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意平衡，否则就可能掉入万丈深渊。他做公安工作这么多年，他甚至，有些案件明明已经看到了端倪可就是办不下去，很大原因就在于政治。这次，一个区委书记有可能卷入一起重大文物盗窃案，这搞不好就引起一场地震啊。
第89节
“小杨啊，当区长已经一年了，感觉怎么样啊？”陪同省里的几个老领导参观完恒邑环保设备公司，高书记特地叫杨成辉留下，两个人在恒邑的厂区里慢慢散起步来。杨成辉自从向市里反映了拆迁的情况以后，市里还一直没有找他谈话。
“高书记，这一个区和一个公司是一样的，做为一区之长，就如同一个公司的总经理一样，以前这个公司没什么积蓄甚至有亏空，就得靠财政流水过日子，要是没有新的收入快速注入，你即使挣扎多年也很难恢复元气。现在全区面临城市改造和新区开发，要处理的事情太多，全面衡量整体布局很是关键。现在，所有带效益的机关部门都是三权在上，纯属消费型管理部门才划归区级财政，还要节省出资金投入城市改造和新区建设，就连公务员该涨的工资也被压下用在了建设上，我这区长啊，肯定被下面的人暗地里骂娘了！”杨成辉眼望着身边的一辆厂内运输车说。
高书记问，“杨总经理，你对你这个公司怎么维持，乃至发展有什么措施没有啊？”杨成辉说，“一个公司要想生存下去，他有两点要做的就是开源与节流。节流现在不说了，区里现在承担着城市建设的各方面压力，纯居民区与商贸中心区之间的差别在逐步拉大，公务员收入也是提不上去，下面也是面对了政治压力忍着不敢言语，这也是我做为区长很无奈的事情。因为，一切都为了节约嘛；提起这开源就复杂了，有的区里以乱摊派，乱罚款来开源，老百姓会骂的，我想，我们应该从正常收入上下功夫，扩大税源是最可行的，所以，我们重视招商，可是招商是一个系统而长期的过程，短期不可能见效。所以，我们现在唯一可能的就是卖地财政，通过新区开发和旧城改造获得土地出让金，增加收入，可是，现在在执行过程中又出现了偏差，我这个区长不称职啊。”
高书记似乎并没有在意这话，他接着问，“你对卖地财政怎么看？”杨成辉说，“我本人是对卖地财政持反对意见的。”高书记哦了一声，示意杨成辉继续说，杨成辉说，“现在房价上涨速度这么快，开发商把地囤积起来，等上半年、一年再卖，肯定升值。所以，开发商绝对不会一拿到地后就马上开发。囤地达到一定规模后结果必然是，受苦的是买房人，挨骂的是政府，吃亏的是财政，连累的是银行，惟一笑的是开发商。但是，我们区现在的情况是欠债太多，所以，不得不饮鸩止渴。”高书记停下脚步，眼睛里充满问号，杨成辉继续说，“现在的商业用地和住宅用地大部分采用招拍挂的方式。招拍挂无法解决土地的囤积和土地价值流失这两个根本问题。土地招牌挂制度有三个劣势：第一，土地一级开发资金投入很大，如果单纯依靠政府财政投入，很可能出现政府投入很大，产出却很小的情况。第二，实行招拍挂后，土地使用权转让给开发商，政府再想收回被其囤积的地就变得很困难。第三，开发商投资建楼，先替老百姓支付地价款，开发商除了要获取高额利润，更是为了囤积和炒卖地皮，这不仅会增加烂尾和囤积风险，还将导致房价过快增长。”
高书记说，“嗯，这是个很棘手的问题，你有什么好办法解决这个问题吗？”杨成辉说，“我们可以采取房价地价分离的办法。这就是政府依然做房地产的一级开发，但并不把地推向市场，卖给开发商。而是将土地供应和住宅建设情况公示给老百姓，老百姓可以排队购买，政府再向开发商招标建设，开发商向政府交纳一定数量的保证金以确保两年内能将房子盖完。政府只需在两年后验收即可，如果开发商不能准时交房就要支付罚金给政府，政府有权收回项目。等房子建好后，人们根据自己在银行交钱的次序排号，买房子。这对开发商而言也是好事，他们开发成本会相对降低。”高书记问，“这样会不会很难操作？”杨成辉说，“高书记，这个不是很难，就是政府先让买房人到银行存钱解决土地一级开发的资金问题。比如，按我们区平均楼面地价1000元／平米，政府可设定不同区域的楼面地价。想买房子的人，可以先去预存三成地价款，然后登记申请排队。银行替政府代收老百姓交来的三成地价款，并按月将这些资金直接划入政府财政收入。剩下的七成地价款以划拨款的形式提供给土地整理部门，用于土地的一级开发。随后，土地储备中心按照年度供地任务，通过招标，将土地交给开发商开发。开发商通过售价上限、进度、设计方案，竞标取得开发权。由于实行房价地价分离，土地招标只是让开发商从事土地的开发工作，土地的使用权不再通过出售形式转让给开发商，开发商只有开发权，因此开发商不需要向相关部门支付地价款。如此一来，作为买房人的老百姓可以直接将土地出让金交纳给国家，开发商很难再通过先行支付地价款来获取高额利润，同时也降低了开发商的成本。”
高书记笑了，“你很有想法，可是，我们现在面对的问题太多了。在这种情况之下，政府必须要么减少开支、提高税率，要么开拓新的税源。”杨成辉苦笑了一下，说，“这就是一种无奈，我这个总经理啊，跟人家天佑管理公司那是区别太大了。”
望着高书记的车渐渐远去，杨成辉在捉摸高书记的话，他到底是什么意思呢？面对全区的财政压力，杨成辉已经红了眼。历年区里因为资金紧张，拆东墙补西墙地过日子也都习惯了，本来想着拿旧改项目的土地出让金解决点事情，谁知道居然变成了这个样子？他正在捉摸着，副区长张则打电话来提醒，今天下午要研究给公务员涨工资的事。杨成辉静了下，说“我知道了”，他明白，眼下区里已经是毫无退路，硬着头皮顶上去才会有出路！他思忖良久，突然笑了，活人总不能让尿憋死！我干嘛不找天佑商量商量？这家伙脑子活，备不住能给我出点好主意。
想到这里，他回头走进天佑的办公楼。天佑正跟环保设备公司总经理吴鹏、副总经理毛博思，以及总公司副总经理贾建桥、张雪松以及董事长助理许雯在开会。见杨成辉进来，他说，“那会就开到这里，会后大家抓紧工作，争取早日将东洋的技术骨干早点迁过来。对了，老毛，安排一桌饭，咱们得贿赂贿赂杨区长。”
大家散去，天佑笑眯眯地走过来，“成辉，高书记走了？他对我这里没做什么指示？”杨成辉说，“有，他指示我们在政策上尽量向你们倾斜，有什么苦难及时解决。特别是你们新申请的土地要及时到位，争取东洋机械部分早日开工，让工人早些上岗。他还指示，给你们开辟绿色融资渠道。”天佑说，“得了，我现在暂时不用融资，我跟哈尔滨的银行只发生一般业务往来，我才不在你们这里融资呢，我的融资渠道多着呢。”杨成辉问，“为什么？”天佑笑道，“哈尔滨的银行跟深圳的银行服务差的太远，比如说深圳银行贷款不受银行的任何限制，可由借款人根据自己的需要自由使用。哈尔滨的银行贷款不仅手续相当繁琐，而且每笔贷款金额有限，借款手续也相当繁琐，出口信贷受许多条件限制。相比之下，深圳银行贷款比较灵活，每笔贷款可多可少，借款手续相对简便。另外，深圳银行资金供应充沛，只要借款人资信可靠，就可以筹措到自己所需要的大量资金。”杨成辉叹道，“原来就是这些哈尔滨跟深圳的差距也是不小的啊。”
许雯端了茶过来，望着许雯的背影，杨成辉问天佑，“这许雯嫁了老毛，你心里是不是有些酸溜溜的？”天佑说，“说没有那是假的，可是，看到老毛能有如此结果，我也是倍感欣慰啊。对了，参观完了你不走，不是单单想跟我喝酒的吧？”
第90节
杨成辉苦笑了一下，“天佑，我心里很烦，我想跟你请教两个问题，第一，你们在深圳也做过旧改项目，你们一般是怎么操作的？”天佑说，“我们在深圳都是协议拆迁，不像王旭他们这么黑。即便如此，在拆迁的过程中，因为利益的不均衡，对人性的考验远远超过了拆迁本身。”杨成辉喝口茶，然后看着天佑。天佑说，“拆迁已经越来越像一场战争，可是这场战争中的赢者是谁呢？无论输赢，拆迁都是一个无法绕过的问题，我只能把它当作一个又一个商业谈判，我和拆迁户，是对手之间的妥协和平衡。每个人对每幢房产的评价不一样，有时候甚至是天壤之别。拆迁户都想得到最高的补偿，这是人之常情。作为我们来讲，虽然我们给拆迁户的实际补偿款都要比国家规定的补偿标准高，但是也无法超过一定额度。拆迁的过程中我们会遇到很多想通过各种手段获得更高补偿的人，许多人在合同上动脑筋，甚至和我们商量签了好多补充条款，可是他们没想到的是，所有这些都要合法。比如他们在合同上把自己家的面积进行更改，实际是60平方米却说成80平方米。这我们可不怕，他们愿意这样签就这样签，可是出了问题他们打官司都打不赢，因为他们提供的是虚假信息。我们在拆迁时，有时会遇到这样的情况：地方政府之前并没有通知拆迁户他们所在的土地已经成为了拆迁地，所以我们在拆迁的时候，经常会遇到恍然大悟的人，说要告状。别急，告也告不到我们身上，因为我们也是合法取得的开发资格。相反，我甚至还鼓励他们告呢，反正我们一点也没有损失，就是他们告赢了，我们也会得到赔偿，毕竟政府违规在先。“
杨成辉问，“第二，你认为我们这次拆迁，问题究竟出在哪里？怎么解套儿？”天佑说，“政府干预拆迁，既操心操劳，增加行政成本和工程成本，又损害政府形象，其结果却是两头不落好，被拆迁户和开发商都不满意，为什么仍然要插手干预呢？我想，某些政府或官员能够从这种干预中得到好处并不是主要原因，因为在目前没有公正的拆迁规则的现实中，政府有时候不得不干预。拆迁行为牵扯多方利益，极易引发矛盾，政府不出面解决，这些矛盾往往难以平息，还会越闹越大。因此我们可以说，现有的拆迁法规有缺陷，修改此法规的步子迈得太小。真正公正的拆迁法律迟迟不能出台，这些才是源头上的原因。”
杨成辉追问，“你这还是没有说到具体解决的方法啊。”天佑说，“三个办法，一，因为泰华不理性的竞争，造成了土地价格虚高，这样对政府和他们公司都没有好处，政府收不到钱，他们付不起，于是旧改就变得遥遥无期。所以，重新组织专家和权威机构评估，适当给与泰华土地价格以适当减免。二，要提高补偿标准，依据透明的市场价格，将未来的土地增值部分核算进去；政府退出去，让市场做主，企业和拆迁户之间协商，市场化方式更有利于解决矛盾；拆迁单位在充分尊重被拆迁人意愿的前提下，导入市场机制，拆迁户所得到的补偿可以入股的方式参与到项目投资中，并采用固定回报的方式，使被拆迁人的长远利益得到保护。三，让开发商自己拆迁，因为当规划、土地、公安、法院等部门为泰华公司拆迁出人出力时，这里每个步骤恐怕都不是无偿的。这些都还是花在明处的钱，如果再遇上不给好处不作为的官员，他们还不得不付出大量的暗钱。”
杨成辉说，“你说的都是理想化，是你来做的做法。但是，现在有一个问题，泰华实力实在太弱，我怕他们做不下去。”天佑叹到，“有了比较公正的拆迁法律，就不会有那么多土地被浪费，就会减少权力寻租的机会，就会减少拆迁中百姓与执法人员的尖锐对立和之后的大规模上访。这个问题就不是我能解决的啦。”杨成辉也叹气，“贪官腐败可恨，可是昏官也是腐败壹种类型，比贪性质更恶劣问题更严重。对了，天佑，一旦是泰华真的做不下去，你有没有考虑收购这个项目？”
天佑一怔，说，“成辉，你知道，我在这个项目是气势是花费了很多功夫的。为了这个项目，我不惜将我最心仪的环保项目的百分之二十五转让给了别人。我其实是不缺钱的，因为我的融资方式很多，我不仅可以用我在深圳的项目作抵押，也可以用深圳工厂的现金流作抵押，甚至可以用哈尔滨的项目整体做抵押。做旧城改造这个项目，其实我用不着如此大费周章，原因何在，主要就是为了你。按理说，作为招商引资项目，环保设备公司项目我完全可以缓交地价，但是，当时你说很困难，所以，我就一次性交了地价。由于我的产品具有完全的自主知识产权，它的利润很高，我向国外出口几十套，我就会静态收回所有投资。按理说，我有如此大的现金流以及融资能力，我应该拿下这个项目才对，可是，我为什么最后没拿？”
杨成辉说，“对了，这个问题我一直想问你，可是一直没机会。当初你到底什么原因放弃了？”天佑给杨成辉倒上茶，说，“当初我是诚心做这个项目的，甚至想拿下这个项目以后，将王旭的补偿多给一些，因为大家毕竟是同学，共同合作，共同发展是最重要的。可是，后来的情况就不是我想的那样了。首先是，我发现，他做生意的路数不对。你就说吧，他最开始介入你们旧改项目是什么原因？很简单，你们欠了他工程款。这种情况在全国也是不少见的，我有一个项目也是这么来的。可是，怪就怪在，你们政府当时才欠他多少工程款？不到一千万而已，当时居然就跟他签了旧改核心区的将近四万多的改造合同。就是他带资把整个道路全部建设完成，你们区里也不过欠他两千多万而已，何况当时你们已经付了他一部分。那么这里面意味着什么？要么是你的前任，要么是咱们的大哥跟王旭有私底下的交易。”
杨成辉哦了一声，拿起茶杯，“这个嘛，我上任伊始，听说当时有人向纪检监察部门反映过，没发现什么问题，就像张岚当时也查了我们一样。”天佑说，“这搞房地产开发的，哪个没有几套看家本领？大家对各自的做法都是心知肚明，谁也不去点破谁，这个是这行的规矩，也叫潜规则。你刚当区长，这里面的道儿道儿还不大明白。这搞开发啊，立项、规划、报批、工程建设和销售，每个过程都要跟政府部门去打交道，哪个环节的工作都要做，每一个项目几十个掌，而每个章你至少也要跟三五个人打交道吧？一个项目你至少要个几百个爷爷拜佛。这几十个章就是几十种利益在里面，你就要学会平衡，干脆，现在都是明码标价，最低价是多少，最高价是多少，但是，你有了背景则不同，很多钱就可以省下。他当时只交了两百多万，就霸下了那么一个黄金地段，其中的猫腻还用我说吗？”
杨成辉沉思起来，过了一会儿，他问，“你不是仅仅因为这些就放弃的吧？这不像是你的性格？”天佑说，“本来这话我是不想跟你说的，但是，既然现在你以个人的名义向上级反映了泰华拆迁过程中出现的种种不正常情况，那我也告诉你一些我调查来的情况。”杨成辉问，“你调查？”天佑笑道，“做商人，不做到知己知彼怎么做？我们做市场调查，不仅是要对项目本身做调查对未来可能的市场风险进行评估，也要对我们未来潜在的竞争对手进行评估。你知道，当时我的所谓对手就是王旭的泰华，可是，你猜我调查处什么了？”
第91节
杨成辉把手里的茶杯放下，紧紧盯着天佑。天佑说，〃王旭的泰华是在你们公布招投标操作细则的前不久才将公司注册资本金提高的，且不说他用了什么方法，就是光凭这条信息，就可以证明，有人提前跟他打了招呼。那么，这个人是谁？毫无疑问，使咱们大哥，你们的书记任品。他为什么要这么做？目的很明确，就是要王旭跟我竞争，这也就是你我下了那么大力气，王旭无论如何也不跟我合作的原因。
杨成辉说，“我记得他曾经把我们聚到一起，想撮合你俩的合作的嘛。”天佑说，“这就是咱们这位大哥做事的风格，从表面上，他是做到了这一点，这事做得简直太高了。他这是告诉我你，以及我们其他的同学，我其实是想天佑和王旭合作的，但是，使他们两个没谈成，这事就怪不得我了。看看，一下子就站在了制高点上。而事实上呢？他是指挥张则命令工商局在王旭手续不完备的情况下，完成了注册，提高了注册资本金，他为什么这样做？就是先叫王旭有资格来竞买这块地。后来，如何放宽招标条件等等手法，那完全是掩人耳目，估计最主要就是掩住你的眼睛。在任品�