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第二种情况：办理撤销（涂销）抵押登记有些银行不要求购房者必须把产权证正本押在银行，而是只需做一个抵押登记，购房者可以自己持有带有抵押登记标志的产权证。如果是这种情况，购房者在还完贷款之后，除了重复上面的步骤外，还要走一个撤销（涂销）抵押登记的程序。购房者在银行办理好结算手续后，银行会亲自或者委托律师联系主管行政部门办理撤销（涂销）抵押登记，通常是到本地的建委（建设局）或是国土房管局办理。各地建委（建设局）或是国土房管局的要求不一样，您可以提前向银行或是这些部门咨询。通常情况下，购房者除了带身份证、抵押物凭据、借款合同、保单副本和发票以外，还需带银行开具的还款凭证。
第三种情况：从开发商处取回这种情况比较复杂，也不怎么常见。就是购房者在产权证做完抵押之前就已经还完贷款了。因为购房者的产权证还没做抵押，开发商就还处于阶段性抵押阶段，银行、开发商、购房者之间还存在一个三角关系。如果这时偿还贷款完毕，购房者在银行领取还款凭证后，可以拿着凭证找开发商索取产权证。如果开发商已经办理了产权证，购房者就可以直接拿到产权证了。但如果开发商还未办理产权证，购房者只能要求开发商尽快把产权证办好。
■ 房博士提示：如果购买的是现房，就没有开发商阶段性担保这一步骤，只剩下购房者和银行双方的关系，因此只存在前两种情况。
第64节：第八章 物业管理（1）
第八章物业管理一、物业管理包括哪些内容一般来说，物业管理具体可以分为三大类别服务：1。公共服务，它是为全体业主和租户提供的经常性服务，是所有住户都可以享受到的，贯穿于物业管理的始终。物业管理公共性服务项目有八个方面：（1）清洁卫生：楼宇内公共楼道的公共地方的卫生清洁、垃圾清运以及经常性的保洁；（2）绿化物日常维护：对绿化物进行定期修剪、施肥、更新；（3）治安管理：设专职保安人员每天24小时巡逻值班；（4）公共蓄水池维护：楼内公共蓄水池应定期清洗消毒；（5）水电管理：对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修；（6）排污设备管理：清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池；（7）高层楼宇增设的服务项目：配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养；（8）根据需要增设的其他服务项目。
上述八项公共性服务项目的费用构成如下：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，服务项目的物资损耗补偿费（含公用设施、设备的维护保养费），直接用于住宅小区物业管理的固定资产折旧费，法定税费、合理利润。
根据相关文件精神，物业管理费的收取和支出，是按照以上服务项目和费用构成并制定收费标准的。至于收费标准的核定和审批，按省物价局文件中所述的条款规定执行。
2。专门服务，它是为某些住户群体提供的服务。比如为高层住户24小时开启电梯，高层供水水泵、消防设备、发电房的维修保养等等。专项服务的收费，按各住户的建筑面积合理负担。
3。特约服务，它是为满足住户特别需要而提供的个别服务。比如，代管房屋；预约定期上门清扫室内卫生；收洗衣物；代办购物，购火车、飞机票等；代请保姆，照看病人；代送小孩上下学、入托；代办各类商务以及住户委托的其他服务项目。该类服务的委托范围相当广泛，收费标准以成本加劳务费结算，体现 〃出钱图方便，我出力得报酬〃的国际惯例思路。经营是物业管理公司以管理区域内的条件为基础、以住户为对象所进行的经济活动，它是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。由于具体条件不同，各物业管理公司的经营项目也不尽相同，但一般来讲，物业管理公司有其基本的经营项目：如物业租赁及物业信托经营；物业中介及物业估价；房屋及附属设施维修与改建工程施工；室内装潢设计及工程施工；家电、车辆及各类生活用品的维修服务；还可根据实际需要开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动。
通常物业管理费包括公共和专门服务，如果是特约服务一般要另行收费。
二、如何选择物业管理公司物业管理公司是由业主委员会（通过业主大会选举成立）选聘的，在小区新建成的时候，由房地产开发企业代表选聘。可以说，每个业主都有选聘物业管理公司的权利。在选择物业管理公司时，业主需要对物业管理公司的背景有所了解，知道它曾经的业绩和目前的经营状况，最好的办法就是了解其管辖的住宅〃达标创优〃情况、出租楼宇的租金和出租率、业主的满意程度等，如果各项指标都非常好，就代表这家物业管理公司的信誉和管理经验还是比较不错的。此外，物业管理公司的人员素质也是很重要的，他们必须熟悉业务，并有很强的服务意识，当然，物业费是否合理也是很重要的方面。最后需要考虑的就是管理规模和管理资历。一般情况下，管理规模越大，企业的实力就越大、管理体制就越完善、专业分工也会越细。管理资历越高，越说明公司具备丰富的管理经验，所提供的服务也比较能够贴近业主的想法和需求。
在选聘物业管理公司时，完全可以采用竞争机制，公开招标，择优录用，其步骤如下：（1）在地方政府的指导下，由开发商和业主委员会组成招标工作小组，同时聘请专业的物业管理专家作为成员。
（2）招标小组成立后，立即向社会发出公开招标的通告，尽可能吸引众多优秀的物业管理企业参与竞争。
（3）编制招标书，主要内容就是所招标物业的基本情况：占地面积、建筑面积、房屋类型、房屋数量、公用设施、物业管理内容等。
（4）对参加竞选的物业公司进行资质审核，从中挑选出最适合本小区的物业公司进行最终投标。
（5）在规定日期，将物业公司的标书送到招标小组进行审查和评议，最终确定一家中标单位。
（6）招标小组与中标单位签订物业管理合同，由此时起，物业管理公司开始对招标物业进行管理。
三、签订物业管理合同的注意事项成为业主之后，物业管理就与您的生活息息相关。什么是物业管理？就是物业管理经营人受物业所有人委托，按照国家法律和管理标准，运用科学和先进的维修养护技术管理物业，对物业进行养护、修缮、经营等，从而使物业发挥最大的使用价值和经济效益。当然，业主在享受服务的时候是需要交纳物业管理费的。
物业管理属于服务性行业，是随着房地产开发的发展而衍生出来的产物，作为房地产商品的消费环节，对购房人（业主）的生活有很大影响。但是，许多购房人在购买房产的时候，往往忽略对物业管理进行相应的约定，而这种现象的发生基本是由购房人对物业服务的内容、业主权利与义务知之甚少所造成的。所以，将物业管理合同中的重点介绍一下还是很有必要的。
第65节：第八章 物业管理（2）
（1）第一次签订物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘，并且与物业管理企业签订书面的前期物业服务合同，对前期物业服务约定期限，但是，在前期物业服务约定期限届满时，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同才能真正生效，前期的物业服务合同也同时终止。
（2）签订物业服务合同之前，应明确所购物业的类型，是公寓，还是住宅（住宅又分甲级住宅、乙级住宅和普通住宅等），不同类型的物业，有不同的管理标准和收费标准。
（3）业主委员会与物业管理公司在合同中填写双方当事人的姓名或名称、住所。
（4）协商管理项目，并对管理的房地产名称、坐落位置、面积、服务项目等进行约定。
（5）具体商谈管理内容，其中包括房屋的使用、养护、维修；路灯、园林绿地、机电设备、电梯、自行车房（棚）、消防、停车场、休闲广场、连廊、沟、渠、池、井、道路等公用设施的使用、养护、管理和维修等。
（6）对管理费用进行约定。物业管理公司在为业主付出的同时，需要收取相应的管理费，物业管理的收费情况比较复杂，由于管理事项不同，收费标准也会有所不同。因此，应当有明确的约定。
（7）确定双方的权利和义务。根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理公司的权利为：
①根据相关法律、法规，结合本社区的实际情况，制定物业管理办法。小区的管理办法可以是综合性的管理规章，也可以是具有针对性的专项规章。但是，如果物业管理公司制定的规章对小区管理服务来讲属于重大措施，就必须经业主大会或物业管理委员会的认可，否则管理规章不能生效，而且，这种管理规章只属于团体的自律性规章，不属于政府行为，没有法律效力。
②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理。
③根据物业管理合同和有关规定收取相应的费用。
④有制止违反规章制度行为的权利。
⑤对于本小区管理中出现的重大事件等，物业管理公司有权将情况向管理委员会通报，并要求管理委员会出面协调和解决。
⑥有权选聘专营公司来承担专项的管理业务。
⑦可以实行多种经营，其收益用来补充小区的管理经费。
⑧履行物业管理合同，依法进行经营。
⑨必须接受管理委员会和小区居民的监督。
⑩业主和物业管理公司可以在合同中约定相关的未尽事宜，比如合同的更改、风险责任等。
（8）约定合同期限，也就是约定该合同的起止日期。
（9）约定双方的违约责任，对不履行或不完全履行合同时所应承担的责任。
四、如何签订物业管理公约
宁先生于2001年购买了某小区的一套商品房，当时，开发商已经委托了一家物业公司进行管理。宁先生入住不久，由于邻居装修不慎，使其房屋出现严重漏水现象，严重影响了他的居住使用。后来，物业公司出面和两位业主多次磋商，最终制定出了修复方案，但是，这个方案一直没有实施。于是，宁先生便以物业管理公司没有尽责为由，拒绝交纳物业管理费。在随后的几年时间里，物业公司多次上门所要物业费未果，于是，便将宁先生告上了法庭，要求宁先生交齐物业管理费和滞纳金共两万多元。
这个案例所涉及的就是物业管理公约中的问题。什么是物业管理公约呢？就是制约管理者与被管理者行为规范的法律文件，其中明确规定了管理公司与物业产权所有者或使用者间的权利与义务。
由于物业管理公约体现了法律关系的转换和调整，其内容较为复杂，往往使许多人对管理公约中的条款不太了解，也使得物业管理公司与业主在签订物业管理公约时感到困难重重。
物业管理公约是能够约束双方行为的协议，因此，公约中的任何条款都应体现平等、互利，不应该存在欺诈和不公平条款。但是，公约往往是由物业管理者单方面制定的，在大多数情况下业主只是被动接受，因此容易出现不公平、强加于人或一方承担过多义务的条款，这往往是业主最为反感的事情，也是造成业主与物业之间纠纷的最主要原因，那么，怎样才能处理好业主与管理公司之间的关系呢？
第66节：第八章 物业管理（3）
最主要的就是明确物业管理中的法律关系，也就是明确物业管理公司与业主之间的法律关系。根据我国物业管理的相关法律，物业管理公司是以受委托（受广大业主的委托）的形式进入物业区进行管理的，这就说明业主与物业管理公司之间属于聘用与被聘用的关系。虽然物业管理初期是由开发商自行管理或由开发商指定管理，但那只是临时措施，并不代表业主放弃重新选择物业管理公司的权利，而这种权利的行使就需要通过业主管理委员会才能实现。从这个意义上说，体现公平原则的管理公约是由业主委员会和管理公司协商制定的，如果房地产开发商以签订管理公约作为交钥匙的前提条件，那是没有任何法律依据的，是错误行为。
在了解了业主与物业管理公司的关系之后，签订物业管理公约时，购房人就需要注意以下几点：
（1）在合同中明确物业管理公司与业主间的法律关系。
（2）认真阅读物业管理公约中的各项条款，了解物业管理的服务标准、收费标准、签约各方的权利义务、违约责任和纠纷的处理等，如果对其中的部分条款有所异议，可以提出自己的修改意见，并在业主管理委员会的帮助下改变公约中不合理的条款。
（3）签订公约时，注重共有部位、共有设施设备和相应配套设施的使用管理、维修养护责任，停车场和会所使用收费问题的约定。
（4）查明公约是否备案，否则，此公约便不具备法律效力。
五、如何组建业主委员会
根据《物业管理条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
1。成立的条件
要成立业主委员会，小区必须满足一个基本条件，就是小区的入住率超过50％。也就是说如果一个小区有800套房子的话，必须有400套已经与开发商签订了购买合同，即业主达到或超过40O户才行。首户入住已满两年的物业管理区域，入住率即使不足50％也可以成立业主委员会。
2。成立的步骤
第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。
第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。
第三步，筹备组开始工作（人数不多的话，愿参加的业主都可参加），起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。并可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。
第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票（最好用统计反对意见的方法）、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间（收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间）书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。
第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等困素确定。如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，则业主大会成立，业主委员会章程通过。在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。
第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。
第七步，把成立业主委员会登记申请书，业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收入签收，注明接收文件的时间。
第八步，区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。
3。业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行的职责范围
（1）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况。
（2）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同。
（3）依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、