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可见，中国房地产市场发轫之初，是设想建成由政府行政控制的典型的福利市场化政策，让多数居民通过经济适用房过上有尊严的生活。当时建设部的保守估计是，在整个住房供应体系中，70％～80％的居民住房应该是经济适用住房，最低收入者和高收入者则分别为10％上下。23号文件对经济适用住房的价格和利润进行了严格的控制，规定“新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定”，“利润控制在3％以下”，“取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本”。
很显然，要做到多数人靠经济适用房保障居住权这一点，政府必须做做到在土地、税收等政策上让利于民，并且严格对地方与开发商的利润与利益监管。
第二篇第一章 土地真相（6）
但现实并不如人所愿。房地产市场化在改进城市居民生活质量的同时，也让我们认清楚了几条简单的规律。
第一，政府已成为市场博弈的重要主体，不会与收益为敌；
第二，权钱交易的坏市场经济模式具有极强的自我复制功能；
第三，一个不充分竞争的市场与贫富收入差距过大的社会不会自动形成
均衡价格与健康的梯度消费。
房地产市场化收获的最大“果实”是地方政府严重的土地财政依赖症。房地产市场化刚好与我国国企、社会保障转型等时期相吻合，地方政府在1994年分税制后财政增长手段匮乏，土地财政适时出现，成为拉动地方经济的重要杠杆。这不是一种蓄谋，当时有许多提案都建议以土地收益解决转轨成本，被认为是一条化解转轨难题的捷径。事实上，从上世纪80年代深圳首次协议拍卖土地开始，就形成了一条相对成熟的、以土地支付改革成本、获取巨额灰色收益的路径。
其中的奥秘很简单，就是地方政府在土地公有的名义下以低成本甚至零成本获取土地之后转手出让，在一级市场赚取高额土地差价。当然，在这一过程中，地方政府也会同样以低成本的方式招商引资，划拨土地解决地方国企的改制成本，获得GDP的高增长。结果正如现实所显示的，失地农民与高房价的承担者为GDP作出了隐性的巨大牺牲。在这一过程中，中产阶层的大规模生成被堵死，财富进行了新一轮分配。
国务院发展研究中心组织长期研究中国土地问题的专家组成“中国土地政策改革课题组”，从2003年开始经过两年多的田野调查，结论是土地财政成为全国范围的地方财政主要来源。在东部一些发达县、市，由建筑业和房地产业创造的税收是地方税收中增幅最大的两大产业，增幅高达50％至100％。这两项税收占到地方税收的37％以上。西部地区政府也选择了城市扩张，从建筑业和房地产业的发展中开辟税源，增加政府收入。
政府作为市场主要博弈方，可以通过简单的土地无成本买卖获得利润，这条财富增长之路除非遭遇无法克服的阻力，否则绝不会轻易退出。仅此一条，就让18号文的经济适用房为主的福利市场化成为无源之水。从1999年《土地管理法》颁布――以公告征地取代协议征地，到2001年5月，国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2 0 0 1〕1 5号），强调“坚持土地集中统一管理，确保城市政府对建设用地的集中统一供应”，要求“对已经列入城市建设用地范围的村镇建设和乡镇企业用地要按城镇化要求，统一规划、开发”，试行土地储备制度，实行招拍挂制度，地方政府真正在政策的推动下，实现了土地市场
价值的最大化。
由于我国人口与耕地矛盾十分尖锐，因此，在房地产进入调控期之后我国实行了最严厉的土地政策。2006年9月，国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》。这份标为“国发〔2006〕31号”的文件，涉及农地转用审批权下放、工业用地出让招拍挂、土地出让金预算管理、耕地保护“省长负责制”等诸多政策变化，收紧了土地政策的使用权限，国土资源部垂直的土地督察制度也火速建立，将对各地的用地进行严格督管。从市场角度理解，这意味着供求关系的进一步失衡，无怪乎这一政策被市场人士普遍解读为中国房地产价格将继续高企的重要信号。
第二篇第一章 土地真相（7）
解决供求失衡的唯一办法是由政府用行政手段强行对市场供求品种等加以调整。政府也正是这么做的，宏观调控越来越严厉就是明显的信号，开发商捂地求高价方法被税收、土地回收等政策抑制，但从长期来看，土地供应量的减少将与城市化进程产生尖锐矛盾。房价因为地价而高，地价因为财政需求与供应量减少而高。按照中国宏观经济协会秘书长王建的预测就是，中国大城市地价10年要涨3倍，中国房价还得涨。
如此，政府只能用减少土地收益的办法来扫除这颗最大的地雷，尤其是在经济适用房和保障性住房的用地方面，用成本价来供应土地满足保障所需。而建设部在一些城市所试行的“限户型、限房价、竞地价、竞房价”的政策方法，其实质仍然是在限制房价的前提下得到最大的土地收益，这是又一次绕行雷区的做法。我们将很快看到，竞房价与竞地价的商业选择全面压倒限户型、限房价的公益诉求，这两个目标与手段之间本就榫枘不合，而用逾越不开发回收土地等办法也未动真章，建设部与地方政府绕不过土地政策这颗地雷。（2007…7…6）
只有解决土地问题才能解放房奴
中国房地产业正在进行重大变革，住房的保障性需求重新被提上议事日程，这是由于房地产价格失控所造成的严重社会影响，而倒逼出的来之不易的成果。
被简称为24号文的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，其积极意义在于，终于在中央政策层面上再次肯定了房地产分成市场与保障两部分，确定了政府保障性住房这一公共产品的提供者的身份，这是常识，但现实往往是常识未必能够被遵守。
24号文尽管在总体上应得到肯定，但其大漏洞也十分明显，主要有二：一是以高门槛将大多数中低收入者驱赶到房地产市场；二是没有对这些易于成为房奴的购房群体提供由政府担保的保障性融资渠道。
不得不指出一个残酷的事实，中低收入阶层对于24号文抱太大的幻想是不切实际的，这一政策对于保障住房的设定了较高的门槛，意味着中低收入群体将被排除出保障群体之外。最易于成为房奴的正是这一部分人，真正领取社保的低收入群体是不会奢望通过房地产市场买房的，他们从来都不是房地产市场的消费群体，龙永图先生一再告诫穷人不要买房，告诫的其实是无法享受保障性住房，不得不省吃俭用购买住房的群体。
这一群体占了市场相当大的比重，这批人成为房奴是中国经济不可承受之重。更浓重的阴影是，在解决廉租房资金的安排中，公积金剩余被作为公共资金的来源。公积金的原意，应该是职工集资购房，相当于政府许可由民间自行集资、政府提供税收、利率优惠政策解决城市普通职工的购房难，具有住房保障型融资的雏形。政府本来可以往前再进一步，建立面向所有中低收入普通职工的保障融资管道，但现在，政府居然将公积金收益全部纳入公共财政范围，这是如同通胀一样的对职工的一种隐形剥夺手段。
第二
按此分析，24号文可以解决最低收入阶层的住房保障，但无法防止中低收入阶层成为房奴，同样也无法防止房价的高企现象。房奴与房价高企症结在于现行的土地政策。钟伟先生在《规模为王土地为祸》的报告中指出，全国开发商因土地储备沉淀的资金规模至少在1万亿以上，大量高价土地的出让使得房价预期完全改变。根据历年中国国土资源公报，2004年，我国城市地价与上年同期相比，城市综合地价增长％；2005年，全国主要城市综合地价同比增长％。到2006年，土地出让面积、价款显著增长，全国共出让土地面积万公顷，出让价款亿元，同比分别增长％和％，其中招标挂牌出让面积万公顷，出让价款亿元，分别增长％和％。北京大学中国经济研究中心平新乔的研究认为，2006年实际地方卖地的全部收入可能达到1万亿左右。
第二篇第一章 土地真相（8）
这一数据证明了地价与房价具有正相关性，并且由于土地具有投资品性质，高地价导致对未来高房价的预期，也只有高房价才能支撑得起高地价。土地交易模式决定了房地产市场的组织结构与运作方式，这是房奴产生的根源，高地价不降，房奴就会在房地一体化的流水线上不断制造出来。最近迭创新高的地王，预示了中国房地产的危险的未来。
让小产权房合法化，允许宅基地使用权自由流转，对高房价有极大的缓解作用。在北京等地，小产权房已占出售住房的1/3左右。并且，根据林毅夫先生的估计，到2020年2亿农民进城，宅基地可以腾出1500万亩地，如果加上农民现在就在地下市场流转的部分宅基地，即使以最保守的估计，其数量也在200万公顷以上，相当于2005年全年出让土地的8倍以上，如此强劲的土地供应才能解开土地垄断与寻租的死结，才能彻底阻断产生房奴的流水线。
值得一提的是，在政府垄断土地供应的情况下，又试图通过商品住宅提供限价房的方式压低房价，这就给有关管理部门的土地寻租大开方便之门，非价高者得的土地关系网大行其道，发生了万科与金地的争地大战，而大嘴任志强也抱怨冻结了资金损失了利息，报高价报低价都不能拿地，这其中奥妙圈内人尽知，难与外人言。
土地制度维持下去，城市中低收入群体、农民甚至包括老实一些的开发商同时大受其害，在逐步解决最低收入阶层的保障性住房的基础上，房地产领域的土地已是在弦之箭，不得不发。否则，我国房地产市场要恢复正常状态，恐怕得高歌蜀道难。（2007…08…23）
土地以租代征现象的背后是产权难题
国土资源部国家土地副总督察甘藏春在2007年9月17日的新闻发布会上，介绍全国土地执法百日行动等方面的情况，重点提到了以租代征的问题。
以租代征是个比较陌生的词汇，其实质是基层政府绕过土地审批程序，直接与农民与村集体进行私下土地交易，“逃避土地计划调控，规避土地收益税费政策的调控，直接进入非农业建设用地的行为”。说白了，就是虚置政府的土地控制权，而以基层政府与农民之间的私下交易，以较低的成本，将农用地转为非农建设用地，是众多土地私下交易形式中的一种。
近两年，中央政府对土地严加调控，国务院办公厅2006年下发《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，提出建立严密的土地督察体制，向地方派驻9个国家土地督察局，派出类似于土地钦差大臣的土地督察员，加强土地监管，落实最严格的土地管理制度。这是2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》决定实行最严格的土地管理制度的组织保证。
这一组织架构辅之以卫星勘察等高科技手段，相当于在土地使用上建立了一张从天空到地面的立体交叉网络，成效颇彰。据此次新闻发布会提供的数据，从2000年到2006年，全国因土地违法违规受到党纪政纪处分的有8698人，另有1221人被追究刑事责任。仅2006年一年，因土地违法违规受到党纪政纪处分的就有3094人，其中501人被追究刑事责任，并有两名省级干部因土地违法行为受到处理。2006年，全国开发区数量从清理整顿之前的6866个压缩到1568个，规划面积从万平方公里压缩到9949平方公里，压缩比例分别达到了。土地监察部门的后续手段包括曝光典型案例，保持媒体高压态势，同时改变以往处罚村干部等基层干部的做法，将责任上溯，“要铁面”。国土督察局的职责看来就是担任土地管
第二篇第一章 土地真相（9）
理的包公。
在这些表象背后，是中央政府强化国有土地产权制度的努力，在地方政府与市场主体被土地价格的高涨迷惑得目眩神迷之时，土地的国有产权制度有瓦解之势。从土地使用的形式上来看，包括工业用地以租代征、被压缩的工业园区由合法园区代为招商等诸多形式，从商品房用地来说，就是屡禁不止、遍地开花的小产权房。
国土督察局以运动式的督察与严厉的处罚向地方政府与市场主体发出警告，国有土地的产权形式不仅不会放松，还将进一步深化。此次透露出的两条新信息尤其值得重视：第一，不管实行怎样的土地产权制度，土地管理的通行规则是用途管制，即“土地的所有者、土地的使用者对自己的土地如何进行使用，按照何种用途使用，是按照国家制定的规划来进行的”；第二，承接第一条的逻辑，土地权利是民事权利加公法管制，也就是说，土地不仅属于民事财产分割等范畴，更属于公法的范畴，即使土地产权中的使用权可以流转，而其用途等也必须符合国家利益。所以，土地产权、使用权、流转权等方面的探讨，在中国当下的国情下恐怕是无的放矢。
但是，政府的这一努力注定艰辛。从各级地方政府、甚至到农村集体、农民个人为了获得土地溢价，都在或明或暗的进行抗争，虽然这些主体之间的利益未必能够协调，但在获得土地使用权溢价方面，立场出奇地一致。
以租代征的数据说明了这一点。从已经统计出来的70个城市看，这些城市新增建设用地中，属于“以租代征”的宗数就占了9％，面积占。其中最突出的城市，110万亩乡镇企业用地中，属于“以租代征”的就有73万亩，占到了建设用地总面积的。而签订以租代征的主体，受制于农村集体所有的形式，或是乡镇政府，或是村委会，或是农民个人，不可能到县级以上政府，虽然县级以上的政府很可能乐观其成。
实际上，由于以租代征和小产权房等形式无法获得法律的保护，对于农民也罢，征地办工厂的人也罢，在赚得眼前利益的同时，也等于把自己置于火山口上，同时不可能获得合法化下的高额溢价。台湾地区上世纪中叶的土地改革不同，由于政府做了大量工作，农民得到了土地并不急于出售，而是通过土地入股分红或坐等土地溢价，成为中上收入阶层，农民收入的提高过程其实是解决社会矛盾、共同进入工业时代的过程。
要解决以租代征问题，关键是让土地产权制度与土地收益权更加明晰，当农民听从中央政府指令并因此从土地中获得了更多的收益，他们就会成为中央政策的自觉维护者，而不是瓦解者。无论刑法民法、公法私法，对于市场主体而言，公平的土地利益分配才是最高原则。除非中央政府的政策可以使农民得到更多的长期收益，否则，我们将看到土地督察部门四处奔走、一个百日行动接着一个百日行动的窘境，因为他们在与人们的逐利本性对抗（2007…09…18）
为何囤地囤个没完
一份房地产开发商囤地10亿平方米的报告，掀起轩然大波。人们在找到房地产开发商无良证据的同时，也对囤地问题的成因表示严重关注。
不仅开发商囤地了10亿平方米，国家土地储备中心也在囤积大量土地，从2002年到2006年，全国计划的住宅用地供应量为21亿平方米，而所有房地产购置土地总量仅亿平方米，这样的数字具有爆炸性。
第二篇第一章 土地真相（10）
先不说这份报告的数据过于粗疏，通过计算近10年来全国土地购置和开发面积之间的差额，得出开发商囤地10亿平方米的结论，而不考虑生地熟地与开发年限的区别，是站不住脚的。北师大金融系有关人士也承认，这个报告采用的数据主要来自国家统计局统计年鉴及上市公司公开的财务报表，“数据方法都不能算是最成型的”。但从这份报告可以得出明确的结论，土地已经成为重要的投资品种，也几乎是最有收益的投资品种，房地产这两年的投资平均收益明显高于股市。
囤地成风的主因是，土地已经成为最值钱的投资品种，一年时间同一区域的土地价格成倍增长不是什么新鲜事。由于住宅土地只能在政府与有资质的开发商之间流转，相当于关起门来给土地定价，囤地者只能在土地储备中心与开发商之间产生，成本最后必然转嫁至终端消费者。
有两大因素在助推地价：一是宏观经济层面的通胀背景。在通胀时代，土地这类实物资产成为最佳保值手段。其实，不仅土地，几乎所有的煤、电、油、黄金、艺术收藏品、古玩等价格都在上涨，只不过由于土地资金动辄数亿，关系到民生，因此受到格外的关注。二是土地供应量受限。土地不是普通商品，可以无限生产，我国要保障18亿亩耕地的红线，对土地实行最严厉的管制，而出于种种利益考量，地方政