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3。必须是有偿转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为
土地增值税的征收范围不包括房地产的权属虽转让但未取得收入的行为。如房地产的继承，尽管房地产的权属发生了变更，但转让产权权属者并未取得收入，因此不征收土地增值税。
例题解析（多项选择题）
判别一项行为是否缴纳土地增值税的标准有（ ）。
A。土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让
B。转让的土地的所有权、地上的建筑物及其附着物是否为国家所有
C。土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让是否有偿
D。转让的土地的使用权、地上的建筑物及其附着物是否为国家所有
【答案】ACD
【解析】土地不得买卖，所以选项B不如选项D确切。
（二）若干具体情况是否征收土地增值税的确定
1。以出售方式转让房地产的行为
以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为，因同时符合上述三个条件，都属于土地增值税的征收范围。
2。以继承、赠与方式转让房地产的行为
房地产的继承、赠与，不属于土地增值税的征收范围。所谓继承和赠与限定于将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的情形和向政府和公益性单位的慈善捐赠。
3。房地产的出租行为
房地产的出租，不属于土地增值税的征收范围。
4。房地产的抵押行为
在房地产的抵押期间，不属于土地增值税的征收范围。但是，当抵押期满后，以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应纳入土地增值税的征收范围。
5。房地产的交换行为
由于房地产的交换，属于土地增值税的征收范围。但是，对于个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
6。投资、联营和企业因被兼并而转让房地产的行为
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以房地产作价入股或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
例题解析（多项选择题）
根据有关规定，可以不征或免征土地增值税的有（ ）。
A。 以房地产进行投资，将房地产转让到所投资的企业
B。 个人以房地产进行交换的
C。 被兼并企业的房地产转让到兼并企业
D。 以房地产抵债而发生房地产权属转让的
【答案】AC
【解析】选项B错误是因为税法规定可以免征土地增值税的是个人之间互换自有居住用的房地产的情况，而不是一切个人以房地产进行交换的情况。
7。房地产的代建房行为和资产重估行为
房地产的代建房，不属于土地增值税的征收范围。
国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的，由于既没有发生房地产产权权属的转让，也没有取得收入，因此也不属于土地增值税的征收范围。
例题解析（多项选择题）
下列各项行为可以免征土地增值税的有（ ）。
A。企业与企业之间的房地产交换
B。企业以房地产对外投资
C。在兼并过程中被兼并企业的房地产转让到兼并企业
D。因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让
【答案】BCD
【解析】企业与企业之间的房地产交换，虽然没有取得货币收入，但实际上取得了实物收入，因此应缴纳土地增值税。
……
考题解析
一、单项选择题
1．某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277。5万元（其中印花税金2。5万元）。该企业应缴纳土地增值税（ ）。（2004年）
A．96。75万元
B．97。50万元
C．306。75万元
D．307。50万元
【答案】C
【解析】因为增值额＝5000－3700－277。5＝1022。5（万元），增值额占扣除项目的比例＝1022。5÷3977。5＝25。7％＜50％，所以该企业应缴纳土地增值税＝1022。5×30％＝306。75（万元）。
2．某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例10％计算；该项目转让的有关税金为 200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（ ）。（2003年）
A．1500万元
B．2000万元
C．2500万元
D．3000万元
【答案】D
【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额＝10000×10％＋10000×20％＝3000万元。公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，期间费用扣10％，房地产开发企业可以加计扣除费用20％，有关税金为 200万元是干扰项。
3．下列各项中，应征收土地增值税的是（ ）。（2002年）
A．赠予社会公益事业的房地产
B．个人之间互换自有居住用房地产
C．抵押期满权属转让给债权人的房地产
D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产
【答案】C
【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属于土地增值税征收范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地增值税。
二、多项选择题
1．下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（ ）。（2004年）
A．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，减半征收土地增值税
B．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税
C．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20％的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税
D．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税
【答案】BD
【解析】此题很简单。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税；增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。因此，选项BD正确。
2．下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（ ）。（2003年）
A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的
B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的
C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的
D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的
【答案】ABC。
【解析】以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的，不征土地增值税征税。以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的，在抵押期间不征收土地增值税。被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，暂免征收土地增值税，以出地、出资双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。所以本题的答案是ABC．
3．在计算土地增值税应纳税额时，纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除。这里的地价款是指（ ）。（2002年）
A．以协议方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金
B．以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款
C．以拍卖方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金
D．以行政划拨方式取得的土地使用权变更为有偿使用的，为补交的土地出让金
【答案】ABCD
【解析】上述四种情况是纳税人为取得土地使用权支付的地价款。
三、判断题
1．个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满3年或3年以上的，免于征收土地增值税。（ ）（2004年）
【答案】×
【解析】凡居住满5年或5年以上的，免于征收土地增值税。
2．土地增值税的法人纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。当转让的房地产所在地与纳税人机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如转让的房地产所在地与其机构所在地或经营所在地不一致时，按税收管理的源泉控制原则，也可由转让的房地产所在地税务机关委托纳税人机构所在地税务机关代收代缴土地增值税。（ ）（2003年）
【答案】×
【解析】如转让的房地产所在地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应向房地产坐落地主管税务机关办理纳税申报。
3．对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，应当征收土地增值税。（ ）（2002年）
【答案】×
【解析】由于企业兼并转让的房地产，暂不征收土地增值税。
同步训练习题
一、单选题
1、下列各项中，应当征收土地增值税的是（ ）。
A。国有土地使用权的出让
B。国有土地使用权的转让
C。以赠与的方式转让房地产
D。国家征用房地产
2、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住房，经向税务机关申报核准，凡居住（ ）的，免予征收土地增值税。
A。满10年或10年以上的
B。满5年或5年以上的
C。满3年未满5年的
D。未满3年的
3、1994年1月1日以前签订的房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后（ ）内首次转让房地产的，免征土地增值税。
A。1年
B。3年
C。5年
D。10年
4、下列转让的房地产不缴纳土地增值税的是（ ）。
A。农村集体土地承包权的转让
B。政府将其办公房屋转让给其他单位
C。农业科研机构将座落在某市区的土地所有权转让给农业生产者用于农业试验
D。企业将房产所有权转让给境外非营利的社会团体
……
二、多项选择题
1、根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税的征税范围包括（ ）。
A。转让国有土地使用权
B。出让国有土地使用权
C。转让集体土地
D。地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
2、按《土地增值税暂行条例》规定，房地产开发企业计算增值额时下列可扣除有（ ）。
A。取得土地使用权所支付的金额
B。房地产开发项目实际发生的成本
C。与转让房地产有关的税金
D。房产完工后的利息支出
3、转让旧房的，应按（ ）作为扣除项目金额计征土地增值额。
A。房屋及建筑物的评估价格
B。取得土地使用权所支付的地价款
C。按国家规定缴纳的有关费用
D。转让环节缴纳的税金
4、下列说法正确的是（ ）。
A。集体所有的土地是可以转让的，但前提是国家必须办理征用手续使其变为国有
B。土地增值税是对国有房地产转让收益征收的一种税，因此，国有房地产转让但只要没有取得收益一律不交税；
C。土地增值税是对国有房地产转让征收，由于个人不会拥有国有房地产，因此个人转让的房产不交土地增值税；
D。土地增值税可以预征。
……
三、判断题
1、对取得土地使用权后，未进行任何开发就转让的纳税人，在计算土地增值税的增值额时，只扣除取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金，不允许对上述支付的地价款和交纳的有关费用加计20％的扣除。（ ）
2、土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业单位、事业单位，但不包括学校、医院。个人包括个体经营者。（ ）
3、一方以房地产与另一方的房地产进行交换，虽然这种行为发生了房产产权、土地使用权的转移，但交换双方只取得了实物形态的收入，而未取得货币收入，因此不属于土地增值税的征税范围。（ ）
4、对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，无论是建成后按比例分房自用，还是建成后转让，均免征土地增值税。（ ）
……
四、计算题
1。某市房地产开发企业建造商品房一幢，有关费用为：①支付地价款200万元；②土地征用及拆迁补偿费120万元；③前期工程费180万元；④基础设施费200万元；⑤建筑安装工程费1500万元；⑥公共配套设施费200万元。期间费用600万元，其中利息支出520万元（其中有逾期利息17万元，罚息3万元，利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明）。该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入6000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税、印花税和教育费附加。请计算应缴纳多少土地增值税（扣除比例为5％）。
……
参考答案及解析
一、单选题
1．【答案】B
【解析】国有土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围，以赠与的方式转让房地产和国家征用房地产均免征土地增值税。
2．【答案】B
【解析】个人转让住房，住满5年以上的，免征土地增值税；满3年不满5年的，减半征税；不满3年的，征税。
3．【答案】C
【解析】这是一个记忆性的考点。
4．【答案】A
【解析】农村集体土地承包权转让的，不属于土地增值税的征税范围。政府转让房屋也要缴纳土地增值税，土地增值税并没有针对农业试验的优惠，企业将房产所有权转让给境外非营利的社会团体，不属于免征土地增值税的范围。
……
二、多项选择题
1．【答案】AD
【解析】出让国有土地不征土地增值税，转让集体土地违法，不征收土地增值税。
2．【答案】ABC
【解析】房产完工后的利息支出，不在计算土地增值税的时候扣除。
3．【答案】ABCD
【解析】转让旧房的扣除项目主要包括ABD，为取得土地使用权和转让环节按国家规定缴纳的有关费用也可以扣除，因此选项C也正确。
4．【答案】AD
【解析】选项B错误是因为土地增值税不是对房地产转让收益征收的税收，而是对增值额征收的税收。选项C错误是因为个人也可能拥有国有房地产的使用权的，因此也可能是土地增值税的纳税人。
……
三、判断题
1．【答案】√
【解析】因为20％的扣除适用于实际进行房地产开发的企业。
2．【答案】×
【解析】个人不仅包括个体经营者，还包括转让国有土地使用权并取得收入的其他的个人。
3．【答案】×
【解析】土地增值税的收入指的是货币收入、非货币收入和其他形式的收入，房屋交换的，双方都取得了实物形态的收入，双方应该缴纳土地增值税