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我认为真正要解决房地产泡沫的问题，不能简单依靠宏观调控，一定要跳出经济圈。我们竞价之后的钱你怎么运用？它不是一个简单的财政盈余。这笔钱应该用到刀口上，贯彻目前中央政府的精神——各地建廉租房以及经济适用房。我们今天这个节目不要我一个人在这儿说，各位现场来宾，你们有什么问题，我们可以互动一下。这位同学讲一讲。
七、楼市是否已经到了拐点
观众：郎教授你好，我很赞同你的理论。对于炒楼的虚拟资金，你只说了问题的所在，并没有谈中央政府应该釆取什么措施。另外你也说了深圳的房价开始下跌了，你认为现在是不是已经是一个拐点了？
郎咸平：好的，非常感谢你的问题，你问得非常好。如果房价泡沫是第一项或者第二项虚拟资金造成的，我对政府应该怎么建议？投资经商环境是所有事件的主因，大家有机会问问企业家，企业家真正的投资欲望非常低。那么80％的资金去了哪里？就是股市和楼市。你如何对付这笔资金？这种资金前所未有，他有一个什么特色呢？他不可监管，不可控制，不可预测，来无踪去无影。
举个例子，我在2007年3月去成都演讲，当地领导跟我讲当地房价每平方米6000元。到5月份，我去重庆演讲，重庆江北区当时的房价是每平方米2900元。当时重庆的房价也没有泡沫，但是，我演讲的最后一句话是这么说的：“只要虚拟资金一来，房价立刻失控。所以，政府一定要严格控制外来的虚拟资金。”这个话音未落，我离开1个月，政府就搞什么城乡统筹资金，现在江北区的房价跟成都差不多，每平方米五六千元。什么原因造成的？虚拟资金造成的。这个不是一个温州炒房团这么简单的。虚拟资金是全国各地企业家大量积累的，这个钱到哪里，哪里就有泡沫。有泡沫以后，房价就再也降不下来了。这种问题如何解决？
这个问题要解决难度非常高，因为你要把投资经商环境筹建好。也就是说，我认为各地政府要回归自己的职能。政府是干吗的呢？是给老百姓和企业家提供一个干净、公平、公正的环境，这个比什么都重要。所以，与其通过目前的宏观调控来调整房价，不如回头慢慢治本。怎么治本呢？我们政府应该利用各种政策，改善投资经商环境。
今天是一个电视节目，我们只把问题提出来，解决方案呢，大致地说一下就可以，不是跟政府对话。他也不急，我急什么呢。我们能够把这个关键性讲清楚，让政府了解投资经商环境恶化是楼市泡沫的主因就可以了。但是，目前谈太细的话，电视机前的观众会睡觉的。对于一些比较有针对性的题目，比较刺激性的题目，大家听起来才感兴趣。投资经商环境的改善是控制泡沫的重要方法，我就讲这么一句话。至于怎么做，政府这么多官员，应该由他们来谋划。
上海房价跌了7％，深圳也下跌，是不是一个拐点？房价到了目前这个水平，再大幅上涨的可能性不大。以北京为例，很多地产商，三环、四环的地产商，现在看到这个情况不稳定，他怎么卖房呢？他推出几户，看看市场行情怎么样，你知道什么原因吗？地产商对于未来也不确定，所以，对于政府而言，对于地产商而言，2008年是一个什么走势，说不清楚的。但是，像去年一样疯狂的大涨应该是不会的，而且这种所谓的虚拟资金经过我几次演讲，已经引起了政府的注意。只要抑制虚拟资金的投机就不会有问题，现在要针对这方面严加控制。政策如何推出，是政府的事。
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八、中国的投资经商环境是在改善还是在恶化
观众：郎教授你好，刚才你一直在说投经商环境的恶化问题。我只能说我部分同意你的观点，我想跟你交流一个资料。你说一直加息导致了企业利润的下降，但是你如何解释我们国家从2000年开始，真实利率处于负利率的水平，这是一个问题。还有一个就是国家所得税，企业所得税到2008年由33％降到25％。这应该是经营环境的改善。还有，前不久，人大常委会通过了《反垄断法》，这应该说也是对民营企业利好的消息。我们国内企业的储蓄率占整个国家储蓄的40％，我昨天刚看了资料，这个比例还在上升。这部分企业的储蓄无疑是来自利润，所以从这个方面来讲的话，应该说企业的经商环境是在改善的。你说的恶化，我觉得主要来自于国际方面，比如像这次美国次债危机可能导致需求的下降，最近中国和德国的关系发生了微妙的变化。中国和欧盟的贸易关系，可能会有一定的恶化。但是我觉得从总体上来讲，中国的企业投资经商环境应该是在改善的。
第二个问题，你刚才讲土地竞价，说政府卖地皮就行了，反正GDP在上涨。但是你有没有关注到政府现在对政府官员的考核已经完全脱离GDP的总量了，考核标准也有其他的指标，比如绿色GDP。还有土地竞价，现在也没有更好的一个办法来解决。实行政府给他的指定价格，还是通过公平的市场交易？对土地买卖的价格该如何制定，你能提出一个方法吗？
郎咸平：好的，非常好。对企业而言，不看实际利率，企业看名义利率。企业经营利润不是实际利润，我们看名义利率，就是目前看到的利率大概是6％、7％、8％；对我们个人而言，老百姓看实际利率。我们今天以制造业为例，有多少企业能够赚到5％的净利润？你想想看，利率调整对它们造成了巨大的金融风险。再一个，谈谈汇率不断上升的问题。汇率今年上涨的幅度超过5％，你可以想象，我们以出口制造业为主的经济体系将承受多大的压力？我们的地方投资环境你认为是好的吗？我可以举个例子，我们企业做投资的时候，地方的官僚主义、地方上可能的腐败，会不会给企业家带来很多困难？比如你开个餐馆，城管、卫生等等你能不花钱就解决掉？这都是投资环境恶化的因素。
此外还有一个问题，那就是我国这几年国际化走得对不对？我们高呼国际化的口号，各位理不理解什么叫做国际化？最近，大量外资进入中国，你认为这是国际化吗？以苏州为例，苏州是引进外资最成功的地区之一，那么苏州在2005年的人均总产值是4万元人民币，人均可支配所得是1万元人民币。这中间的差额去了哪里？引进外资却不能得到实惠。外资进入中国，外资大量收购中国企业，都是可见的事实，我们各行各业面临外资的侵袭，结果在国内守不住，出也出不去，就是这种情况。由于缺乏法制的规则，所以国际化本身也给我们带来投机的问题。宏观调控使得投资经商环境恶化，我们地方政府也没有把各项政策做到位，没有给我们企业家提供公正公平的环境。我们的卫生、城管是在帮企业家吗？种种因素加在一起，你会发现2007年的投资经商环境继续恶化。
至于你说《反垄断法》，还有我们通过的《物权法》，这个方向是对的。我们国家需要反垄断法，需要《物权法》。
我以《物权法》为例，《物权法》能不能保护我们老百姓和弱势群体？我请问你，我们整个司法单位是不是公平、公正、干净？法律的基础和灵魂是整个社会的司法环境是否健全，当然我们国家目前正在往这个方向走。大家知道中国是不缺法条的国家，你们都是学商的，你们都学过《公司法》，是吧？《公司法》是我们从美国抄过来的，从欧洲抄过来的，但加在一起还是没用的。为什么？法令缺乏执行环境，你缺乏一个有力、干净、公平、公正的执行环境，这是中国的问题。《反垄断法》本身的用意是好的，《物权法》的用意是好的，但是你的执行是不到位的。各位知道这会产生什么结果吗？这会给很多企业家造成额外的负担，交易成本大幅上升，所以，很多法律的推出反而是增加了企业的经营成本，原因就是执行单位的不干净、不公正、不公平，这就是问题。所以，种种因素加在一起，你会发现，最后都是执行的问题使得法律达不到预计的效果。执行的问题是我们中国各级单位，包括学界、企业界、政界的弱项。这个执行的问题困扰着我们中国达数千年之久。
至于绿色GDP考核，那是十七大之后地方政府才开始关注的。对于地方干部的考核标准从“以GDP为纲”转变为“促进社会公平正义”，就是看官员能否给老百姓一个好的环境，包括：好的生存环境、好的自然环境、好的社会环境。这都该列入考核的标准中，这一点我们是支持中央政府政策的。
九、2007年房地产关键词之一：“上涨”
郎咸平：2007年是一个很特殊的年份，我觉得2007年的房地产用一个词来表示最适合，就是涨价的“涨”。几个月之内楼盘价格可以翻一番，所以讲句开玩笑的话，我们很多企业家做什么制造业啊，投资10亿元一年赚的利润还不如在深圳买栋别墅赚的钱多。你说大家有什么积极性做制造业呢？这个房价如此上涨，我想请问在座各位来宾，你们的家人有多少人在2007年买的房子？请举手。只有两个人，这两位来宾能不能讲讲你们什么时候买的房子，在哪儿买的？
观众甲：我是2007年9月份在湖南株洲买的，当时房价才1000多，然后看到全国各地都在涨。我就买了。郎咸平：结果涨了没有？观众甲：涨了。郎咸平：涨了多少呢？观众甲：每平方米涨了2500元。
观众乙：我是成都的，今年买的房子，现在涨了1000多。郎咸平：你们对2007年这个“涨”字还是比较清楚的。观众乙：收益挺高的。
郎咸平：刚才现场来宾都说他们是受益者。现场的年轻朋友怎么办？你们这么年轻，你们买房子怎么办？现在房价涨成这样子，你下一步有什么想法？整个购房的观念都要改变，如果混得不好就到二线城市、三线城市去买，你们觉得这是长久之道吗？你们希望将来房价是什么走势？有没有人希望房价会跌？有多少现场来宾希望房价下跌，请举手。你看，举手的都是年轻人。
你们父母希望这样吗？有房子的父母希望这样吗？所以跟各位这么讲，2007年的房价上涨如此之快，创造了很多新的小财主，这是无可讳言的。但是，我们年轻人未来买房会很困难。
十、2007年房地产关键词之二：“上调”
我们再来谈第二个话题。我认为2007年房地产值得关注的现象，第二个是“上调”。什么叫“上调”呢？举个例子来讲。
利率调升、汇率调升、存款准备金率调升，也就是说目前我们政府对于“涨”这个字的应对方式就是“调”。调利率、调银行准备金率是最主要的手段。我想问问各位同学和现场来宾，这种“调”对你们而言，意味着什么？
观众：你好！你刚才说到虚拟资金进入楼市，我非常同意这个观点。我认为房地产它是有两个属性。一个是商品的属性，一个是资产的属性。咱们现在政府出台了这个政策，就是购买第二套房的时候要相应地增加难度，所以说，我认为这个难度应该继续地增加。也就是说，如果你购房是为了投资赚钱，不是为了自己居住，这个贷款难度应该继续加大，这是我的想法。
郎咸平：你们现场来宾有没有想过，你们下一步怎么办。如果继续这样调下去的话，按照央行周小川的说法，继续调是一个必然。在这种调整之下，对于你个人的资产选择，或者你家人的资产选择，或者资产组合，你们有什么新的想法没有？
观众：我准备把我现在那套住房给卖了，然后再换一个更大一点的。
郎咸平：你现在住房在哪里呢？介绍一下？
观众：我的房在朝阳区。
郎咸平：在几环？
观众：四环外头，我把我的房子卖掉，找机会再换一个大的。
郎咸平：你现在有按揭吗？有贷款吗？
观众：有贷款，都是对方负担你这部分贷款，中介可以走这个手续。
郎咸平：这个房子你要把它卖掉，先得还贷对不对？
观众：对。
郎咸平：这种还贷本身有没有给你造成很大的压力，比如你借100万，你要把100万还掉才能买房子。你肯定有这个钱。
观众：我没有贷那么多，一开始房子比较便宜，我是2006年买的，所以它已经升值了，而且升得很多，等于我是在赚钱。我银行的贷款也不是特别多，对方一般都可以承受。我听中介说，现在有钱人特别多，他们会全款买你的房子。未来，人民币肯定对内是贬值，对外是升值的，我找不到更好的投资的管道，所以我用房子保值。我觉得人民币肯定是越来越不值钱，东西会越来越来贵，这是无法改变的。中国也被迫这么一步步走向这个趋势，现在各种矛盾汇合在一起，所以大家讨论得这么激烈。
郎咸平：假如你第一套房贷50万，你钱不够，中介说他可以借给你钱还掉货款，你相信中介吗？你买房子或者卖房子的很多钱愿意打到中介的帐户去吗？你怕不怕中天现象重演？
观众：我愿意，毕竟现在中介这么多，不可能所有的中介都有问题。它存在就是合理的嘛。国家不是真正抵制纯炒房的人，国家要想真正制止这种现象，就应该不准买第二套房、第三套房。
郎咸平：你说这个观点特别好，“调”对于真正的投机人来讲是不起作用的，他付全款没有一点问题。你讲得很对，目前“调”这个字它所针对的对象，就是资金实力不够的一般炒房户。对于真正有实力的人是不起作用的。
郎咸平：好，那有没有其他的来宾有不同的看法，在这种“调”的情况下，你准备怎么办，有没有一个什么创新的方法可以沟通沟通的。
观众：我打算租房子。
郎咸平：（笑）你老婆不一定干，如果租房子，我担心你老婆都娶不到。你担不担心？
观众：我觉得现在人比较开放的。
郎咸平：你多大年纪？
观众：我现在上大二。
郎咸平：你还没有这种危机。你有没有觉得现在女同志比较务实？
观众：我觉得可以跟他讲讲道理吧。
郎咸平：跟女同志讲道理……
观众：我觉得可以等几年再买房子。
郎咸平：所以你对我党的政策还是有信心的。准备租房子也很好，哪一天我们这个政策落实了再买。你不担心结婚的问题，我很担心你啊。
观众：谢谢你的关心。
郎咸平：女同志有没有？女来宾有没有什么看法？这位请讲。在“调”字之下，你准备怎么应对？
观众：我听到很多其他学者这样议论：房价的走势可能不会继续大涨，但是也不会大降。我觉得我可能像刚才那位同学说的那样，我先租房。
郎咸平：这位女同志可以这么做，他不行。
观众：我最初的想法是以小换大，以房养房，以此构建我未来的现金流。毕业后先从租房开始，再买一个小房，然后用这个小房跟我的另一半换一个大房，构建这个现金流。
郎咸平：你对另一半有什么要求？
观众：跟我一样就行。把父母的钱拿来买房，这不是我的想法。我想两个人一起买。
郎咸平：想不想找一个有钱的男朋友？
观众：这个跟有没有钱没什么关系。
郎咸平：你现在念大学是吗？
观众：研究生。
郎咸平：你还是比较清纯。
观众：我觉得读完研究生，对自己以后的收入还是有信心的。
郎咸平：挺好。和你们对话，我心里挺感动的。你们有原则，有理念，有这么纯洁的想法。我把你们讲的话做个总结，你们的理论基础，基本上都是基于一个假设前提，什么前提呢？房价未来一定会平稳，或者是小幅下降。你们租房子也好，换房子也好，在这个考虑之下，才有意义。比如你刚刚讲换房，如果房价一直上涨，你把房子卖了，到时候买的还是一样的房子。
十一、2007年房地产关键词之三：“上手段”
2007年第三个现象非常值得我们关切：2007年下半年，尤其是8、9、10月份以后，我们在媒体上经常看到的字眼就是廉租房、经济适用房。经济适用房和廉租房差别在哪里？一个可以买，一个可以租，这两个事物我认为是来自于中国香港和新加坡的政府。各位千万不要认为市场化可以解决住房问题，那是不可能的。全世界没有哪个国家是全部依赖市场化，我们对于所谓的这个市场化，要有一个新的认识。
市场化一定要建立在政府的某种管制之上，这样的市场化才有价值。我想举