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借助杨星重生的优势和9年国家推动住房改革商品化的东风。星华地产大概是杨星最少过问的公司，房地产行业本就属于资本密集型产业，对于技术和人才的要求都不太高，在发展前期。只要有足够的资金和人脉关系，低价拿地高价卖楼是稳赚不赔的买卖。至少在杨星重生前，国内房地产都是少数产品价格只涨不跌的行业，只要心不太黑，能保证建筑质量。那肯定有钱赚，只是赚多赚少而已。
何况星华地产依靠同门兄弟的关系，打造了牢不可破的“棋局”商业模式，先在城市中心大片旧城改造。然后大量引入百货商场、超市、电器连锁、酒店、快餐店、影院等商业娱乐设施，迅速聚拢人气。这样开发一个项目成功一个。还借机渗透到与房产相关的其他产业，如物管、旅游、连锁酒店等等。现在单看资本，星华地产不但是国内老大，还跻身香港地产行业前几名，对香港地产四大天王恒基兆业、和黄、新世界和新鸿基都构成了一定威胁。
风光背后，星华地产上下都野心勃勃向着杨星确立的新目标前进，那就是“冲出亚洲，走向世界”。由于房地产产品位置不可转移的特殊性，世界上还没有一家能够算得上是处于霸主地位的地产大公司。即使是香港地产四大天王，也只是在狭小的香港市场称王，远做不到在世界其他地方攻城略地。
而这几年安义礼就忙于此事，他趁东南亚金融危机之际，大量收购泰国等国家的烂尾楼重新翻修后再出售，由于这几年东南亚逐渐恢复元气，这些楼盘的价格已超过金融危机前，星华地产不但获得了不错盈利，还趁势打进了当地地产市场。
同时星华还通过旗下旅游酒店等业务渗透进加拿大英国等发达国家房产市场，并在美国等地采取收购的办法成为新的房地产玩家。在发达国家，房地产生意已经发展到更高一级的水平，房地产信托投资就是主要的一种投资方式。
房地产信托基金是将房地产投资基金化的一种手段，就是把流动性较低的非证券形态房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
reits最早出现在美国，是一种以发行收益凭证方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。reits具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势，因而是中小投资者间接投资房地产的良好途径。
此外reits与股票、债券市场的相关性较低，在投资组合中配置一部分不动产基金，可优化投资组合，有效分散单一投资证券市场的风险，现在已经是发达国家家庭投资的重要组成部分。
reits的魅力在于通过资金“集合”，为中小投资者提供投资于利润丰厚房地产业的机会，国外房地产依旧是总价高昂的奢侈品，一般人很难插足。而专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，大大分散了房地产投资风险。
reits投资人所拥有的股权可以转让，具有良好变现性。同时reits也是少数能够满足投资者投资世界范围地产的投资手段，从reits国际经验看，几乎所有reits经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的reits存在。
由于reits并不同于一般意义上的房地产项目融资，在美国这样一个人口地理已经比较稳定、地产市场早已整合完毕的市场，地产公司大体可以分成两类，持有型和开发型，reits就是持有型地产的代表。
星华地产通过收购美国几个中小型reits，既取得了进军美国地产的通行证，又为国内许多投资者投资海外房产开辟了一条捷径，尽管国内因为政策原因还没有放开reits，但现在就有不少投资者私下找到星华地产，想要通过reits投资美英等发达国家的房产。
经过这样一系列运作，星华地产早已不是一家单纯的房地产开发商，而是融金融、旅游、物管等各类与地产生意相关业务于一体的大型产业集团。安义礼此时找上杨星，就是因为他看中了一笔大生意，他对杨星当年化腐朽为神奇，将běi 精玫瑰园浴火重生的本领记忆犹新，虽然该项目已经通过星华上层讨论，但他总感觉不踏实，还是希望杨星来最后把一下关。
“阿联酋迪拜世界公司最新推出‘世界岛项目’，现在诚招世界投资者来此投资，黄金般投资机会，拥有极大投资回报……”杨星看完这个项目简介后脸上的表情可谓丰富多彩，安义礼看得心中七上八下；好半天才听杨星问道：“这个项目是谁推荐给你的？”
安义礼听老板口气觉得这事有些悬，赶忙解释事情来龙去脉。原来星华地产要进军世界，就把触角伸向世界各地，到处寻找有潜质的项目，由于在美国收购reits的成功，安义礼觉得要借重reits海外投资房产的专业人才，就让reits基金管理层提供建议。
美国reits基金给他推荐的就是中东阿联酋迪拜这家名为迪拜世界公司开发的“世界岛”项目，认为它的投资回报非常理想。为了证明这一点，reits不但向安义礼提供了关于迪拜世界公司的详细背景和建成项目介绍，还为他牵线搭桥，让他亲自到迪拜会见了当地酋长等一大票中东富翁，以佐证他们建议的可行性。
安义礼的迪拜之行让他对这座城市很有好感，觉得这简直就是地产商的天堂，回香港后向公司高层竭力劝说进军那里，好大展拳脚。不过由于星华地产这是首次涉足中东地区，所以为了稳妥，他决定还是先选择和迪拜最有实力的开发商迪拜世界公司合作，先试水开发“世界岛”，不过他的理智告诉他此事十拿九稳，但侵吟地产多年的本能让他始终不放心，没想到看到老板表情如此古怪，就觉得此事只怕没他想的那么简单。
杨星表情古怪的主要原因是他实在不想给安义礼他们泼冷水，星华地产一路走来没出现大的偏差，杨星对其的指点也明显弱于对星富投资和星云电子等公司，他们依然取得如今的成绩是出乎他预料的，可以说安义礼他们功不可没，如今更是能涉足发达国家房地产信托基金领域，把房产生意做得越发有声有色，单看这份投资报告，可以说毫无瑕疵，只是他却知道这个世界岛是个大泥潭，陷进去就出不来了！（。。）
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第六百七十六章 迪拜
作为昔年世界上地跨欧亚非的大帝国，阿拉伯国家虽然在近代落后，但瘦死的骆驼比马大，在中东地区依旧保持了顽强的生命力。中东地区盛产的石油，更是让二战后以阿拉伯湾和波斯湾之间众多酋长国家王室借助石油美元财富膨胀，不但保住了自己封建王位，还经过一系列改良完成了和现代社会的融合，成为少数拥有实权的王室，类似沙特、约旦等国国王在国内一言九鼎的权威是早已失去行政权，沦为花瓶的欧洲君主立宪国家王室望而兴叹的。
在中东石油王国中，除了老大沙特之外，最富裕的莫过于波斯湾畔的阿拉伯联合酋长国了，该国于60年代发现石油第六百七十六章 迪拜前只是依靠海港贸易和采集珍珠为主业，国民穷困潦倒。随着石油的发现，沿岸七个酋长国一跃成为世界顶级富国，于1972年组成联邦，国内居民也身价大涨，成为世界各国争相拉拢的富裕阶层。
但是这七国中，排行第二的迪拜却是个异类，因为该国石油储量并不多，早就有专家宣布该国可开采石油仅够二十年。阿联酋虽然以石油天然气储量丰富而闻名，但阿联酋的石油储量却多在第一大酋长国阿布扎比境内，阿布扎比不仅面积占全国的90％以上，石油储藏量更占了全国的94％，其他酋长国的石油储量相比之下所占有限，迪拜更是尽陪末座。但迪拜只用了二十年时间就成长为可和阿布扎比比肩的世界著名时尚奢侈之都，依靠的就是统治该地的几代迪拜家族掌门人的远见卓识。
阿联酋dú lì后。迪拜时任酋长拉希德极有战略眼光的提出建设现代化迪拜，不图眼前石油财富蝇头小利的目标，于是迪拜70年代开运河、80年代做贸易、90年代推观光，到新千年后。第六百七十六章 迪拜这里已经是中东地区最大的转运中心，观光购物城和科技网络技术前沿聚集地。
90年代，拉希德的儿子马克图姆继位后，更进一步提出了“当第二名会饿死”的思想，提出敞开胸口接纳外国人，迪拜迪拜需要吸收全世界最先进的思想、吸引全世界最好的专家，当然还有全世界的资金和建设者，上马一系列吸引世人目光的“世界第一”的大型工程。
迪拜zhèng 府在招商引资上的政策非常宽松。与许多老牌避税地不相上下。比如无外汇管制，货币zì yóu汇兑，资本和利润可100％汇回本国；无需交纳营业税、所得税；实行4％的低税率关税；进出口不实行货物配额限制等等。海南上马“国际旅游岛”时，很多政策就直接参考了迪拜。低税率、政策宽松zì yóu。迪拜自然就吸引各国商人前来投资和经商。
迪拜地处中东核心，伊斯兰教义的严格规束与发展商贸、旅游所必须的zì yóu开放存在着巨大的差异，这成为许多中东城市发展中无法逾越巨大障碍，但在迪拜，这种差异没有成为城市发展的负担。将近150万的迪拜人口中。外国人占的比例超过80％。
作为一个多民族聚居地，迪拜大胆的突破传统伊斯兰教义，为了能让外国人安心住下，迪拜把自己塑造成一个完全开放的都市。让阿拉伯传统和时尚生活和谐相处。安义礼就向杨星感叹，他在迪拜街头亲眼看到现代化的城市建设与穿着传统服装的人们形成鲜明反差。身穿低胸暴露装的外国时髦女郎与黑袍满罩的传统妇女擦肩而过，互不相扰。街头摇滚音乐与清真寺祷告共存，这与其他中东国家的保守形成鲜明对比。
伊斯兰戒律禁酒，但迪拜为了提供外商熟悉的环境，甚至打破规定，适时开放禁酒令，甚至还容许设立酒吧。“迪拜被称为中东的拉斯维加斯，除了赌场之外，什么都有。”安义礼这样称赞迪拜的生活环境，在他的描述里，迪拜是繁荣的经济和伊斯兰对社会秩序控制的的完美典范，迪拜对治安非常重视，可以说是阿联酋甚至是中东治安最好的地方，观光客或是驻地外国人，大可以深夜在街道独自漫步，丝毫不用担心治安问题。
良好的投资环境为外商纷至沓来打下了基础，凭借身处中东转运枢纽的战略位置，迪拜这个毫无资源的荒漠小邦，10年来GDP总值成长230％，其中，石油收入却仅占6％，迪拜成功做到了不依靠石油美元，依旧获得经济飞速增长的佳绩。作为目前中东地区刚崛起，也是最繁华的商贸旅游中心，今天全球超过7000亿美元的热钱流流入这个被誉为“新纽约”的机会之城。
为了塑造迪拜形象和打响城市知名度，迪拜zhèng 府不惜对外负债，成立了多家主权基金公司，以zhèng 府信用为担保在迪拜大兴土木，修建一系列“世界第一”的大型建设项目。既吸引了众多旅游者，又用这许多豪奢夸张的建筑物向外界证明迪拜的富裕和进取野心。
这个开端于1994年，当时为迎接千禧年，迪拜开建了一所被誉为世界上最豪华的伯瓷酒店，这座矗立在海岸线人工岛上的酒店几乎立即就成为迪拜的标志性建筑，其自封的七星级比世界酒店标准五星级足足高了两级，但几乎没人发出异议，因为每个到过该酒店的人都对里面的奢侈装修叹为观止，总共花掉了40吨黄金装饰，可谓触目皆金。它已经不是单纯的一座酒店，而是成为了一处热门的迪拜旅游景点，到迪拜不参观一下该酒店实在是个遗憾，并且它独特的帆船形状外观也让世人忘了它本身的名称，而直接称作迪拜帆船酒店。
接下来，中东最大的购物场所世界贸易中心和世界上最大的室内滑雪场，以及正在建设中，号称要争夺未来世界第一高楼宝座的迪拜塔等一系列工程上的奇迹，都在迪拜从图纸变为了现实。迪拜人通过对未来城市规划和建筑设计上的大胆突破和勇于尝试的想像力，向世界证明他们的野心，他们将要把迪拜打造成和能纽约伦敦等相提并论的国际金融中心。
安义礼拿给杨星的这份“世界岛”项目介绍，开发商就是曾建造了七星帆船酒店、世界贸易中心和迪拜塔的迪拜世界公司。根据官方介绍，迪拜世界集团是迪拜zhèng 府控股的主权基金公司，负责在全球进行投资，经营范围覆盖高度多元化行业领域，最主要的投资集中在四大具有战略意义的增长领域，即交通物流、~~…更新首发~~船坞海运、城市开发、投资及金融服务。
迪拜世界公司最广为人知的就是开发了迪拜的一系列城市标志建筑，例如超豪华的七星帆船酒店、内部完全按照各大洲和各大国风格装饰豪华展厅的世界贸易中心，以及正在建设中一直保持神秘感，要和杨星在香港建设的摘星塔争夺世界第一高楼，外形如同刺破天际线的管状多塔外观的迪拜塔等吸都是该公司的杰作。安义礼想要联合投资开发的“世界岛”项目，就是迪拜世界公司最近推出，在世界各大媒体上炒得火热的“棕榈岛”人工岛项目的一部分。
“棕榈岛”项目的想法来自于20世纪90年代，当时迪拜所有的沙滩均被开发，城市发展遭遇瓶颈。为解决这一难题，迪拜决定在海岸线外建造人工岛，但喜欢标新立异的迪拜人不想循规蹈矩的依照一般填海造田的思路，而是想出了一个更加大胆的计划，他们决定在海岸线外，花费140亿美元打造一个从天上看下去一眼就能留下深刻印象的图案——中东标志的棕榈树图案。
2001年开工的棕榈岛是世界上最大的陆地改造项目之一，岛屿绵延12平方公里，伸入阿拉伯湾5。5公里，现在已建成大半，如果从高空俯瞰迪拜海岸线，就能看见两棵巨大的棕榈树漂浮在蔚蓝色的海面上。仔细辨认棕榈树的每根枝条，都是由一些错落有致、大大小小的岛屿组成［ＷＷＷ。Ｚei8。］，岛屿上密布着各式的海景别墅，就连棕榈树图案外侧是的圆形防波堤上都密布房屋，几乎每个人看见都要赞叹迪拜人的大胆创意。
棕榈岛工程计划由朱迈拉棕榈岛、阿里山棕榈岛、代拉棕榈岛和世界岛等4个人工岛岛屿群组成，打算建造1。2万栋私人住宅和1万多所公寓，以及100多个豪华酒店和港口、水主题公园、餐馆、购物中心和潜水场所等设施。还在建设中的棕榈岛就已经吸引了世界各地富翁的关注，成为迪拜最具标志性的住宅及旅游项目，被誉为“世界第八大奇迹”。
安义礼介绍，今年5月份棕榈岛房产一推出就被抢购一空，有些房产在地图上还只是一片海水就被人订购，虽然推出的别墅价格高达78万美元至140万美元，依旧供不应求，就连影星布拉德。皮特、安吉丽娜。朱莉以及著名球星贝克汉姆都投资购买了房产，正是看到这种火爆的销售场面，他才决定进去分一杯羹。！！！
第六百七十七章 世界岛
安义礼拿来的那份招商报告上对于“世界岛”介绍的很直白，正是因为棕榈岛项目销售火爆，开发商才决定加大投资，在已经完成的朱美拉棕榈岛、阿里山棕榈岛和代拉棕榈岛基础上推出一个更具想象力的人工岛屿项目世界岛。
招商报告中对于“世界岛”项目的描绘宛如人间天堂般美妙，迫拜“世界岛”规划…在距迫拜海岸4公里处一块长口公里、宽7公里的海域内，按照世界地图的布局兴建300多座人工岛屿，建成后将成为世界上最大势人造群岛。
“世界岛”由迫拜世界集团下属的纳希尔公司负责建造，原料完全来自于迫拜的沙子和岩石，通过填海造岛第六百七十七章 世界岛而成，整项工程仅填海和基础设施建设就将耗资30亿美元，预计2008年竣工。露出水面的岛屿都按其“地理位置”命名，如“爱尔兰“、“澳大利亚”甚至“中国小“香港”也名列其中。
“世界岛”总面积达到约557万平方米，每座小岛没入水下旧米，只露出水面3米。因大小和位置不同，售价从350万英榜到2000万英榜不等。岛屿之间大约相隔50…100米，直升机和海上游船是唯一上岛方式。
这些小岛形状经过精心设计，从空中鸟瞰就是缩小的一个个国家或地区形状，投资者可以选择买下整个“美国”也可以一口气买下“整个非洲”可以安排土地作私人或商业用途，亦可按照自己的需要和喜好建造适当的建筑。
招商报告乐观估计，这个项目由于名气在外最完美的情况是吸引来自不同国家的投资者购买故乡所在的岛屿位置，并在上面建造相对应充满各国特色的主题建筑，或者建造一些历史遗迹或建筑复制品，比如在法国岛上建埃菲尔铁塔、第