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法履行其原来打算与受要约人签订的合同，要约则失其法律约束力。在这种情况下，要约人
必须将上述情况立即通知受要约人；否则，要约人应当赔偿受要约人因接受该要约而导致的
一切损失。
5要约的一方当事人终止、死亡或者丧失民事行为能力
在要约的有效期限内，作为法人的要约人或者受要约人一旦终止，以及作为自然人的要约人
或者受要约人一旦死亡或者丧失相应的民事行为能力，要约都告失效。但是，在要约人死亡
或者丧失相应民事行为能力或者终止的情形下，其继承人或法定代理人或者法人清算组织等
必须立即将这一情况通知受要约人；否则，该继承人或者法定代理人或者法人清算组织等应
当在要约人的财产范围之内赔偿受要约人因接受该项要约而导致的一切损失。
6要约因法律或行政法规的修改而由合法变为违法
某一要约中的某些合同必要条款本来以某一法律或行政法规为直接依据，但在要约发出后，
在其有效期限内前述法律或者行政法规一旦修改，则该项要约的内容有可能从合法变为违法
。这种情形一旦出现，要约即失其法律效力。
（二）承 诺
承诺是受要约人在有效期限内对要约的内容表示完全同意的意思表示。对要约作出承诺的受
要约人称为承诺人。要约一经承诺，表明双方当事人就合同的主要内容已经达成一致意见，
合同即告成立。承诺在合同签订过程中是一个极其重要的步骤，它标志着合同成立，除法律
特别规定或当事人另有约定之外，对双方当事人均产生法律约束力。任何一方违反已成立的
合同都要依法承担相应的法律责任。
一项有效的承诺应当具备以下条件：
1承诺必须由受要约人提出
由于要约是向特定人提出的，只有受要约人表示承诺，才能实现要约人的愿望，才能保证成
立、生效后的合同得到履行。除了受要约人及其代理人之外，任何第三人所作出的“承诺”
，对要约人及受要约人都不产生法律效力。
2承诺必须在要约的有效期限内作出
要约规定有效期限的，受要约人如为承诺应在规定的期限内作出。要约没有规定有效期限的
，如果法律或行政法规有规定，从其规定；如果法律或行政法规也没有规定，受要约人应在
接到要约后的合理期限内作出承诺。超过要约的有效期限所作出的承诺，为“迟到的承诺”
。“迟到的承诺”视为新的要约，要经原要约人承诺，合同才能成立。
3承诺必须与要约的内容完全一致
要约人在要约中不仅反映出其欲签订合同的愿望，同时出具体提出了合同的必要条款。如果
受要约人提出与要约人不同的条款，要约人自然会考虑是否与对方签订合同，或者选择新的
受要约人。因此，承诺必须是受要约人按照要约的内容向要约人作出订立合同的意思表示。
承诺的内容必须与要约内容完全一致。“承诺”与要约的内容不一致的，视为拒绝要约而提
出新的要约。
承诺的法律效力表现为：承诺一经到达要约人，有关的合同即告成立；要约人与承诺人便因
此而成为该合同的当事人。倘若这一合同具备法律要求具备的全部条件，则属有效合同，对
双方当事人产生法律约束力。但就大多数房地产合同而言，承诺仅导致合同成立，至于合同
生效，尚需经过登记。
既然合同因承诺的到达而告成立，因而承诺一经到达要约人则不能撤回。但承诺人在承诺到
达要约人之前有权撤回。该项撤回通知必须先于或者同时与该项承诺到达要约人方为有效。
承诺在形式上有口头与书面之分。承诺人对承诺形式的采用，应当按照法律或者要约的规定
；如果法律或者要约对此无规定，则承诺人既可以采取与要约相同的形式，也可以采用比要
约形式更为明确的形式进行承诺。此外，应当指出，如果承诺人以默示方式作出承诺，必须
有法律的特别规定或者当事人的专门约定，否则不能作为承诺。房地产在民事生活中的重要
性决定了房地产合同中的承诺一般采取书面形式。
在房地产活动中，要约人作出要约，受要约人则要求对要约中的合同必要条款作某些变更，
并就此而同要约人进行协商，这种现象经常出现。受要约人所作出的要求变更要约中合同必
要条款的意思表示，属于一个新的要约，它实际上是受要约人以要约内容为基础而向要约人
作出的反要约。许多房地产合同的签订过程，也就是要约与反要约不断反复直至承诺的过程
。这一过程充分体现了合同当事人之间的平等地位，反映了他们各自的利益和要求；而且，
由于合同必要条款经过反复协商，较能做到完善和切实可行，有利于合同签订生效之后的履
行。
四、房地产交易合同的“陷井”避免及对策
房地产合同的主要条款，就是房地产合同的主要内容，是确定合同当事人权利义务的根据以
及合同是否合法、有效的要件。房地产合同的主要条款，也可以称为房地产合同的必要条款
。
房地产合同的内容是通过双方当事人反复协商确定下来的，反映在合同文本上即为合同的条
款。从理论上讲，所有的合同内容（合同条款）都须经过双方协商一致。但是，自实务角度而
言，如果要求合同的所有内容都须双方的协商一致，一份合同就会久拖不决，从而影响合同
的迅速履行，可谓安全有余，效率不足。同时，在合同的履行过程中，如果因为合同内容中
的一些次要部分事先没有约定，发生争议时就按无效合同处理，既不利于当事人的利益，也
不利于生产经营活动和社会经济秩序的稳定。因此，我国法律通常规定，当事人双方就合同
的主要条款经协商达成一致，合同即告成立。在合同主要条款确定的情况下，即使有些次要
条款没有约定，通常也不影响合同的履行。但是，如果合同缺少了主要条款，如房屋买卖合
同没有约定房屋价款交付日期和方式，则该合同难以得到履行。可见，合同的内容包括主要
内容和次要内容，合同的条款也包括主要条款和次要条款。合同的主要条款是合同主要的、
必要的、基本的内容，如果缺少，合同通常便无法履行。
房地产合同的主要条款可以依照法律、行政法规的规定直接确定，也可以根据房地产合同的
性质或者当事人的约定确定。在我国，房地产合同的主要条款多数是由法律、行政法规直接
规定的。法律、行政法规的固定性决定了房地产合同主要条款的固定性。因此，各类房地产
合同的主要条款也不一样，多多少少存在着一些差别。例如：《城市房地产转让管理规定》
第8条规定：“房地产转让合同应当载明下列主要内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产权属证书名称和编号；
（三）房地产座落位置、面积、四至界限；
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（五）房地产的用途或者使用性质；
（六）成交价格及支付方式；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。”《城市房屋租赁管理办法》第9条规定：“房屋租赁，当事人
应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：
（一）当事人姓名或者名称及住所；
（二）房屋的座落、面积、装修及设施状况；
（三）租赁用途；
（四）租赁期限；
（五）租金及交付方式；
（六）房屋修缮责任；
（七）转租的约定；
（八）变更和解除合同的条件；
（九）当事人约定的其他条款。”虽然各种房地产合同存在着各种程度的差别，但是，一般而
言，下列条款为房地产合同的主要条款：
（一）标的
标的是房地产合同当事人双方权利和义务所共同指向的对象，体现着当事人签订房地产合同
的目的和要求。标的是合同主要条款中的核心；其他主要条款往往是着眼于标的而规定，并
起着为标的的履行服务的作用。没有标的或者标的不明确的房地产合同，不仅当事人的权利
义
务无法确定，合同也根本无法履行。房地产合同的标的可以是物，也可以是行为、权利。例
如，房屋买卖合同的标的为特定的物即特定的房屋；房屋修缮合同的标的是修缮人提供的修
缮房屋的行为；土地使用权转让合同的标的则是土地使用权这种权利。
（二）房地产的座落位置
由于房地产为不动产，势必固定于地表某处，所以，其座落位置必须在合同中标明。除极其
特殊的情形外房地产的座落位置应详细写明，否则，房地产合同无法履行。在实务中，房地
产的座落位置通常与房地产合同的标的规定于同一合同条款。
（三）数量
此处的数量是指标的的计量，是以数字和计量单位来衡量标的的尺度。房地产合同的数量条
款，直接体现着当事人在履行合同与接受履行方面的义务和权利的大小。房地产合同中的数
量条款主要是面积，此外还包括房屋的套数、间数等。
（四）质量
通常，房地产合同的标的都与一定的质量相联系。当标的为物时，质量由此内在材质、外观
形
态、性能与使用价值等因素综合决定；当标的为行为时，质量则由该行为的价值以及因该行
为的作用而产生的效益来体现。标的的质量涉及到房地产合同权利人的切身利益，因而，质
量条款在合同主要条款中是较为重要的。
（五）房地产的用途或使用性质
在我国的房地产合同中，房地产的用途或者使用性质条款为合同之主要条款。这与多数西方
国家的房地产合同不同。其根本原因是：我国实行土地公有制，土地的所有权归国家或者集
体经济组织享有；土地的使用权为所有权之派生权利，依法可由公民、法人或者其他组织享
有。土地所有权的根本性决定了土地使用权人以及房屋所有权人和使用权人享有或行使其权
利必须不得损害土地所有权人的利益；而且，房地产鼢何使用对土地所有权人往往有较大影
响。所以，我国的房地产合同中必须规定房地产的用途或使用性质。
（六）价款或酬金
除无偿房地产合同（如房屋赠与合同）外，一切房地产合同均存在价款或酬金的给付。至于房
屋互换合同等合同中，实际也存在着价款的给付问题，只不过不是以金钱的形式表现，而是
以实物的形式表现。房地产合同中的价款，常见者如房地产买卖合同中的价金、房屋租赁合
同中的租金等；酬金则是泛指一切以行为为标的的房地产合中获得利益的一方当事人作为取
得该项利益的代价而向对方当事人支付的金钱等财物，如房屋建造合同中的勘察费、设计费
、施工费（工程费）等。在有偿房地产合同中，价款或酬金直接体现着财产的得失；因此，它
同时涉及合同权利人和义务人的切身利益，在合同主要条款中属于突出地位。
（七）履行期限、地点和方式
履行期限是房地产合同当事人双方实现权利和履行义务的时间，是确认房地产合同是否按时
履行或迟延履行的时间标准。履行期限可以根据当事人的需要确定为年、季、月、旬、日、
时。不论以何种方式表达，履行期限均应明确、具体，切忌含糊不清、模棱两可。
履行地点是房地产合同一方当事人履行义务，另一方当事人接受履行义务的地方。履行地点
直接关系着合同的履行期限，有时也可决定合同能否得到履行。此外，在程序法上，履行地
点对于确定合同纠纷管辖地也有重要意义。因此，履行地点应明确、具体。鉴于房地产合同
的特殊性，房地产合同的履行地点通常在房地产所在地。
履行方式是指房地产合同权利人接受履行和义务人履行合同的方式，包括交付方式、实施行
为方式、移交工作成果方式、验收方式、付款方式等等。任何房地产合同都必须通过一定方
式才能履行。履行方式与合同的履行实为一体。
（八）按房地产合同性质必须具备的条款
上述七项条款为一般的房地产合同的主要条款。但是，房地产合同种类较多，每一种合同除
具有房地产合同的一般特征之外，还有自己的特殊性。其中有些房地产合同，其所具有的特
殊性质，对合同主要条款有特殊要求，从而这些合同除必须具备前述七项条款外，还必须具
备与其特殊要求相符合的某些条款，否则，一旦出现某人与当事人切身利益有关的事宜则无
处理依据。因此，该条款也成为该合同的主要条款。例如，房屋保险合同中的保险责任及责
任免除条款为其主要条款。
（九）按一方当事人要求必须规定的条款
除上列八项条款之外，倘若一方当事人对房地产合同的某一方面有特殊要求，并希望将这一
要求写入合同，而对方当事人对此表示同意，则这类体现前者特殊要求的条款，亦为房地产
合同的主要条款。
（十）违约责任
违约责任是指当事人不履行合同义务或者不适当履行合同义务而依法应当承担的责任。责任
承
担方式以支付违约金与赔偿损失为主。房地产合同中的违约责任条款，虽然不是当事人行使
合同权利与履行合同义务的根据，但却是当事人在不履行合同义务或不适当履行合同义务时
承
担责任的重要依据之一。因此，我们一般也将违约责任条款视为房地产合同的主要条款。
（十一）法律、行政法规规定必须具备的其他条款
除上列十项条款外，法律或行政法规还往往针对某些房地产合同专门规定了其应具备的某些
条款。例如：《城市房地产管理法》第53条规定，房屋修缮责任条款为房屋租赁合同的主要
条款（必备条款）。这些为法律、行政法规要求必须规定的条款，也是有关合同的主要条款。
房地产合同只要具备了上述主要条款，就应视为已经成立；即使其次要条款欠缺或不明确，
对此点亦无影响。如果房地产合同主要条款全部具备而次要条款欠缺或不明确，并且后者情
形将为履行合同造成不便，则当事人双方应通过协商补订。如果该协商不能实现，则对合同
履行中涉及到这些条款的方面，依已签订的合同主要条款的规定和精神进行解释，按公平原
则和诚实信用原则处理。
第三节 无效的房地产交易合同的处理
一、确认房产交易有效、无效的三个基本依据
房屋买卖合同有效还是无效，主要从以下三个方面进行审查：
（一）买卖双方事人的主体资格是否合法
审查内容有：出卖人是否有民事行为能力，是否房屋所有人，是个人所有还是共有，如果是
共有，还要查明其他共有人是否同意卖；如果出卖人不是房屋的所有人，则要查明其对出卖
的房屋是否有法定的或委托的处分权等。对于买受人则要审查是否有权买，如依照法律规定
，机关、团体、企业、事业单位非经所在地县以上人民政府批准不得购买城市私有房屋；而
农民则除法律，法规另有规定外，一般不许购买城市私有房屋；等等。
（二）买卖双方的意思表示是否真实
房屋买卖合同应是双方当事人意思表示真实，一致的民事法律行为，意思表示是否真实一致
主要看：一方对他方是否有欺诈，胁迫，隐瞒或者乘人之危使对方在违背真实意思情况下进
行买卖行为：代理人是否未经授权或超越授权范围以被代理人名义进行房屋买卖行为；合同
是否显失公平等。
（三）是否符合法律的规定
二、无效的房地产交易表现形式
（一）违反法律、政策的房地产交易
违反法律是指违反宪法，《民法通则》和其他各种法律、行政法规以及相应的地方性法规，
规章等。
违反国家政策的房屋买卖，是指国家法律虽无明文规定，但国家政策已作了明确规定，当事
人违反国家政策的房屋买卖。在国家进行住房制度改革的过程中，有关的重大决策，有时是
先制定政策，经过一段实践，再将执行政策的成熟经验条文化和规范化，上升为法律规范。
所以在确认无效的房屋买卖时，除以法律为基本依据外，还必须以国家政策为重要依据。
违反法律和国家政策的房屋买卖主要有以下几种情形：
1违法的房屋买卖。是指故意违反法律的规定，或以合法的手段掩盖非法的目的。
2违反国家和社会公共利益的房屋买卖。如损害国家利益为目的低价出卖公有住宅。
3恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的房屋买卖。
4违反共有人、承租人在同等条件下优先购买权的法律�