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整为600万元；出售取得价款1800万元。甲公司确认处置损益相关的会计分录：
借：银行存款 18000000
贷：长期股权投资 16000000
投资收益 2000000
处置投资后；该项长期股权投资的账面价值为1600万元；其中包括投资成本l300万元；原确认的损益调整300万元。假定在转换时被投资单位的可供分配利润为2600万元；则甲公司未来期间自乙公司分得现金股利或利润时；取得的现金股利或利润未超过按持股比例计算享有的分配原可供分配利润2600万元的金额；应冲减长期股权投资的账面价值；超过部分确认为投资收益。
二、长期股权投资的处置
企业持有长期股权投资的过程中；由于各方面的考虑；决定将所持有的对被投资单位的股权全部或部分对外出售时；应相应结转与所售股权相对应的长期股权投资的账面价值；出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间的差额；应确认为处置损益。
采用权益法核算的长期股权投资；原记入资本公积中的金额；在处置时亦应进行结转；将与所出售股权相对应的部分在处置时自资本公积转入当期损益。
（例3－19）A企业原持有B企业40％的股权；20×7年12月20日；A企业决定出售其持有的B企业股权的1/4；出售时A企业账面上对B企业长期股权投资的账面价值构成为：投资成本1200万元；损益调整320万元；其他权益变动200万元；出售取得价款470万元。
A企业应确认的处置损益为：
借：银行存款 4700000
贷：长期股权投资 4300000
投资收益 400000
同时；还应将原计入资本公积的部分按比例转入当期损益：
借：资本公积——其他资本公积 500000
贷：投资收益 500000
第五节 共同控制资产及共同控制经营的核算
某些情况下；企业可能与其他方约定；各自投入一定的资产进行某项经营活动；而不是通过出资设立一个被投资单位的方式来实现；即为共同控制经营；或者是不同的企业按照合同或协议约定对若干项资产实施共同控制；构成共同控制资产。
共同控制经营及共同控制资产与合营企业的共同点是两个或多个合营方通过合同或协议的方式建立起的共同控制关系；区别在于合营企业是通过设立一个企业；有一个独立的会计主体存在；而共同控制经营及共同控制资产并不是一个独立的会计主体。
一、共同控制经营
共同控制经营；是指企业使用本企业的资产或其他经济资源与其他合营方共同进行某项经济活动（该经济活动不构成独立的会计主体）；并且按照合同或协议约定对该经济活动实施共同控制。通过共同控制经营获取收益是共同控制经营的显著特征，每一合营者负担合营活动中本企业发生的费用，并按照合同约定确认本企业在合营产品销售收入中享有的份额。
共同控制经营的情况下；并不单独成立一个区别于各合营方的企业、合伙组织等（即不构成—个独立的会计主体）；为了共同生产一项产品；各合营方分别运用自己的资产并且相应发生自身的费用。例如飞机的生产过程中；一个合营方可能负责生产机体；另外一个合营方负责安装发动机；其他的合营方可能分别负责组装飞机的某一组成部分；作为参与飞机生产的每一个合营方；其责任仅限于完成整个经济活动中的某一个组成部分；之后各合营方按照合同或协议的规定分享飞机销售所产生的收入。
在共同控制经营的情况下；合营方应作如下处理：
1。确认其所控制的用于共同控制经营的资产及发生的负债。
共同控制经营的情况下，合营方通常是通过运用本企业的资产及其他经济资源为共同控制经营提供必要的生产条件。按照合营合同或协议约定，合营方将本企业资产用于共同经营，合营期结束后合营方将收回该资产不再用于共同控制，则合营方应将该资产作为本企业的资产确认。
2。确认与共同控制经营有关的成本费用及共同控制经营产生的收入中本企业享有的份额。
合营方运用本企业的资产及其他经济资源进行合营活动；视共同控制经营的情况；应当对发生的与共同控制经营的有关支出进行归集。例如；在各合营方一起进行飞机制造的情况下；合营方应在生产成本中归集合营中发生的费用支出；借记“生产成本——共同控制经营”科目；贷记“库存现金”或“银行存款”等；对于合营中发生的某些支出需要各合营方共同负担的；合营方应将本企业应承担的份额计入生产成本。共同控制经营生产的产品对外出售时；所产生的收入中应由本企业享有的部分，应借记“库存现金”或“银行存款”等；贷记“主营业务收入″、“其他业务收入”等；同时应结转售出产品的成本；借记“主营业务成本”、“其他业务成本”等科目；贷记“库存商品”等科目。
二、共同控制资产
共同控制资产；是指企业与其他合营方共同投入或出资购买一项或多项资产；按照合同或协议约定对有关的资产实施共同控制的情况。通过控的资产获取收益是共同控制资产的显著特征，每一合营者按照合同约定享有共同控制资产中的一定份额并据此确认本企业的资产，享有该部分资产带来的未来经济利益。
各合营方一起共同使用一项或若干项资产、分享资产为企业带来的经济利益；如各合营方共同使用一条输油管线、一个通信网络或是在一个特定的时期内或特定的时间段内共同使用有关的资产。共同控制资产不需要单独设立区别于各合营方的企业或其他组织，仅仅是有关各方共同分享一项或多项资产的情况。
存在共同控制资产的情况下；作为合营方；企业应在自身的账簿及报表中确认共同控制的资产中本企业享有的份额；同时确认发生的负债、费用或与有关合营方共同承担的负债、费用中应由本企业负担的份额。
1。根据共同控制资产的性质；如固定资产、无形资产等；按合同或协议中约定的份额将本企业享有的部分确认为固定资产或无形资产等。该部分资产由实施共同控制的各方共同使用的情况下；并不改变相关资产的使用状态；不构成投资；合营方不应将其作为投资处理。
2。确认与其他合营方共同承担的负债中应由本企业负担的部分以及本企业直接承担的与共同控制资产相关的负债。本企业为共同控制资产发生的负债或共同控制资产在经营、使用过程中发生的负债；按照合同或协议约定应由本企业承担的部分；应作为本企业负债确认。
3。确认共同控制资产产生的收入中应由本企业享有的部分。因各合营方共同拥有有关的资产；按照合营合同或协议的规定应分享有关资产产生的收益。如两个企业共同控制一栋出租的房屋；每一合营方均享有该房屋出租收入的一定份额；则各合营方在利润表中应确认本企业享有的收入份额。
4。确认与其他合营方共同发生的费用中应由本企业负担的部分以及本企业直接发生的与共同控制资产相关的费用。
对于共同控制资产在经营、使用过程中发生的费用，包括有关直接费用以及应由本企业承担的共同控制资产发生的折旧费用、借款利息费用等，合营各方应当按照合同或协议的约定确定应由本企业承担的部分；作为本企业的费用确认。
第六节 新旧比较与衔接
一、新旧比较
长期股权投资准则是在财政部1998年发布；并在2001年修订的《企业会计准则——投资》（以下简称原准则）等基础上修订完成的；新准则与原准则相比；主要变化如下：
（一）改变了投资准则的范围
原准则规定了各种类型投资的核算；包括短期投资、长期债权性投资及长期股权性投资。长期股权投资准则仅规范长期权益性投资；包括对子公司、联营企业、合营企业的投资；以及投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响、且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资；其他投资由《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规范。
（二）对子公司的长期股权投资的核算由权益法改为成本法
原准则规定母公司对持有的对子公司长期股权投资应当采用权益法核算。新准则要求母公司对持有的对子公司长期股权投资在其日常核算及个别财务报表中采用成本法核算。
（三）改变了权益法的会计处理
对于按照新旧准则均需要按照权益法核算的长期股权投资，投资损益的具体确认方法存在不同，包括：
1．长期股权投资初始投资成本的调整。原准则要求比较初始投资成本与投资时应享有被投资单位账面净资产的份额；，确认为长期股权投资差额；并分期摊销。新准则要求比较初始投资成本与投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额；，其中属于商誉的部分，不调整初始投资成本，对于初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，应计入当期损益。
2．投资损益的确认。原投资准则规定；应将按持股比例计算确定享有被投资单位账面净利润的份额；确认为投资收益或投资损失。新旧准则规定，除特殊情况外，投资企业在确认应享有被投资单位的净利润或净亏损时；应以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础；对被投资单位的净利润进行调整后确认。
3．超额亏损的确认。在确认应承担被投资单位的净亏损时；原准则规定应以长期股权投资的账面价值减记至零为限。。新准则规定，应当以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限；按照投资合同或协议约定负有承担额外损失义务的，还应按照应承担的损失义务进一步确认损失。
4．增加了共同控制资产及共同控制经营的会计处理。原准则未对共同控制经营和共同控制资产的会计处理作出明确规范。新准则指南中规范了共同控制经营和共同控制资产的会计处理。
另外；在确认应享有被投资单位净损益时；原准则中没有统一会计政策及会计期间的要求；长期股权投资准则要求应统一投资企业与被投资单位的会计政策及会计期间；在此基础上确认投资损益。
二、新旧衔接
（一）企业在首次执行日以前已经持有的对子公司长期股权投资，视同该子公司自取得时即采用变更后的会计政策，对其原账面核算的成本、原摊销的股权投资差额、按照权益法确认的损益调整及股权投资准备等进行追溯调整。
对子公司长期股权投资，其账面价值在公司设立时已折合为股本或实收资本等资本性项目的，有关追溯调整应以公司设立折股时为限，即对子公司设立时长期股权投资的账面价值已折成股份或折成资本的不再进行追溯调整。
首次执行日之前持有的对子公司长期股权投资进行追溯调整不切实可行的，应当按照《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》的相关规定，在首次执行日对其账面价值进行调整。
（二）首次执行日企业持有的对联营企业及合营企业长期股权投资，应当按照《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》的规定，对其账面价值进行调整。即存在股权投资借方差额的，应当将长期股权投资的账面余额作为首次执行日的认定成本。对于该股权投资借方差额，执行新准则后计算确认投资收益时，应当在享有或分担被投资单位净损益的基础上，扣除按原股权投资差额的剩余摊销年限直线摊销的股权投资借方差额；存在股权投资贷方差额的；应冲销贷方差额，调整留存收益，并以冲销贷方差额后的长期股权投资账面余额作为首次执行日的认定成本。
（三）原采用成本法核算的长期股权投资应当在首次执行日按照新准则进行重新分类；属于《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规范的金融资产的，应当按照《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》的规定执行；属于长期股权投资准则规定应采用成本法进行核算的，应当以首次执行日的账面余额作为其认定成本。
第四章 投资性房地产
第一节 投资性房地产概述
房地产通常是土地和房屋及其权属的总称。在我国；土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。在市场经济条件下，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务。用于出租或增值的房地产就是投资性房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则）规范了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。
一、投资性房地产及其特征
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值；或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素有关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。
就某些企业而言，投资性房地产属于日常经营性活动；形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，属于与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。投资性房地产租金收入的确认、计量和披露适用《企业会计准则第21号——租赁》的规定。
二、投资性房地产的范围
投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
（一）已出租的土地使用权
已出租的土地使用权；是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用权；也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。例如；甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议；甲公司以年租金720万元租赁使用乙公司拥有的40万平方米土地使用权。那么；自租赁协议约定的租赁期开始日起；这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。
对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的；不能确认为投资性房地产。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权；是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益；符合投资性房地产的定义。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。
（三）已出租的建筑物
已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物；包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。例如；甲公司将其拥有的某栋厂房整体出租给乙公司；租赁期2年。对于甲公司而言；自租赁期开始日起；该栋厂房属于投资性房地产。企业在判断和确认已出租的建筑物时；应当把握以下要点：
1。用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。例如；甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同；乙企业将其持有产权的一栋办公楼出租给甲企业；为期5年。甲企业一开始将该办公装后用于自行经营餐馆。2年后；由于连续亏损；甲企业将餐馆转租给丙公司；以赚取租金差价。这种情况下；对于甲企业而言；该栋楼不属于其投资性房地产。对于乙企业而言；则属于其投资性房地产。
2。已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议；约定