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工合作，提高效率。
（2）配备专业人员
要配备专业管理人员和工程技术人员，这些人员还要经过规范化的培训和考核，取得岗位资
格证书，以保证服务质量和树立良好的行风和职业道德。
（3）配置专业设备
配置现代化的各种专业设备，这是专业管理的物质保证，各项设备要与物业的档次相适应，
并逐步向智能化方向发展。
（4）建立管理制度
建立一系列完整的、科学的、规范化的各种管理制度和工作程序、流程图，以保证专业化管
理的正确实施。
（二）统一管理、综合服务的原则
这个原则规定物业管理企业在物业管理市场中的服务范围、服务标准，包括统一管理和综合
服务两方面，并且有机地结合在一起。
1统一管理
又可简称为一体化管理，实施的前提是“一个相对独立的物业区域，建立一个业主委员会，
委托一个物业管理企业管理”。在这个前提下实施一体化的管理：
第一，管理一体化
物业区域内的建筑物、构筑物、附属设备、设施、场地、庭院、道路以及公共活动中心、停
车场等都由一个单位统一管理。
第二，服务一体化
对业主和承租人的各种服务事项，包括专项、特约、代办项目都由一个单位统一实施。如要
聘请专业服务公司，也由本物业区域的管理单位统一办理。
第三，协调一体化
同物业管理有关方方面面的协调、联系由物业管理单位统一负责处理。业主、使用人、承租
人对有关物业管理的事务只找这个单位，这个单位不能推委，要认真负责解决问题。
第四，经济管理一体化
有关物业管理的经济往来，包括各种物业管理费用的收支，各项基金的管理和物业经营的财
务管理都由一个物业管理单位负责。
2综合服务
综合服务是物业管理的基本属性也是物业管理劳务市场的特点。物业管理市场的综合服务既
要达到一般服务业的要求，又有其自身的特殊要求：
第一，服务标准
综合服务的基本要求是讲究服务的效用、方便、态度和业户（业主和用户）的满意。要处处主
动为业户提供方便并使业户感到舒适、满意，这是综合服务的活力所在。因此，物业管理企
业要按照高效、优质的标准来实施规范化的服务、礼貌服务和微笑服务。
第二，服务方式
综合服务是以人为本，即以业主和使用人为中心来开展多样化、全方位、多功能、立体式和
针对性的服务。综合服务就是要针对不同年龄、不同性格、不同层次以及不同民族、国籍的
客户的不同要求来开展丰富多采、方式灵活、生动活泼的服务活动。
第三，市场潜力
综合服务由于提供富有个性化的周到服务，就能赢得不同类别业户的欢迎。因此，市场的潜
力
很大，前景广阔，是实现物业管理经济效益和社会效益的基本保证，也是树立物业管理行业
声誉和企业的良好的社会形象的基本保证。
物业管理市场的劳务项目的服务标准和报酬都应当在委托管理服务合同中明确规定。
物业管理企业在实施本原则时要尊重各主管部门的职权，接受主管部门的指导。
（三）平等竞争的原则
在房屋商品化、自有化和产权多元化的条件下，物业管理不是按权属、按系统组建，而是按
区域组建，即按照社会化的要求实施物业的经营管理，要求按照平等竞争的原则来规范市场
行为，以有利于物业管理市场的培育和发展。
1社会化的分工合作
现代社会不同产业间的分工和协作有助于提高各个产业的综合效益。房地产市场在其内部开
发、营销、咨询和物业管理等各个分支市场间同样要按照社会化大原则分工协作，才能有利
于提高全行业的经济效益。物业管理企业要从开发企业的附属地位剥离出来，独立为自主经
营的管理服务型企业，按照各自业务范围，到市场上运作和竞争。物业管理公司和各类专业
服务公司，如清扫、绿化等公司之间，同样应按照社会化大生产的要求相互间分工协作。
2平等条件下的市场竞争
业主和物业管理企业在平等的条件下通过市场采用招投标或协议的方式建立委托管理服务关
系。政府有关部门和开发商，都不宜干扰，物业管理企业只有通过自己的优质服务和良好的
声誉才能在市场上取得一席之地。
3三个效益的统一
物业管理的市场竞争要实现经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，要在经济效益的基
础上以社会效益和环境效益为小区管理的最终目标。物业管理市场的竞争不能单纯以经济效
益为唯一目标，这是由于物业管理关系到千百万人安居乐业所决定的。而且，物业管理企业
能否在竞标方案中做到三个效益的统一是企业在市场中竞争取胜的重要因素。
4创建名牌
平等竞争的原则还要求物业管理企业努力提高经营水平和服务质量，创建名牌，要在讲究规
模经济效益的基础上拓展业务，以提高企业的实力和声誉，树立良好的信用，以求在市场竞
争中取得优势。
四、物业管理市场的作用
物业管理市场是房地产市场的组成部分，房地产市场的地位、意义和作用同时就是物业管理
市场的作用。但是，物业管理市场由于其自身的特点和优势，又有其自身的意义和作用：
（一）物业管理市场的发育有利于促进住房商品化和自有化的进展
中国房地产经济体制改革方向是商品化、市场化和住房自有化并由此形成产权多元化和管理
社会化的新格局。这种新格局当然要求有与之相适应的房屋管理新模式来代替传统的、行政
性的管理模式。当前，公有房屋出售后居民最大的担心就是公房出售后的管理维修问题，包
括费用收支、权利责任、管理方式等等。物业管理收费和服务情况如何就成为购房时首先考
虑的前提。所以，物业管理市场的理性运作，物业管理服务质量的提高，能使购房人放心、
安心，无后顾之忧。所以，物业管理市场的发育和成长具有深化和促进房屋商品化和住房制
度改革的功能。
（二）物业管理市场的发育有利于提高房地产经营活动的效益
房地产经营活动的全过程由开发、营销和消费使用三个环节组成，房地产开发、营销的最后
落脚点是消费和使用。物业管理市场作为房地产市场的最终环节，对前级市场具有强烈的反
弹和刺激作用。物业管理天然地赋有提高房地产经营效益、繁荣和完善房地产市场的功能。
当前，商品房售后管理是房地产活动中的一个热点和难点。周到、良好的物业管理市场能吸
引和提升客户对物业投入的兴趣，提高物业的使用价值和经济价值。现在，发展商终于明白
：优良、方便的物业管理是树立企业形象、招揽用户、推销物业的重要手段和策略。这也是
置业的客户十分关注，购房和入伙时首先考虑的条件。周到的物业管理所提供的称心的居住
和工作环境，能免除后顾之忧。由于物业管理和市场在建设现代家园中的特殊地位，使其在
房
地产行业和市场中的作用越来越重要，其发展前景很可能成为房地产行业中的主体行业和房
地产市场中的主体市场。
（三）物业管理市场的良好运作有利于改善城镇居民的居住条件和生活质量
城镇居民生活水准和消费水准提高的第一标志就是居住状况如何。物业管理从对住宅的管理
来说，其目标首先是为居民营造一个方便、文明、整洁、安全的生活环境，但其水准和内容
要随着社会进步而不断地拓展和提升。现代化的家居离不开高水平、规范化的物业管理。优
质的物业管理不是单纯的事务性操办和技术性保养，而是要在此基础上为业主、使用人创造
一种从物质到精神，具有浓浓的文化氛围，又有个性特征的宁静、安逸、优雅、舒适的生活
方式。
规范化的物业管理与社区建设相结合，能把一个个物业区域塑造成具有“陶冶情操、净化心
灵、提升精神”功能的微型社会。在这种情况下，既能充分发挥物业的基础功能，保障业户
的合法权益，又能增强业户间的邻里意识，使之互相尊重，和睦相处。这种居住环境和社会
关系有助于激励人们的群体意识，对沟通感情、增强理解、培育良好的社会心理，促进社会
的安定团结起着积极的作用。
所以，物业管理市场的健康运作对城镇居民的居住水平和生活质量的改善具有积极的影响。
（四）物业管理市场的兴旺有利于城市面貌的更新和优化
现代城市管理主要包括：建筑物的管理，道路交通和信息管理，公共活动中心的管理和经济
产业管理等等。建筑物的容貌构成城市形象的主体。一个个物业小区是城市的单元细胞，小
区的环境整洁、优美，城市的面貌也就焕然一新。现在，物业管理已逐步从对新区管理延伸
到建成区的管理。这样，就对城市面貌的更新和优化提供了全方位的支持。
当前国内的一些大、中城市都对外开放，都希望同国际接轨，建设一流的城市，以有利于引
进外资、发展经济。物业管理作为一种不动产的现代化管理模式，不受地区、国家和社会制
度的限制。外商进入中国大陆，一旦投资项目初成或业务有所开拓，往往会考虑“安居乐业
”，因而都十分关注如何为自己安排一个舒适高效的工作和居住环境。优质的物业管理不仅
体现城市的优美形象，也是优化投资环境、吸引外商在华投资的基础工作。
（五）物业管理市场的繁荣能提供广泛的就业机遇
物业管理市场是提供商品劳务的市场，物业管理面广量大，能提供广泛的就业机遇。
首先能为从事传统管理的房管部门和人员提供一个转换机制、吸纳人员的合适方向。公房事
业性管理方式是计划经济体制下的产物。近年来，随着经济体制市场化和房地产开发经营的
兴起，特别是土地批租和旧城旧房改造的迅猛态势，公房大量转化为私房。这使原来以公房
经租为主的城镇房管部门作为住房福利制模式下的产物，在完成其历史使命的同时面临一个
机制转换和人员安排的问题。这里，包括直管公房和系统公房两大部分。物业管理市场就为
两者的转换开辟了一个广阔的天地。
物业管理市场和行业的发展还能带动相关市场和行业的发展。物业管理市场和行业与装修业
、家政服务业、园林绿化业、环境保护业等部门有密切联系。这些行业也能吸纳大量劳动力
。
五、物业管理市场发展趋势
从80年代初深圳第一家物业管理公司成立，标志着物业管理登陆中国大地。以后，从沿海到
内地，纷纷建立各种类型的物业管理公司，物业管理行业和物业管理市场逐步发育，但直到
本世纪末，总体上处于初创时期。从现在到下一个世纪上半叶，中国物业管理行业和市场可
望逐步成熟。这里对过去十余年和今后中国物业管理市场的历程作一些分析和预测：
（一）初创阶段
这是中国物业管理启动和逐步形成为一个独立行业时期，也是物业管理市场萌芽时期。
80年代物业管理开始在南方城市兴起，其外部条件是受东南亚等地房地产体制——特别是管
理
机制的引进所启发，内部条件是在创造文明住宅小区和新建商品房售后管理发展而来。但是
，作为一个行业，还只是在沿海地区大中城市萌芽，还只是作为房地产开发的附属，尚不具
备全国性的规模。
到了90年代，物业管理以其独特的功能逐步引起人们的关注。1993年建设部房地产业公司在
广州召开全国物业管理研讨会和其后深圳市物业管理协会的成立，标志着中国物业管理进入
了全面推开的时期，行业开始发育。
1994年4月，建设部颁布了建国以来有关物业管理的第一个规章，使物业管理有法可依，并
确立了其在房地产行业中的独立地位。
1995年在青岛召开全国物业管理工作会议，会议把物业管理提到城市管理体制改革的高度，
要求全社会给予关注和支持。
1997年大连会议要求物业管理在广度上从新建区向建成区延伸，从深度上向市场化方向发展
。
这个阶段的特点是：虽然已有一些地区和若干物业区域管理水平达标，小区面貌良好，但是
总体上仍处于初创阶段，管理水准不高，服务内容偏狭。从地区上讲沿海城市发展较快，内
地城镇相对较慢。并且，由于传统管理和物业管理双重机制并存，非市场化和市场化管理模
式并存，物业管理市场处于萌芽状态。
（二）市场化阶段
从90年代后期起，中国的物业管理开始进入市场化动作阶段，快则要有二十到三十年，慢则
可能四五十年，市场才能逐步发育成熟。这个阶段的发展趋势是：
1传统的和非市场化的房屋管理模式将逐步纳入市场化的物业管理轨道，市场的规则和运
作
逐步成熟。物业管理市场在房地产市场中的重要地位逐步确立，物业管理业在城市管理和社
会生活中的积极作用得到充分的发挥和确认。
2物业管理企业和业主委员会（或小区管理委员会）运作逐步正常，相互间在平等互利的基
础
上通过招投标方式建立合作关系。从而将会出现一批名牌的物业管理企业、优秀的业委会（
管委会）和示范物业区域。物业管理区域的建设和服务的标准逐步从“安全、整洁、文明、
方便”的基础上向“舒适、宁静、优美、曲雅”的高层次水准提升。
3物业管理逐步实现规模化经营，物业管理企业从以中、小型为主向以大、中型为主转换
，
出现一批物业管理服务企业集团。物业管理收费与服务项目逐步平衡和相称，资金运行进入
良性循环。
4物业管理市场的法规建设逐步完善配套。政府强化对物业管理市场和招投标活动的指导
和监督，物业管理和社区建设的关系逐步理顺。
第三节 招投标在物业管理市场中的地位与作用
一、物业管理招投标的意义
物业区域的建立，物业管理公司和业主委员会的建立是物业管理招投标市场发育的客观条件
，也为物业管理走向市场和
投标行为，业主才能选择到合适的服务单位，物业管理企业才能通过平等竞争开拓业务和提
高企业的经营水平。所以，招投标是业主和物业管理公司共同的要求，符合双主的共同利益
。
物业管理的招投标是招标和投标行为的有机结合。物业管理的招标是物业的开发建设单位和
物业业主运用价值规律和市场竞争的方式来选聘最符合自身要求的管理服务公司；投标是物
业管理公司通过市场寻求自己的服务客户和开拓业务的行为。物业管理的招投标活动是物业
管理供需双方在平等互利的基础上，通过双向选择而建立的一种劳务商品交换关系。
物业管理的招投标活动为物业的开发建设单位、物业业主和物业管理公司、专业服务公司都
提供了广大的活动和生存空间，是提高业主自治管理能力和物业管理企业竞争能力的最好课
堂，也是提高物业管理水平和建设优秀、文明物业区域的基础工作。
二、物业管理招投标的作用
从上述物业管理招投标定义的分析说明招投标首先对物业管理行业的兴旺和物业管理市场的
成熟有着积极的促进作用，同时对于提高业主的自治自律能力，提高物业管理企业的专业管
理水平和建设优秀的物业区域也有着积极的促进作用。
（一）有助于提高业主的自治自律能力
业主在物业管理中作用的正确发挥决定于业主的自治自律意识和能力。业主的自治能力首先
表现在能否选聘到合适的物业管理公司和处理好相互间的关系。规范化的招投标活动需要业
委会能正确评价物业管理公司的服务质量和经营水平，能正确处理业主间的个体利益和共同
利
益的关系，能在业主间取得共识，团结一致、同心协力做好招投标工作。所有这些活动都使
业主的自治自律能力得到考验和锻炼。
（二）有助于提高物业管理企业的专业管理水平
物业管理本身是一种市场化的管理服务行为，也只有在市场的竞争机制催促下，物业管理的
服务质量才得以比较和提高。公正、公开的招投标行为是衡量物业管理服务标准和价格标
准的最佳尺度，是评价物业管理企业经营能力和专业管理水平的试金石。物业管理企业只有
在招投标这个大市场的竞争中取得自己的生存和发展，树立自己的形象，提高企业的声誉。
事实证明，凡是在招投标中取得成就的企业，其在物业管理