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。是的，你的净收入每年都会增加（因为你的资产净值将会越来越大），但是你的现金流将刚好出入平衡，甚至还会有一点亏损。
今天尤其如此，因为现在房地产的行情是如此看涨。在美国的大部分地区，房地产价格都创造了历史新高。作为一名房地产投资商，我发现几乎不可能买到能够立即让我拥有正的现金流的可出租房地产。我并不是说这完全不可能，但是我并不想依靠它构建我的财富积累计划。
我喜欢那些可出租的房地产，但是我认为它仅仅是一个资产游戏——至少在5~10年内如此。如果是这样，你还可以从哪里获得收入呢？
这就是我在此想要说明的问题：通过购买和销售你手中的资产，创造一个持续的第二（或者第三）收入。
如何能做到1万美元买进，285万美元售出
我所认识的最为成功的一位房地产投资商是居住在当地的弗兰克·麦金尼（FrankMcKinney）。弗兰克自己也承认，他是家庭中的败家子。当他还是青少年时，他就遇到了麻烦，差一点高中没毕业。20岁时，他离开了印第安纳州，来到了南卡罗来纳州，当时他的口袋里只有50美元。
他在一个度假胜地工作，以每小时2美元的工资挖高尔夫球场的沙坑障碍。当他听说自己的一个朋友教授网球课、每小时有40美元的收入后，弗兰克就说服该公司的老板出资让他参加培训，使自己能够胜任教练的工作。
很快，弗兰克就成功地创立了一个网球大赛项目，目标顾客是新的海滨住宅区中富有的居民。他一年挣到了10万美元，生活得很好。但是弗兰克想做更多的事——只是不确定能做什么。所以，他决定向自己富有的学生讨教。
在预定的一个小时的课程中，他在45分钟的时间里让学员精疲力竭。最后的15分钟，他们很高兴地坐下来，喝点水，恢复一下体力。在这段时间里，弗兰克就会向他们提出各种问题。他学到了他们的共同之处——他们或多或少都投资于房地产。
这激励弗兰克购买了自己的第一个丧失赎回权的抵押房地产。
他开始学习尽可能多的有关房地产的知识。不仅向他的学生们学习，而且通过阅读一切能找到的书籍来丰富知识。他研究了当地的市场，并且在10个月的时间里参加丧失赎回权的抵押品的拍卖。然后，他积攒了一些钱，购买了他的第一份房产。这是小镇中一栋布满蟑螂的、破败的老房子。他花了3万美元买下了这处房子，修葺了一番，几个月后他就又卖掉了它——赚取了接近2万美元的利润。
弗兰克继续进行数百项这样的交易。最终，仅仅在一年内，他就出手了几十处房地产。在30岁生日时，他胆怯地购置了自己的第一处海滨房产。经过一番修复，他又把它卖了出去。仅此一项交易，他就赚取了接近100万美元——这是30次小型交易的经验起了作用。
然后，他又投资于另外的一处海滨房产……然后，又一处，再一处。自从1998年奥普拉·温弗瑞将他看作全国最具创造力的年轻企业家对他进行采访开始，他就成为加利福尼亚南部海滨地区的超豪华住房的主要开发商。
今天，弗兰克相当富有，也很有名望。他将自己的成功经历写成了一本书《增加财富！获得一生的巨大成功的49个秘密》（MakeItBig！49SecretsforBuildingaLifeofExtremeSuccess）。最近，他参加了“早日崛起”主办的一个在佛罗里达州德瑞滩召开的财富会议。与会者都被他对房地产的巨大热情震惊了。他说，“我为什么会不喜欢它呢？”“它给了我这么多——一个伟大的事业，有机会与所有有趣的人相会，从事慈善事业的一种方式，而且有极高的收入。”
所以让我们讨论收入——如何在一年内利用业余时间购买和销售房地产，赚取25万~125万美元的收入。
买得准，才能赚钱
根据弗兰克·麦金尼（FrankMcKinney）、唐纳德·特朗普（DonaldTrump）以及其他许多房地产专家的说法，只要坚持一些基本的原则，通过购买和销售房地产，你可以大赚一笔。
首先，确保以很好的价格购买。如果你能够以一个低于目前市价的价格购买到一处房地产，你将很容易将其转售，并且能够获利。
你很难成为你们整个地区房地产价格方面的专家，所以专注于你所熟悉的一个或两个地区。某处房地产以低于市场价值的价格进行销售不会持续很长时间，所以你需要花一些时间进行信息的搜集工作。当机会来临时，你能够买到便宜的房地产，并赚取高额的利润。
首先要弄清楚你的目标区域每平方英尺房地产的平均售价是多少。为了做到这一点，你需要研究最近在该地区销售的一处具有代表性的房地产。最佳的期限是12个月内，而且选择的样本住房规模越大越好。
使用电子表格列出每处房地产的细节，包括销售价格和房地产的面积。通过将房屋的售价除以它的面积，你就可以得到每平方英尺的售价。通过平均你所得到的结果，将得到你们地区单位面积房地产最近的平均售价。
下一步，将目前上市的住房汇总一下，做同样的计算（使用要价，而不是售价）得出你们地区单位面积住房的平均要价。
利用这些数字，你就拥有了一个可靠的基准，以便你迅速决定一处房地产是否有价值以及是否存在潜在的投资机会。
找到好的买主
一旦你知道了目标区域的房地产的价值，你就要做好准备。当机会真正来临时，就通过讨价还价购买到真正便宜的房地产。
经常看看报纸，找到正在出售的房地产的相关信息。你同样可以在wwwrealtor网站上做一些很有价值的研究。在获得了地址、面积、要价等信息以后，就与你已经建立的该地区的可比价值相对比。
很快，你就会对你们地区正在出售的所有房地产都有一个全新的认识，并寻找到有价值的交易。最多，每天只需要花费15分钟的时间——每年只做两三笔成功的交易，你就可以获取丰厚的回报。
经常阅读最新的报纸，游览网络信息，寻找新的机会，这应该成为你生活中的一种习惯。但是，这不是找到被低估的资产的唯一方式。你也可以寻找一些业主打算出售其房地产的蛛丝马迹，甚至是在他或她打出广告之前。
买卖期房
房地产的买卖意味着城镇中某一区域的新发展。你知道这个地方的房地产很快就会非常抢手，因此你可以用125万美元购买此处的期房（proconstructionproperty）。你很自信当工程完成以后，你能够以16万美元的价格将其迅速出手。
这是一笔好买卖。没有混乱的场面，也没有激烈的争论，你可以挣到很多钱。这里的关键是当你希望以某个价格销售这一房产时，你对它要能拥有合法的权利。小心：这些交易通常会伴随着许多需要修改的合同。
出售房地产是一种很好的、很惬意的赚钱方式。还有件事，你不能总做，但一旦做了，就能赚大钱。这件事就是在你附近有升值潜力的地段买预售住宅或分户出售的公寓大厦。
下面这个例子很好地说明了这一点：
3年前在工程刚刚开始的时候，DL就购买了两处在迈阿密公路上的公寓房。他以375万美元的价格为自己买了一处房地产，又花了205万美元买了另一处用做投资的房地产。
这一工程大约在14个月的时间内完成。那一次，较大一些的公寓升值超过20％——相似的公寓售价达到了45万美元。而那个小一些的公寓要比大一些的公寓更令人欣喜。一年以后，其价格再一次上涨。他以375万美元的价格卖出了那处房地产。
另外的一个例子：
BM（一个擅长买卖昂贵的汽车、手表等的人）购买了两个预售的公寓住宅单元，每个单元的售价是265万美元。这个公寓还没有完工，但是所有的单元房间都已经被售完了。最后的6个单元房的平均售价超过30万美元。在不到18个月的时间里，BM已经赚取了将近10万美元。
这可能是一笔好买卖
买卖期房能为你带来什么？下文为你提供了一种思路。
如果房地产的价值下降，这个方法就不会有效。如果你所选择的房地产是一个失败的项目，那么这个方法同样也会失效。这就是你需要将注意力集中在当地市场的原因——因为你对当地的情况会比较了解。
你需要自己决定你们地区的房地产是否会升值。如果是这样的，寻找一下，看看是否存在你可以购买的房地产。
如果你是这方面的新手，应该严格地限制自己的投资规模。这样的话，你就有了一份绝佳的兼职工作，买卖房地产每年可以为你带来2万美元、5万美元——甚至10万美元的额外收入。
房地产的一个特点是：更多的时候，它的价值会上涨，而不是下降。比较好的地段的好房子的价格上涨幅度会比其他地方的住房更强劲，也更为持久。
又一个最重要的规则：投资熟悉的产业
我已经用最简单的方式讨论过了利润问题。如果你想要最大化你的利润，并且使你的现金支出最少，你将要借钱——高达资产销售价值的90％。例如，你能够利用仅仅15万美元的初期投资（交易费用）控制价值10万美元的房地产。一些人能够用更少的钱做到这一点。你越能更好地判断市场形势，你所冒的风险就越小，你就越能充分地利用举债经营：借到大多数你需要的钱。
也许这种特定模式的房地产投资的最大好处在于它只需要最少的日常工作量。一旦你选择了要投资的房地产，那么艰巨的工作就完成了。毕竟，你所要做的事情就是不时地监督开发商的进程，以确保工程能够按期完工。如果你对市场的预期是正确的，你很快就能售出你的房产，并可以获得非常可观的利润——因为开发本身就是一种促销。
我完成这笔交易的方法
我与AK达成了一项交易。基本上，她做的是一些日常的工作：表格、档案、要跑腿的工作等。我积累资金，充分利用我的人际关系做出正确的决定，并负责财务问题。我们每年都要购买几处房地产——前提是这些房地产有很好的交易价值——这些收入加在一起就是一笔巨大的收入。
为了方便说明，让我们假设这个数字是80万美元。这就要求我先做10万~20万美元之间的初始投资。在大约一年的时间内，当条件成熟时，我们会以接近100万美元的价格尝试卖掉价值80万美元的资产。除了最初的投资，我们还必须考虑到销售时的交易成本、抵押成本及营销成本（如果我们雇用1名经纪人，还要包括佣金费用）。我们的目标是除去支出，能获得10万美元的纯收入。如果我们还能够做的话，我将在下一年中将利润再次投资。而到了第三年，如果我们还能成功的话，我就已经收回了我所有的前期投入资金，而只是用这个房屋的钱继续投资——也就是说，用前期出售所得的纯收入继续投资。
要做到这一点，必须具备两个条件：
·当地市场的需求强劲。
·需要开发新项目。
通过研究我的故乡——我很了解那里的房地产投资环境，我对房价的总体趋势可以说了如指掌。我并不知道如何事先决定某项单独的项目开发是否会成功，但是一些标准是明显的：
·开发商必须建立交易记录，并且有非常好的参考资料。
·地理位置应该是非常好的，或者处于上升阶段的。
·开发的项目不应该有任何严重的缺陷（例如缺乏足够的停车位以及远离铁路线）。
·房地产开发的规模应该与当地的市场相适应（既不太大，也不太小）。
通过购买两套住房，我实现了今年的目标。一处是（再一次我要使用数字来说明）在很好的地段价值为205万美元的公寓。当我购买时，这一开发区销售过半，因此已经升值了，但是我认为这里的公寓房在将来仍然能够升值3万或4万美元。
第二处是包括8个单元房的住房，其中的6个单元房以100万美元的单价售出，其余的两处（更小一些，而且对面也没有水）每个售价55万美元。我的想法是，我在一个很好的区域购买了便宜的住房，无论市场情况如何，更为昂贵的住房都会拉高这些房子的售价。
到目前为止，便宜一些的单元房的售价上涨了1万美元。我刚刚拒绝了开发商对另一处单元房的55万美元的出价。所以，至少从字面上看，今年我可以实现自己的从这一兼职工作中赚取10万美元收入的目标。其实即使能达到一半，我就已经很高兴了。
对成功的房地产交易的剖析
RJ最近以341万美元的价格售出了一栋公寓房。他在8个月前用5％的定金购买了这处住房。加上各种花费和维修费用，他总共花了291万美元。除去3％销售佣金及交易成本，他的净利润大约有226万美元。除去偿还抵押贷款，他通过1个月前的15万美元的投资获得了大约35万美元的收益。按年计算，其投资收益率超过了300％。
在你所在的地区正在发生什么事情呢？
当你购买一套预售期房或城镇住房，并将其在完工时转手，这就是发生的事情的例子。那样的话，你就可以对一项资产进行营销——总是会有更多的需求——从来都不需要担心维护、分套出售公寓的费用以及其他的事情。
要做到这一点，你就需要在热点地区找到非常好的房地产项目（好的建筑商和好的推销商）。如果项目很红火，同样会对你的交易很有帮助。你同样需要在合适的时机购买（这通常意味着你应该在建设过程的早期就购买，这样就可以得到最低的价格），而且，用各种可能的方式积极进行销售。
在RJ的例子中，当他听说卖给他住房的那家公司已经售完了所有的单元房的时候，他就来到了那家公司。他提出，这家公司已经吸引了许多顾客前来买房，他们也许非常愿意以3％的佣金将他的单元房售出，这样他们还会赚取一笔收入。RJ成功了！
要想投资房地产，就得买对房子
正确购买……四处考察，做一些准备工作。房地产的最大的秘密（简而言之，至少为了赚钱）就是在处于或低于市场价值的条件下购买到房地产。低价购买，高价售出。无论畅销书告诉你什么，除非你自己寻找机会，找到最好的交易，否则就不可能在常规的基础上实现低买高卖。
购买投资性房地产的7项原则
如果你购买了一处投资性房地产，需要迅速地转售出去，你应该遵循下面的七项基本原则。这些原则同样适用于可出租房地产。然而，如果你购买的是可出租房地产的长期所有权，并且旨在获利，你需要修正一下原则六，以便你提高可出租房地产的质量。
1不要购买偏远地带的房地产。
2只购买已证实处于增值阶段的邻近地区，或毗邻地区的房地产。
3购买一处单身公寓，在考虑修缮费用的条件下，确保总租用收入至少是你购买价格的1/10。在大多数地区，都应该将购房的总价限制在15万美元以内。如果你购买的单一家庭住房（singlefamilyhome）超过了这个限度，通常你就会发现租用价格占购买价格的百分比会下降。如果你购买住房的价格超过了15万美元，你通常应采取先维修后转手的策略。
4弄清楚每平方英尺的售价是多少，并使其尽量接近每平方英尺100美元。当然，售价也与特定的市场条件有关。例如，在大多数较好的社区中，一些住房的售价达到每平方英尺200美元。不过，最好能够协商将价格下降至100美元左右，以便留下维修和佣金的空间。
5只购买那些你每投入1美元的维修费用，就能够获得2~4美元回报的住房。实际上，这种决定比你想象的更容易做出。关键就是要以低于市场价的价格购买到一处住房，而后对其进行尽可能便宜的装修。
6花一些钱维修房屋，但是只用在必要的地方。对住房进行油漆，安上百叶窗以及遮阳篷，置换掉小屋的门和地毯，在厨房的工作台面上贴上瓷砖，将入口通道处进行装修美化。这便是对房子进行重大的改造升级的机会。你做的所有其他事情——包括管道和电子设备——或许并不是最好的投资。
7如果可能，在你购买房子之前，为它找到一名租赁人。如果经常向别人提起这一话题，你的朋友和同事遇到寻找住房的人时就会想到你。
也就是说，仍然有许多因素会影响到你对房地产的估价。
例如，你在13大街和奥利弗大街之间所看到的那处价值15万美元的两居室平房有人问起吗？几个街区以外的那处三居室的殖民时代建筑如何呢？12万美元的要价是否太高？
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