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转账和“价差”
李南：这几天，建设部和中国人民银行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。在以前，我们会通过房屋中介卖房子。房屋中介会把房钱一次性打给你，之后它再转手把房子以更高的价格出售。这个通知出来后，不能这样操作了。现在必须通过银行转账来完成，而且账户必须是属于当事人而不是中介公司的。
水皮：这是诚信问题。中介机构赖以安身立命的，就是信用。在美国，房屋买卖一般会通过房屋经纪人来进行。房屋经纪人了解市场情况，他从买卖双方收取佣金后，他会找到合理的价格，让卖房者和买房者都感觉比较合适。并且，因为能够维护客户的利益，所以他会形成较好的口碑。但是我们的中介，还是有点吃了上家吃下家的概念。
张景东：中介有信息优势，他能掌握买家和卖家足够多的信息，而买家和卖家是不能直接见面的，这一点就造成了他可以吃差价。
李南：还有一种情况是，你要卖房子，你跟我商量说你的底价是80万，假如说你能卖到90万，剩下的10万就分成。中介就可以拿到3~5万的价差。
张景东：价差的形成是市场的产物，而不能说是有中介就能够收到差价。包括以后银行转账的规定，我觉得很可能也贯彻不下去。为什么呢？按现在的制度，比如说你有一套房子是50万买的，现在可以卖到100万的价格了。你如果真的从银行交税，需要交5％的营业税和20％的个人所得税，大概有十五六万，最后自己剩了八十四五万。那么就银行转账转个60万吧，算是增值了10万，税收也就少交了。剩下30多万，买者打给你现金，你再给买者打个九五折。
李南：还有一个方式，你填合同的时候，少填一些，把总价给压下来，这样可以少交税。
水皮：市场的确有现金交易的需求，因为它可以避税。
张景东：虽然说它是不合法的，但是确实有很强的需求。中介在满足双方需求的同时，可能违背了有关法律的规定。
李南：对。据说已经开始严查了。
水皮：这个行业之所以乱，主要还是因为乱中有利可图。市场经过由乱到治的过程，慢慢才会形成中介领域的品牌。
租房，还是买二手房？
李南：我有几个租房子的同事，现在已经被他的房东给赶出来了。为什么呢？他要把房子卖了，因为现在的租金在下滑。
水皮：如果不考虑农村人口进城，单以城市人口计算的话，那么人口到达顶峰之后，租金会不断地下降。而且城市人群以家庭为单位，所拥有的房子套数会比较多。
李南：没错。我和一个朋友聊天，我问他有几套房子，他说有5套。他自己有一套，然后给女儿买了一套，岳父岳母去世了又给他们留了一套，自己的父母也给留了一套。以后这样的事情会很多的，因为只有一个孩子。
张景东：而且要想靠租房赚钱的人要特别注意一点，就是不同类型的房子，租金是不一样的。我的一个朋友在CBD买了两套房子，一套三居的，比较大；一套一居室的，比较小。租的时候发现，一居的可以一个月租到3500元，但是三居室的只能租到4000元。根本租不出去，他后悔说当初不如多买两套小户型了。
李南：现在二手房市场有点儿供不应求，像北京的供需比例大概是1：5左右，这个比例是非常高的。
水皮：因为新房价格一直以平均10％的速度在上涨。
张景东：而且大城市的新房是越盖越远，北京现在可能盖到六环了。你真的住到那么远的地方，怎么上下班呢？所以只好买二手房。
水皮：所以城市中心的二手房有很大的市场需求。城市的就业结构，让我们不可能跑到郊区去住，然后在上班的路上花费两个小时，成本太昂贵了。这就决定了市中心的房子价格是越来越高。
李南：那咱们到海外去买房。韩国人现在在美国买房，当年日本人也在美国买房。不是说资产配置嘛，配置有很多方式。比如说你可以配置在房子、黄金、股票、基金上，你也可以把房子配置在香港、美国、日本、中国。在美国纽约郊区的一套中产阶级别墅，目前的价位大概是三四百万人民币，这个价位比北京的可便宜多了，而且是非常好的。
水皮：美国的房地产泡沫刚刚破裂，你现在就建议大家去买房子？
李南：等破得再厉害一点的时候再买。你可以做好准备嘛。为什么现在很多人去柏林买房子做投资，就是因为德国经济在复苏。
张景东：在我的印象里，凡是欠发达地区的居民也好，企业也好，到发达地区的国家去投资，或者是置业，基本上没有成功的先例。
水皮：而且都是泡沫破裂的前兆。
张景东：对。
李南：你知道当年在1997年的时候，很多人因为在香港买了房子，所以后来在房价重新回升的时候，大赚了一笔。为什么在柏林买房子就不能够投资，不能够赚钱呢？
水皮：巨大误导。我有个同学是移民香港的，你知道1997年的房价跌得剩下多少？原来的60％，全是负翁。要说到远处去买房，网上经常流传一个笑话，是说好不容易在北京的东面买了一套房子，装修好了刚住进去，却收到河北移动的短信，说“欢迎你来到河北”。
财务自由，终极梦想
季欣麟《投资有道》总编辑
蔡小辉北京东方华尔金融咨询有限责任公司营销中心总经理
穷人和中产阶级为钱而工作，而富人们让钱为他们工作。
我们每个人都有两样伟大的东西：思想和时间。
每一元钞票流入你的手中，只有你才有权决定你自己的前途。愚蠢地用掉它，你就选择了贫困；把钱用在负债项目上，你就会进入中产阶层；投资于你的头脑，学习如何获取资产，财富将成为你的目标和你的未来。
选择是你做出的。
每一天，面对每一元钱，你都要做出自己是成为一名富人、穷人还是中产阶级的抉择。
李南：《财富非常道》，不说不知道。今天我们特别做一期关于财务自由的话题，先请季欣麟说说怎么理解财务自由这个词。
季欣麟：我周围有自称财务自由的一些人，他们有个特色，就是有不断增值的一些资产，不需要工作，还是有不断的现金进来，否则就算有几千万，可是我如果不工作的话，就没有任何的现金收入。
李南：这不算财务自由吗？
季欣麟：不算财务自由。
李南：《穷爸爸富爸爸》这本书里说，除非发生意想不到的大事，否则我们完全可以选择工作，也可以选择不工作，并且我们的财富能够避开通货膨胀，而且在不断地增加着。我想这就是财务自由。资产已经多到可以自我增值，就好像种下了一棵树，你年复一年地浇灌它，终有一天它不再需要你的照料，它可以自己生长了，它的根已经足够深，你现在就可以开始享受它的绿阴了。
蔡小辉：谈到财务自由，大家可能把它想像得太过复杂了，财务自由其实很简单，就是你仅仅靠着理财收入，就能满足你的生活支出叫财务自由了。
李南：苏有朋也说，我买了很多房子，然后坐吃等死就好了，这是财务自由的一个很好的境界。另外美国的个人理财权威苏西欧曼说，财务自由不是拥有百万或千万美元，而是你感觉到自由，那么了解你自己和所拥有的，知道即使明天因为生病，或是公司裁员你丢了工作，你也不会有大麻烦，仍旧可以舒适地生活一段时间，不用发愁立即去找工作。那么等你退休的时候，你也可以虽然不是很奢侈地生活，但是可以生活得很舒适，也不会去欠账，还可以偶尔去旅行。
蔡小辉：其实苏西欧曼谈到了这样一个话题，工作也好、投资也好、理财也好，我们为的是什么？为的是让自己的生活幸福，那么怎样才能让你感到幸福呢？当你需要花钱的时候，有足够的钱给你花，家庭的和睦、生活的和谐、子女的孝顺，都是生活幸福。所以我们理财要考虑，到底追求的是什么？是财富的无限增长，还是自己生活的满足？我和国内一些顶尖的基金经理们交流过，他们认为投资的真谛是什么？是快快乐乐地生活。我可以举两个例子，第一个是国内号称唯一一个五星级的基金经理，易方达的投资总监江作良，他每天晚上下班之后，就是回家陪着孩子玩。去年全球共同基金业绩排名第一的景顺基金经理李学文，他也是每天一下班就回家陪孩子玩。他们在这种平和的心态当中，逐步实现自己的理念，逐步实现投资的不断增值，这才是关键。
李南：我想我要是有基金公司经理他们的收入的话，我也会下班陪孩子玩。
理性和感性的战争
蔡小辉：说到财务自由，大家都在想着财务自由要多挣钱，但是忘了另外一个途径，如果降低生活支出和生活预期的话，并不需要多少钱就能实现财务自由。
李南：那我的财务自由还能有什么意义呢？我觉得财务自由，对于女孩子来说，就是可以放心大胆地买自己喜欢的东西。
蔡小辉：小到目前大概要买多少东西，这些东西总共要花多少钱；大到对未来生活有一个合理的预期，都可以做一个假定。情况变化之后还可以调整，形成理财目标，包括我要买多大的房子，我要买一个什么样的车子，孩子上大学要花多少钱，我给他准备提供什么样的教育水平。我准备出去旅游，每年花多少钱……把这些都定下来，做出一个现代的假设，然后看一下我现在的资产，和这些还差多少距离，怎样去实现它。
李南：那是个静态的东西，这样一个目标还要调整吗？
蔡小辉：每年可以调整一次。
李南：太频繁，计划赶不上变化。
蔡小辉：一年调整一次，其实是已经比较快了，一般说我们可以三四年调整一次。
李南：我们的GDP一年调整一次，一点都不过分。
蔡小辉：但是如果你一年调整一次的话，你就会发现你原来所有的计划都是无法实现的。
季欣麟：所以《穷爸爸富爸爸》的作者就讲，其实金钱并不具备真正的价值，真正的价值在于所谓人的脑袋里。蔡老师讲的是必须要有一个比较清晰、理性的规划。那有点像理性和感性的战争，有一个理性的脑袋，不被感性所影响，能够用纪律来执行。
李南：我曾经特别鄙视我的一个朋友，他把钱都存进银行，我就说你怎么能够这么不积极进取呢？后来看了苏西欧曼的一句话，他说其实当你不知道去投资什么的时候，你最好的方式就是存银行，这样你至少可以保证你本金还在，你还有机会。
蔡小辉：我比较认同你这个朋友的做法，我们经常在生活当中看到很多人，要去投资了，拿着钱马上都投入到市场当中，在这个过程当中他们还不具备足够多的经验，足够的心理素质和技巧去面对问题，他们所需要的是在市场当中，找寻一个自己比较喜欢的猎物，想捞一把，到最后往往没有捞着，反而被猎物咬了一口。
季欣麟：这其实就是让小学生去回答大学生的考卷。很多人一谈到投资，就谈到运气两个字，觉得投资就是靠运气。其实投资应该是一个习惯，有些人定期定额去投资基金，甚至会在基金高点的时候大量赎回，在低点的时候大量地买进，这也是一种投资习惯，反而他能够享受到一些比较好的复利。
蔡小辉：对于我们很多人来说，自己去做投资的时候，有一个想法就是短期暴富，最好一年就能翻一番，或者翻几番。而且很多人往往容易快速大量地做交易，这种状况导致的结果是产生巨大的亏损。我认为比较现实的方式是先拿出一小部分钱来，去试试，摸索出适合自己的盈利模式，适合自己的风险控制方式，然后再去慢慢品尝市场这份香甜的美酒，避免一开始的时候，我们就喝醉了。
季欣麟：就像我的老板，一开始玩香港的股票，一天就有10％~20％的获利，很多基金经理人来推荐他，说我这一年获利10％，他说这是我一天的回报。这个感觉就很不对，后来因为短线进出的关系，他也吃亏了。他去买房产，买时市价260万，后来变成80万。一天就可以达到10％的获利，不能把它当成是一种常态，每天就10％，那一年就是3600％了，这个几率有多大，大家可以自己去考虑。
李南：对，实际上你最喜欢的投资方式，并不一定是你最适合的，回报最高的也并不一定是你最适合的。很多女孩子喜欢穿黑衣服，也并不是所有人都适合穿黑衣服，而这个东西别人都不知道，只有你自己才会知道。
鸡蛋要放在几个篮子里
蔡小辉：我的一个观点是，首先定下收益预期，比如说是10％。你的资产可以配置在实物当中，比如地产，也可以配置在金融资产当中，比如说买一部分股票，买一部分基金。根据这些资产长期的风险收益特点，按照一定的比例配置出来，在一个长期投资当中，平均每年获得10％的收益率，才是一种比较稳健的方式。很多人都有这样一种体会，或者历史也有这样一种经验教训，挣一次钱容易，挣多次钱容易，难的是每一次都挣钱。但是一次不挣钱，就能让你回到“解放前”。
李南：你的意思就是说，哪怕我的目标不是很高，只有10％，也不能一锅端地把它全放在股票市场里面，也要对资产做一个合理的配置。
蔡小辉：只有做完一个有效的配置以后，才能有效地抵抗风险，不至于因为市场某一次的波动亏损很多。
李南：可是谁不愿意要30％、40％、50％的回报，干吗还非要10％？
蔡小辉：你如果想要30％的回报，可以。但是你得承受可能是一次就达到50％以上的亏损。你能不能承受？
季欣麟：你可能在一个月当中赚三四倍，也可能赔光家产。
蔡小辉：要想获得30％或者更高的收益，得经历一轮牛市的轰轰烈烈，还要经历一轮完整熊市的漫漫长途，以此锻炼自己的心态，对于市场无论发生任何变化，都能处变不惊，达到职业投资家这种心态、理念，你才有可能每年持续不断地获得这个收益。
李南：照你这样说的话，那我们就很难实现财务自由了。很多朋友跟我说，我得学会买基金；我要学会看财务报表……要学这个、学那个，好难。算了，我存银行好了。
蔡小辉：每个人都想实现财务自由，投资者什么都去学的话，全国人民就都成职业基金经理了，都不可能获得这么高的收益，因为利润最终是要平均化的。从长期来看，目标收益率每年复利有12％，我觉得已经是非常可观了。
李南：我想起前两天采访晨星公司全球总裁乔·曼斯威托，他跟我说，他的一个经验是在美国的基金市场，长期的回报率就是12％，他觉得这是比较合适的一个比例。
蔡小辉：这是一个统计的数据，从1924年，世界上第一个基金在美国出现开始，截止到2002年底为止，基金收益率平均在12％，美国大盘股从1925年到2002年的平均收益是11％。
李南：所以我就问他，我说您知道我们去年有187％的吗？他哈哈大笑，简直是笑得乐不可支。
蔡小辉：美国最伟大的共同基金经理彼得·林奇，1976年到1993年他的平均收益率只有29％，投资之神巴菲特从1961年到2004年复利收益率只有31％。对于我们来说，这个状况是什么呢？我们可能一次挣很多钱，但是我们不可能持续地挣钱。对于我们来说，可能每年12％，大家看起来很少，但是如果持续不断增加，6年翻一番，36年就翻了6番，增长了64倍。
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