。我们想休假几天，享受森林中的平和与宁静。同往常一样，我们顺便去了一个房地产商的办公室，想了解最近有没有待售的好项目。女雇员给了我们一些已经看过的标价奇高的项目，接着在她售房目录中我们找到了一个已经停售的木屋，周围有15英亩土地，整个项目标价4。3万美元。我问她为什么要价这样低。
她回答说：“那里存在一个用水的问题。”
“能否讲得更具体一些？”我问。
“那里的水井不能经常保证足够的用水，断断续续，这也是它多年没有售出的原因。大家都喜欢这个项目，但就是缺水。”
“带我去看看吧！”我说。
“噢，你不会喜欢它的，”她说，“不过我可以带你去看看。”
大约半个小时后，我们站在了这块草木丛生的山地上，中间有一个可爱的旧木屋。“问题就出在这里，”她带我们来到了水井旁边，“这口水井让土地没有足够的用水。”
我点了点头说：“是的，水的问题的确很严重。”
过了一天，我同当地一位水井专家一起来到了那里。专家看了看水井，对我说：“这个问题很容易解决，水井里的水量很足，只是不同时间内水量会有变化。如果安装一个备用水箱，所有的问题就会迎刃而解。”
“安装一个水箱需要多少钱？”我问。
“安装3000加仑的水箱花费大约是2300美元。”他回答说。
我点了点头，立即返回了房地产商的办公室。我开出了自己的报价：“我愿意用2。4万美元购买那个项目。”
“这有些太低了，”她说，“即便存在用水问题。”
“这就是我的报价，”我回答说，“顺便问一下，那个项目的最近一次报价是在什么时候？”
“已经很久了，”她接着说，“可以肯定至少有一年多了。”
那天晚上，我接到了代理商的电话，她说：“完全出乎我们预料，你的报价被接受了。我实在很难相信他们居然接受了你的报价和付款方式。”
“谢谢！”那就是我所说的惟一一句话，我真有些按捺不住心头的兴奋。房主已经有一年多没有接到报价了，甚至懒得花钱再去修整房子。他接受了我的报价，首付款只有2000美元，余款一年后付清。也就是说，我用了很少一笔首付款买下了这个房地产项目，而且近一年内不用付款。
过了一天，我同水井专家一起来到了那里，请专家安装了两只3000加仑的水箱。这样，我们用不到5000美元就解决了水的问题。一个月后，我和金来到了这个新买的小木屋，我们有大量的新鲜水可以尽情享用。离开那个小镇的时候，我们打算将这个项目提价出售。我们开价6。6万美元，而且在两周后顺利成交。水的问题彻底解决了，现在那个木屋的主人是一对梦想在山区拥有自己的家的年轻夫妇。
环境的改变
故事二：我有一个朋友名叫杰夫，他是一位园林设计工程师。他曾经告诉过我一个伟大的房地产投资故事，今天我再次把这个故事讲出来与大家分享。
杰夫说：“大约一年前，一位女士给我打电话说：‘我有一块40英亩的土地，我想请你去看看。’她以27。5万美元的价格取得了这块土地的购买权，但是所在的小镇反对她进行任何开发。”
“那她为什么找你？”我问。
“她想请我为这块土地以及整个小镇做一个远景规划，她同时还聘请了一位原城市规划设计师。”
“后来发生了什么事情？”我问。
“我们做出了规划图，写出了关于未来小镇发展的建议，送交镇议会。但是，我们的规划和建议被拒绝了三次。”他回答说。
“为什么？”我问道。
“小镇的议会很关注这个问题，不断请我们进行修改。”他回答说。
“他们不断要求你们拿回来修改，是吗？”我问道。
“差不多是这样。实际上，我们也不断征求他们的意见，不断对自己的规划设计作出修改。最后，小镇议会终于接受了我们的规划设计，并且将那位女士所拥有的土地从农业用地转化成商业用地。”
“他们重新划分了那位女士所拥有的土地？”我吃了一惊，“从农业用地变成了商业用地？这种改变使那位女士的地产升值多少？”
“等我们的规划获得通过，她就以650万美元的价格将那块地产卖给了一个国家保险公司，他们想在那里建一座饭店。”他回答说。
“整个过程用了多长时间？”我问。
“总共九个月，”杰夫回答说，“根据协议，她给了那位原城市规划设计师和我每人2。5万美元劳务费。”
“那也就是说她花了5万美元，赚了600多万美元，是吗？”我感到难以置信。
杰夫微笑着不断点头，“是的，那块地皮已经闲置了好多年，看过的人都说有点太贵了，但是她预见到很多人没有注意到的一点，非常专业地给所有人展示了我们眼皮底下不曾发现的赚钱机会。”
“你对自己仅仅得到了2。5万美元感到沮丧吗？”我问。
“不，一点不，这是一个很公平的报酬。另外，我赞同她赚了那么多钱，因为她冒了很大风险。如果我们不能让镇议会改变那块地皮的划分，她就会损失很多钱。而且，我将永远感激她开阔了自己的眼界，她教我看到了以前不曾注意的东西。只要我们花些时间培养自己大脑和眼力，就可以发现自己身边存在大量机会。”
我祝贺他获得了新的现实领悟，我说：“你得到的其他一些东西远远超过了2。5万美元报酬，是吗？”
杰夫点了点头，他说：“这些东西可能更珍贵。那位原城市规划设计师对报酬有些不满意，但是我不这样认为。我经常听你谈论富爸爸的环境和现实，但那些东西以前从来没有真正引起我的注意，现在我开始注意了。在我看来，这些词语的价值应该超过了上万美元。我也想到了那位女士可能会更加富有，因为她的环境更大，考虑的也全是数百万美元以上的大项目。她从B象限出发思考问题，而我仍然从S象限出发考虑问题。即使她不给我一分钱，我从这件事情上所学到的东西也是非常宝贵的，因为它永远改变了我的生活。那位女士用自己的行动教会了如何成为一个富人。”
重新划分土地的用途是一个简单的环境改变，从贫穷到富有同样也是一个简单的环境改变。如果愿意，每个人都可以做到这一点。
怎样保持自己的财富
早在少年时代，道尔夫·德洛斯博士就开始了对富人的全面研究。17岁那年，他发现大多数富人或者从房地产业中发财，或者将自己拥有的很多财富投入到房地产上。富爸爸也是这样做的，尽管他从企业和股市赚了很多钱，最终还是将很多财富放在了房地产上。
富人这样做的主要原因有以下5点：
1税收法律鼓励富人投资房地产业；
2房地产业有更强大的杠杆作用。通过动用银行家的资金，富人可以变得更富；
3房地产业的收入是被动收入，税率最低。如果从出售房地产中获利，这些利润还可以获得税收延迟，投资者可以运用这笔本来属于政府的资金进行再投资；
4房地产业赋予投资者更多的控制自己资产的机会；
5如果投资者懂得如何管理资金和财产，房地产业就是放置资金的最安全的场所。
对于普通投资者来说，用大量有价证券保持自己的财富风险实在太大。正如本书一再提到的，如果一个退休者的有价证券在股市危机中损失惨重，会是一个什么结果？如果有价证券全部损失又会怎么样？当然，如果这个人懂得在股市疲软的情况下保护自己的资产，结果或许还会稍微好些。如果你只想用有价证券保持自己的财富，那么，下面一章就显得非常重要。
第17章 有价证券的杠杆
2004年4月17日21：24 来源：＇ 北京读书人 ＇＃�
投资中怎样做到低风险高回报
几个月前，我的一个朋友告诉我，他在股市损失了一百多万美元，现在不得不重新回去工作。当我问他为什么会损失那么多时，他回答说：“我还能怎么做呢？我完全按照财务顾问的建议去做，买了许多走低的股票，结果那些股票不断走低，我也不断赔钱。现在我已经损失了一百多万
美元。那位财务顾问又让我坚持下去，投资长线股票，但我现在实在没有那么多时间去等了。”
投资并不一定就意味着冒险，正如富爸爸所说：“虽然投资有风险，但是我们不一定就要去冒险。”即使股票市场有大的变化，你也可以做到不赔钱。事实上，如果股票市场开始下跌，许多熟练的投资者仍会赚到很多钱。富爸爸曾经教育我，不论股市涨跌，我们应该怎样投资并且赚钱，下面就是他的主要观点。
保持一个开放的环境
我们认为，有一个开放的心智和可以不断拓展的环境非常重要。如果你的个人环境告诉你：“这不可能”、“你做不了”、“这不符合规矩”、“这太冒险了”或者“这太难了，我不可能学会做”等等，那也就是在提醒你必须开放自己的环境，这样才会听到各种各样的内容。
有保险地投资有价证券
富爸爸问我：“你会不会在没有保险的情况下开车上路？”
“不会，”我回答说，“怎么可能呢？那太傻了，你为什么会问这样的问题？”
富爸爸笑了笑，接着又问：“你会不会在没有保险的情况下投资？”
“不会，”我回答说，“但我投资的是房地产，我一直为自己的房产保险，以免有什么闪失。事实上，银行也要求我为所有的房产保险。”
“回答得很好。”富爸爸点了点头。
“为什么你会问我关于保险的问题？”我再次反问道。
“因为，现在到了你学习怎样投资有价证券的时候了，这些有价证券包括股票、债券和互助基金。”
“难道你投资有价证券也可以有保险吗？”我有些疑惑，接着问道：“你是说会为自己的投资损失保险，或者设法将损失减少到最小？”
富爸爸点了点头。
“这样，投资有价证券就不会有风险了，是吗？”我仍然感到十分不解。
“是的，”富爸爸说；“如果你真正掌握了怎样进行投资，其实投资有价证券没有一点风险。”
“但是，对于普通有价证券投资者来说，难道也没有一点风险吗？难道他们有什么保险吗？”
富爸爸点点头，紧盯着我的眼睛说：“这就是我为什么要教你，我不想让你成为一个普通投资者。普通投资者感兴趣的是平均价格，这也是他们之所以很普通的原因，也是为什么会有道琼斯工业股票平均价格指数。平均价格是为普通人准备的，这也是说为什么会有那么多人听从财务顾问的建议，并且听到他们说‘40年来股市的平均回报率一直维持在12％’，或者‘这种共同基金在过去5年的平均回报率是16％’就感到兴奋异常。普通投资者喜欢平均价格。”
“喜欢平均价格又有什么过错？”我问。
“的确没有什么过错，”富爸爸说；“但是，如果想变得富有，你必须在很多方面远远超过平均价格水平。”
“为什么平均价格会妨碍你致富呢？”
“因为平均价格是收益和损失相抵后的结果，”富爸爸回答说，“例如，虽然过去40年来股市平均上涨了很多，但是，事实上对于每只股票来说却有升有降。”