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《上海证券报》当时对违规房贷疑云进行了跟踪报道。据报道得知，发生问题贷款的鹏润家园豪苑大厦，确实已经由鹏润地产转让给北京建业投资，当时豪苑大厦产权方为北京建业投资。资料显示，北京建业投资有限公司成立于1999年4月16日，注册资本金1000万元，法人代表阎玮玺。出资比例为阎玮玺680万元，冯子辰320万元。此前一年的1998年4月29日，一家从事汽车贸易和贷款担保的公司安盛嘉业汽车贸易有限公司（安盛担保前身）注册成立，法人代表名为冯辉。
表面上，上述两家企业没有任何关系。但是在2001年10月8日，阎玮玺、冯子辰与冯丽、冯辉姐弟仅出资50万元，注册成立了第三家企业——北京鹏润物业管理有限公司。公开资料称，该公司专门负责管理黄光裕首个开发楼盘鹏润家园中单列出来的豪苑大厦，法人代表为冯辉。至此，鹏润物业管理有限公司与安盛嘉业同时成为北京建业投资的子公司。
豪苑大厦A、B两幢楼虽然都为办公用途，但租售情况并不同，且分别由两家物业公司管理。其中豪苑A座只售，与其他物业一起，物业管理方为北京万盛源物业管理有限公司，法人代表为黄光裕；豪苑B座只租，租赁管理方则为北京鹏润物业管理有限公司，法人代表冯辉。
但据《上海证券报》记者向北京建业投资公司求证得知：该大厦产权虽已转让，但集团老板一直为黄光裕，甚至“租约合同只能与鹏润房地产开发有限公司签订”。即便所谓问题贷款的发生是在北京建业投资受让豪苑大厦之后，目前的管理方式在一定程度上可以说明，此事与黄光裕的关系并不那么简单，该项目一直没有脱离黄光裕的直接掌控。有分析人士称：“曾经曝光的虚假按揭骗贷案例中，常常会出现独立第三方可能只是悬空的产权人，产权过渡只是一种掩饰融资的手段而已。”
不过，此事后来似乎不了了之。2007年1月16日，国美电器在香港联交所发布公告表示，公安部针对黄光裕及其间接持有的鹏润房地产公司的协助调查已经正式撤销。
第21节：第三章 无心插柳（7）
另外，在1998年黄光裕还买下他哥哥开发的五星级写字楼——位于北京朝阳区霄云路26号的鹏润大厦。鹏润大厦共32层，建筑面积达20万平方米，兼做出租和出售。据黄光裕透露，该大厦租售率在90％以上。
十几年前，这里还是一片农田，但现在已经成为北京最繁华的商业核心区域之一——它的东侧是一大片高档的别墅区，西侧是京城著名的“女人街”，著名的燕莎商城、凯宾斯基酒店等高档的商业和酒店机构也近在咫尺，另外周围还有很多外国的大使馆和酒吧一条街。因为这块宝地浓厚的富贵之气，黄家兄弟分别把新恒基大厦和鹏润大厦作为自己公司的大本营。鹏润集团的标志是一只巨大的雄鹰，寄托着黄光裕的像大鹏一样扶摇直上九万里的商业理想，而鹏润大厦坐落在霄云路上，有“大鹏展翅，直冲云霄”的巧合。而以后黄光裕事业的发展，也印证了这种巧合。
在政商关系密集的灰色地带，黄俊钦衔枚潜行
大哥黄俊钦在房地产领域的步伐比黄光裕要迅猛得多。但黄俊钦的房地产之旅却留下一串灰色的踪迹。据《财经》杂志报道，在2006年国庆前夕，当时已经退休的原中国银行北京分行行长牛忠光被突然逮捕，黄俊钦、黄光裕兄弟也卷入其中。
据传，黄俊钦之所以有缘认识当时位高权重的牛忠光，完全有赖于一位叫雷瑛的北京女商人的牵线搭桥。雷瑛在北京开有多家公司，一直与牛忠光过从甚密，所以牛忠光对雷瑛及其介绍上门的黄俊钦颇为照顾。而在案发后，雷瑛也与牛忠光一样被捕。
基本查实的一笔最早的问题贷款，是由北京中行于1997年6月贷给北京静安物业发展有限公司（简称静安公司）的一笔款项，涉及金额为1。6亿元人民币和1027万美元。而北京静安物业发展有限公司当时正是由黄俊钦所操控的。
1993年，黄俊钦成立了北京新恒基房地产开发总公司。一年之后，黄俊钦追赶时代潮流也戴上了“红帽子”，把新恒基挂靠在大名鼎鼎的北京首都创业集团名下，性质由私营企业变为了集体所有制企业。
约在1995年，黄俊钦对北京市北三环东路边一块地发生了浓厚兴趣。这个叫静安中心的楼盘项目，正是由静安公司进行开发的。静安公司由外资身份的静安物业（中国）控股有限公司（简称静安控股）和北京另外一家国有企业共同组建，主要对该项目进行开发。其中，静安控股占60％的股份。但在1995年前后，北京市房地产市场仍然不温不火，静安中心地块正如它的名字一样，在北三环边安静地荒芜了好几年，也一直没有任何进展，外方股东准备割让这块“鸡肋”。
黄俊钦闻声而动，以首创集团下属新恒基公司名义与静安控股董事长邓南威进行接触，想要接盘静安控股全部股份。为了维持该项目的“合资性质”，交易改由境外注册的香港捷成国际投资有限公司（简称香港捷成）先行接盘，而香港捷成实为黄俊钦的私人公司。
1995年6月，双方终于签下协议，邓南威与另一名股东梁湖南决定将静安控股100％股权转让给香港捷成，作价为1800多万美元。但当时的1800多万美元，对黄俊钦而言近乎天文数字。黄俊钦想到了一着“借鸡生蛋”的妙招——新恒基自找建设资金先进场施工，等静安中心大厦建成后，黄俊钦再以相应的楼宇面积抵冲股价款，然后对方再将静安控股的股权过户手续全部办理妥当。
当年年底，安静了数年的静安中心终于传来了破土动工的机器轰鸣声。但手无余粮的黄俊钦很快“弹尽粮绝”，只得想尽一切办法开始筹集资金。当然，向银行贷款是为数不多的选择之一。但银行贷款需要繁杂的各种文件和手续，而黄俊钦当时尚没有正式将静安控股股权过户，没有办法提供相应的抵押证明和文件。据《财经》杂志报道，情急之下的黄俊钦同于星旺等人，于1997年伪造了静安公司执照、董事会决议及法定代表人邓南威的签名，以静安公司名义向北京中行贷款。因为有当时任北京中行行长牛忠光的“照顾”，黄俊钦顺利地得到了5笔贷款，总计折合人民币2亿余元。
第22节：第三章 无心插柳（8）
这笔2亿多元人民币的贷款紧接着进行了一番“环球旅行”——大部分先转入香港捷成的账户，然后香港捷成再以投资款的名义注入静安公司，而另外一部分则转入了私人账户。
介绍人雷瑛得到了相应的好处。1998年初，在静安中心尚未竣工的情况下，黄俊钦等人又一次采取同样的手法，篡改了静安公司营业执照中的法定代表人，伪造了“预售契约”，将还在建设中的静安中心首层、二层共计2237平方米的楼面赠予雷瑛全资持有的香港中怡集团有限公司。
第二年，在北京中行内部人员进一步协助合作之下，黄俊钦等人终于将上述几笔贷款的借贷人变更为新恒基。其中，起到关键作用的便是牛忠光。
随后，雷瑛以中怡集团的名义，将上述2层楼面作价1。17亿元租赁给北京中行，租期为50年，用作北京中行静安支行的营业场地。细算下来，租价相当于5万元/平方米，已经高出当时楼价的好几倍。更不可思议的是，双方租期是从1998年开始的，北京中行分数次将1。17亿元租金悉数付给中怡，而当时静安中心远未竣工，中行静安支行直到2003年才搬进静安中心办公。
而蒙在鼓里的邓南威、梁湖南两人，直到1998年底才大梦初醒，得知了黄俊钦“借鸡生蛋”的招数。令邓南威、梁湖南两位股东感到气愤的是，在此桩涉嫌骗贷案中，银行于发放贷款之前有责任对借贷人的一切原始证照进行核对。梁湖南对前来采访的《财经》杂志记者抱怨道：“中行明明知道我们才是静安公司的所有者！”他坚持认为，上述贷款发放绝非银行工作人员的疏忽，而是北京中行的相关人员与黄俊钦等人的共谋。于是从1998年底起，邓南威、梁湖南这两名加拿大籍华人开始进行举报和告状。
拖到1999年下半年，静安中心终于建成。但黄俊钦并没有按当时的协议向外方股东交付相应的楼面。虽然没有正式的身份，但这并不妨碍黄俊钦以主人的身份控制管理静安中心这个楼盘。虽然静安中心大厦已建成并发售，也已回笼了巨额资金，这笔1800余万美元的股权款却一直拖欠未还。如此一来，通过魔术般的手法以及各种关系，黄俊钦几乎不花一分钱就将35亿元的北京静安中心揽入怀中。
在静安中心建成6年以后，邓南威、梁湖南两位股东才分到一杯羹，得到了黄俊钦支付的1500万美元，静安控股股权随即也过户到黄俊钦名下。而新恒基在开发静安中心时从北京中行贷出的亿元巨款则迟迟不曾归还。其后，黄俊钦兄弟充分挖掘利用牛忠光这个人脉资源，以不同公司的名义继续向中行北京分行进行贷款，1997年至2001年短短4年间，累计贷款近10亿元，其中4亿余元一直拖欠，至案发时未曾偿还本金和利息。
因为房地产行业本身是一个政商关系密集的行业，导致黄俊钦之类的房地产商人一直在灰色地带衔枚潜行。有关研究人员提出，房地产界多富豪并非因为房地产业已成为中国的黄金产业，而在于房地产业是国内最大的权力寻租场所。据统计，过去几年里，在“落马”的领导干部以权谋私、贪污受贿的案件中，涉及土地批租问题的约占1/3。2007年8月29日，由最高人民检察院主办的“惩治与预防职务犯罪展览”在北京揭幕。据统计，自党的十六大以来，中央累计查处严重腐败的省部级以上官员16位，其中有10名的违法行为当中，都有与开发商勾结、受贿这一罪行。
《地产江湖——一个暴富行业的背后》一书记载了相关一些情景——北京市副市长刘志华被“双规”后，一国有地产企业大腕被人问及是否会受到牵连，他回答了十个字“常在河边走，哪能不湿鞋”。当时，潘石屹也是谣言的主要攻击对象，不少人打电话询问老潘的下属，于是有了这样的经典对白：“听说，他出事了？”“没有，刚进办公室啊。”“不会吧，你再看看，听说也是刚进去的。”“嗯，人确实在哩……”
一位开发商透露了自己的苦衷：“谁想送啊？实在是没办法，房地产牵扯环节太多了，土地、规划、贷款、销售……各个环节都得拜，一环拜不到都不行，就算你和市长熟也没用，官不如管。”
浙江广厦集团董事局主席楼忠福也曾陷入一桩与地产相关的贿赂案。当有记者问及他如何看待当下流行的潜规则和灰色地带时，楼忠福回答说：“这个问题我无法正面回答你，现在的大环境就是这样，你有多牛？人家都这样，你就不！”
2008年年末，原全国人大常委会副委员长成思危在接受《新京报》采访时，公布了他掌握的一项调查结果：“2005年我的博士生专门做了一次调查：在北京、上海和福州做了三个案例研究，结论都差不多，在房价中，房子土地和建筑成本占50％，政府税费占20％，开发商利润占30％。”成思危解释说：“这30％里有一部分，是开发商最不愿意公布的，说白了就是行贿的费用。”
第23节：第四章 快马加鞭（1）
第四章 快马加鞭
时间：1999—2005年
财富增长：（黄光裕）从数亿元到105亿元
（黄俊钦）从数亿元到27亿元
如果金钱在向我招手，那么无论是《圣经》、地狱，还是我母亲，都决不可能使我转回身去。
——马克？吐温
传言中的黄光裕具有教父般的冷酷与霸气。
2005年12月3日，北京东方君悦酒店地下大宴会厅，“最聚人气企业家”颁奖晚会正在进行中。休息期间，参会人员三五成群聚在过道里闲聊。只见一个留着寸头、身穿浅色西装的年轻人从楼梯上走了下来。他抬头挺胸、目不斜视地穿过人群，大步流星地向贵宾室走去。有人反应过来：他不就是中国大陆首富黄光裕吗？
但在颁奖晚会后一个多小时的采访中，黄光裕把冷酷与霸气“藏”了起来，随和质朴中透着机智甚至几分狡黠，一如邻家的大哥。他笑着解释：“有人劝我说，你这么大企业的老总，走路慢点行不行？但我觉得那样太浪费时间了。”
上百亿元的巨额财富赋予了黄光裕耀眼的光环，但他显然没有闲心去享受这一切。面对“你觉得自己做得最奢侈的事情是什么”这个问题时，他想了半天才勉强答上来：“可能现在想吃点什么好吃的东西不用再先问价钱了。”
2004年，国美看上去很美——就在这一年，黄光裕的国美泡泡在香港的股市上放射出绚烂夺目的色彩；也就在这一年，黄光裕又抛出了一个更吸引人的计划，吹了一个更大的泡泡，那就是国美2008年的销售额要达到1200亿元。绝大多数人认为这是不可能完成的任务。
但拿破仑说：“统治这个世界的是想象力。”
通过左右手互搏，国美电器实现近50倍市盈率
黄光裕之所以能荣登中国首富宝座，主要原因是他在2004年成功实施了借壳上市。
对自己感兴趣的东西，读书不多的黄光裕却表现出了如饥似渴的钻研精神。据国美高层透露，黄光裕对家电业和房地产业有非常透彻的研究，而对于一切与资本有关的事物，如美国资本市场、石油期货、人民币汇率等，黄光裕都抱着极大的兴趣去钻研。他还花了至少5年时间研究香港的资本市场，学习几乎所有有关的法律。
黄光裕早就在为上市作打算。2001年，黄光裕在国内Ａ股市场上寻找壳资源，但在接触了四五家公司之后，皆因对方的高价格、高负债等原因而放弃买壳计划；转而把目光投向香港，委任法国巴黎百富勤、野村等投资银行及证券机构研究在香港招股。2002年初，时任国美总经理的张志铭就曾对记者放言：国美将于2002年底在香港H股市场上市。然而在2002年底，H股民企板块巨幅缩水五成，拉动恒生指数下跌，欧亚农业、现代农业相继出事。在此背景下，香港民间对国内民企信心降至最低点，国美的H股上市天时不利，此刻黄光裕派自己最得力的助手李俊涛出任香港国美总经理，也显然与国美在港上市受挫有关。
当时，一位投资银行职员让他勿操之过急，因为黄光裕当时只有鹏润家园一个楼盘，也没有多少地皮，同时国美的分店还不够多，招股筹不到很多钱。他劝黄光裕，先多开分店。
就在国美在港上市无望之际，黄光裕将目光再次转向国内的A股市场。2002年11月17日，黄光裕旗下公司鹏泰投资，入主内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司，成为掌握71。1％股权的大股东。但是由于上市公司债务复杂，以及它的资本状况和融资能力都不太理想，黄光裕的重组最终以失利退出。
第24节：第四章 快马加鞭（2）
最后，潮汕老乡詹培忠成为了黄光裕生命中的贵人。有香港“金牌壳王”之称的詹培忠，在国美借壳上市过程中起到了重大作用。1996年，黄光裕前往香港时就结识了詹培忠。詹培忠为黄光裕指点了另外一条上市捷径，教给他将物业注入詹氏手持的壳股京华自动化、换取股权然后配股等大堆财技。詹培忠显然对黄光裕极为欣赏，他说：“这个后生仔好够胆同拼搏，加上少少运气，就行出条大路。”詹培忠又曾对人夸赞黄光裕的聪明，“很多事一说便懂”。
在詹培忠这位高人的指点之下，黄光裕终于修成了周伯通的神功：“左右手互搏”。2004年6月，在两掌的咫尺之间，价值仅2亿元的国美电器，经过一系列眼花缭乱的变幻，一夜暴涨40多倍，几十亿元的财富汇集黄光裕名下。并购手法之精妙，让诸多深谙资本市场操作技巧的资深玩家瞠目结舌、惊叹不已。
万盟投资管理有限公司董事李斌为笔者详细剖解了国美电器在借壳上市中走过的“三步曲”：
第一步，“新瓶装旧酒”，重组国美电器。黄光裕先成立了一家“北京鹏润亿福网络技术有限公司”，自己拥有100％股权。然后，把北京、天津、济南、广州、重庆等地共18家公司的全部股权装入“国美电器”中，由鹏润亿福持有65％股份，黄光裕直接持有国美电器剩余35％股份；
第二步，“穿西装打领带”，变身为中外合资企业。黄光裕先在英属维尔京群岛注册成立一家离岸公司OceanTown，然后通过在该地注册的国美控股（Gome Hodings Limited）100％掌控OceanTown。从2004年4月20日起，鹏润亿福将国美电器的65％股权转让给OceanTown，交易金额约为2。274亿港元，国美电器由此改头换面，变身为一家中外合资企业。
第三步，由香港上市公司“中国鹏润”（0493。HK）收购Ocea