按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
蛘┱迹蚵羲轿纯辞搴笫校山蛔匀换崂狻？墒牵衲曷ナ腥闯鱿址闯Ｏ窒螅致ナ薪煌度匆环闯Ｌ蚱颇甑桌墓呃猓梦ナ谐〉某ぁ⒍滔咄蹲收叻追谆毓椋蛴薪湫牡纳铣底逡约案旱＜氐闹胁抵饕嘣驹居酝挡饺胧校郝蛄φ笕葜κ⒔�2005年第二波升浪有过之而无不及。
回顾今年首月楼市，表现简直难以令人置信。首先，全港五十个指标屋苑共录得一千六百四十八宗二手买卖，较前月的一千零二十二宗激增61％，形成连升四个月的强势，按月成交量更创下近二十一个月新高外，成交宗数更较2005年同期的大旺市前夕为高。此外，整体楼价亦在市场承接增加下再调升1。5％，由去年11月份低位至此，楼价在短短两个月累积上升了3。3％。在私宅新盘H Cube、听涛轩及多个居屋屋苑货尾单位夹击及摊薄购买力下，中小型二手住宅市道仍有如斯表现，情况与2005年初一手让路、二手独大的环境简直不可同日而语（图一）。
除了中小型住宅外，豪宅市场表现亦同样突出。三十五项指标豪宅物业亦录二百五十八宗二手买卖，成交宗数亦是较2005年同期的大旺市前夕为高，其中大部分成交单位素质较低，然而，整体价格仍升0。6％（图二）。中小型住宅以至豪宅市场，无论买卖交投以至楼价均全面上升，复苏层面广阔，可见市民对后市走势甚具信心，而此正面心态正好是支持楼市长远上升的重要因素。
基本因素持续向好
一、二手住宅同时热卖，楼价亦同时上升，并非偶然，亦非虚火，因其他基本实质因素仍然持续向好。若我们看〃实在〃的租金走势作参考，大家对当下楼市形势更一清二楚。理论上，通过现金流折现法，租金与楼价高低升跌呈正比关系，亦即是说，单位愈〃值租〃单位愈〃值钱〃而住宅租金表示市民缴付住屋成本的能力，与人口走势及当下经济表现息息相关。而2004年起至今，楼价曾大起大跌，亦曾牛皮横行，但住宅租金升势仍然不断向上（图三）。
就以中小型住宅（以全港五十个指标屋苑作代表）为例，租金由每方尺十二元六角，一直上升至今年首月的十五元三角，累积升幅达21。4％；豪宅方面，租金亦于期内累升27。2％至每方尺二十七元一角水平，显示近年本港经济好转，加上市民对优质住屋需求增加，才会令住宅楼价不断上升。纵使过去一年，住宅楼价牛皮横行，但租金不断上升，且与楼价升幅差距逐渐收窄，对支持未来楼价上升有莫大作用。
我们从租金走势看市场实际需求外，亦可从租金走势对楼市未来投资需求进行窥探。2006年楼价牛皮横行，但租金却稳步上升，租金回报亦然。目前买楼收租，每年账面回报五点一厘（图四），扣除管理费、差饷及其他杂费等成本，净回报最少四点五厘，显然较存款收息（一般二厘不等）及买蓝筹股收息为佳（一般三至四厘，只有汇丰、恒生或思捷才有四点五厘以上的息率）。实际的情况是，过去一年股价累积升幅很大，以毕非德称为〃安全边际〃的价位入市机会已不大。所以，不少股市在新年重新检视手上股票的投资价值后，宁愿选择套现将资金投进楼市，近日〃套股换楼〃的需求便应运而生。
此外，目前市场上有愈来愈多的实力长线投资者，由于资金缺乏出路，选择向银行借钱购置收租物业（等于炒股借孖展方式），将物业租金收入支付部分甚至全部按揭支出，以战养战，最后得到整项物业，增加手上资产，或者中途沽出物业，以赚取数倍于首期资金的利润。随着投资者对财技知识的增长，相信此类稳健性投资需求将随着租金上升而跃起。
负利率出现引发物业投资需求
说到投资需求，不得不提实质利率走势，因为实际利率代表银行存款的机会成本，其走势对判断投资需求及楼价走势有着十分密切的关系。实质利率，即是银行存款的实际收益，一般而言，是等于名义利率（即存款利率）减去通货膨胀率的剩余值。因为通货膨胀的关系，社会上物价在一般情况下都会徐徐上升，所以现在拥有的现金在未来的购买力会相应减低。当实质负利率出现时，市民会把银行存款变现作实物投资，而突如其来的需求增长，亦正好成为楼价上升的动力来源。
回顾历史，香港楼市自1984年开始消化中英谈判后至1997年楼市高峰在内的十三年光景，负利率环境令市民乐于借〃平钱〃投资物业，从而推动住宅楼价上升。纵然1990年港英政府推出打击炒楼措施，收紧按揭成数，试图阻止楼价狂升，但负利率环境迫使市民拿出真金白银投资物业市场，最终令楼市在短时间内完成调整，重纳升轨。
从另一角度出发，当实质利率为正数，银行存款回报高于通胀时，市民则愿意将现金转变为银行存款，打击投资意欲，令楼市失去投资需求，从而导致楼价向下调整。1997年后通货紧缩，以及2004年港美同步加息，令实质利率由负转正，分别导致楼价陷入长达七年下降轨道，以及自2005年年中起楼价牛皮横行多达一年半，恰好解释实质利率高低对刺激楼价升势的威力所在（图五）。
今时今日，把现金放入银行的所收取的二点二七厘利息，已经不能补偿到因通货膨胀（以最新消费物业指数作替代）2。3％所引起购买力减低的损失，负利率情况已告出现。通胀膨胀速度正蚕食资产（大部分为银行存款）购买力，在实质负利率环境再现的情况下，深信资金将引导银行存款流向住宅物业及股票市场，楼价上升的机会无疑进一步上升。
住宅供应短缺
除了预计住宅需求增加之外，住宅物业新供应愈见短缺，对刺激楼价上升亦会帮上一个大忙。事实上，政府早年停止卖地，私宅落成量随即由2002年的三万四千伙大幅下降至2007年约一万六千五百伙水平，减幅超越50％。鉴于2004年政府恢复卖地并推行勾地制度初期，发展商购置地皮意欲不高，当时大部分发展商土地储备相当紧绌；加上当时成功勾出的地皮发展规模亦较小，影响新项目拓展速度，导致2005年住宅动工少于一万伙水平。倘若以一般住宅项目平均建筑期十八至二十四个月推算，相信今年住宅落成量将进一步滑落至一万二千九百伙（图六）；再配合近五年一手住宅平均成交量二万一千伙计算，估计未来住宅供应更供不应求，楼市向上的趋势料更难在今年逆转。
感性认识亦预示升势到来
除了上述一些实质而有力的数据外，笔者每天阅览大量楼市材料，包括报纸及研究报告，亦会致电到分行与前线经理、同事甚至友人，了解最新资讯及市场脉搏，撰写一些住宅成交稿件，亦发现近期一些市场异动，预示楼市升浪距离不远。例如从早前与前线经理对话中，得知本港楼市领先指标、龙头屋苑太古城今年1月份成交量价走势，便足以令我咋舌。
太古城1月份成交量价表现突出非常，全月共录得一百一十八宗二手买卖，较去年12月的六十六宗增加79％外，按月成交量更超越2005年大旺市时1月份的一百一十宗水平。此外，屋苑楼价自2005年中开始横行后，一直徘徊在五千至五千五百五十元阻力区，但是上月成交尺价却可在承接增强下以〃上升旗形〃冲破五千六百元关口，亦同时突破2005年高位。以技术形态分析，一线屋苑楼价突破阻力并有大成交量配合；而三个月楼价移动平均值持续上升，并且高于六个月移动平均值，预示楼市开始转势，令笔者感觉楼市升浪雏形已现（图七）。
另一方面，近日与沙田区前线同事谈到，二手楼价近月再升，推动不少于2005年高峰入市的〃蟹民〃趁势沽货套现，重整资金，然后再战二手市场。事实上，从近月撰写成交的稿件发现，在2005年高位入市、并在2006年底至2007年初沽货获利离场的投资者及业主人数正不断增加，亦即是说，被困楼市的资金正逐步松绑，此批由〃死水〃变〃活水〃的新资本，亦令楼市带来相当的正面刺激。
由去年底直至农历年前，婚宴每周末日从无间断。喜事不断，除了反映经济环境好转，令年轻人敢于对爱侣许下一生爱情承诺，订下置业大计，令楼市多了一批新力军外；就连笔者在朋友婚宴席间与友人倾谈，亦发现不少中产业主已趁着数年来楼市及股市复苏期间，赚到大笔余钱，正忧心为资金寻找出路，或动用资金换楼。本人深信拥有此类背景的中产业主大有人在，说不定此批业主又会在楼市环境再次转好之际自用或作长线投资，成为楼市另一路奇兵。
顺势者昌，逆势者亡
虽然2007年初楼市升势再现，惟仅属雏形，楼市第三波升浪会否正式开展并能维持下去，仍然有待观察。笔者深信，由于目前楼市利好因素多于利淡因素，从种种迹象显示，购买力将突如其来大增，加上新的住宅供应下降，楼市第三波升浪在今年出现的机会相当大，答案预计在今年3、4月期间便会知晓。
笔者十分希望楼市气候再次转变，能令本人的小气候主观愿望成真外，亦借用《信报》投资者日记作者曹仁超的话：〃有智慧不如趁势。顺势者昌，逆势者亡〃向投资者勉励，希望各位能把握楼市大升浪，在2007年赚取丰厚回报。
周满杰
PDF原文：
原序号：22序号：
22
标题：
《信报》董事曹志明：大胆探索西方投资理论
来源：
信报月刊
发布日期：
2007…04…01
全文：
曹Sir说，现在仍然深信这东西方理论。〃事隔二十多年，我愈来愈相信东方世界的冒起，西方政府在经济发展的功能已接近极限。〃
《信报》〃投资者日记〃的读者对作者〃曹仁超〃的名字都非常熟悉，但鲜有知道早期《信报月刊》风靡一时的〃关寿麟〃，正是他的另一化名。曹仁超近来谈起关寿麟的文章，仍然津津乐道，认为有创意，有些论调经二十多年的历史洗礼，至今更为可信。
《信报》董事曹志明，即〃投资者日记〃作者曹仁超，于1973年已加入《信报》，目睹了《信报月刊》于1977年3月诞生。他说，《信月》的创立可为《信报》达到宣传之用。〃《信报月刊》放在报摊上，《信报》二字相当抢眼，可以免费宣传。〃此外，由于当时《信报》版面有限，只有数页纸，那些字数较多的或较有参考价值的都放在《信报月刊》。
〃关寿麟〃探索西方投资理论
1973年3月股市狂升至1775点，之后发生股灾，辗转至1974年12月下跌至150点，投资者对股市感到毛骨悚然，漠不关心，许久没有恢复入市的信心。关寿麟于第10期（1978年1月）首次在《信月》撰稿，题为〈憎恨心理使股市牛皮不振〉，接着2月又发表〈熊市中投资者自处之道〉。
经历股市大跌，人们开始关心投资的方法；关寿麟撰文旨在探索证券投资的艺术。他先是介绍西方的投资技术如移动平均数与R/S的功用，又教导散户求存自卫的招数，兼谈大户造市伎俩；又提醒散户投机是一门高深的学问。
1978年关氏对投资理论尤感兴趣，先后发表了〈太极图与股市循环〉及〈股市中的〃电力〃与〃电压〃〉。又撰写〈循环理论与股市升降〉，又以杜氏理论观察股市，甚至以〃奇异的数字组合〃看香港股市的去向。〃这些在当时看来似是怪论，但能刺激到读者思考，可以同意或反对，非常过瘾。〃
曹志明以其真名于1980年4月的〈太阳黑子与投资心理浅说〉最感自豪，指出了太阳黑子与经济高低潮都是十一年的周期，这看似论证却又显得悬疑巧合。〃当时关寿麟将外国的投资概念引进来。例如：将太极图的由衰转盛，由盛转衰的理论，应用在分析走势之中。也引入太阳黑子理论，当时对投资者来说，很有新鲜感。〃因此，《信月》在当时广受欢迎，出现读者抢购《信月》而迫爆玻璃门事件。
《信月》单月收订阅金五十万元
月刊的销量上升得很快，1980年11月一个月内，《信月》就增加了近五千个订户，并把零售价由十元提高一半，每期零售十五元，每年订阅费为一百元。单是该月报社就进账了五十万元的收入。曹仁超笑着说：〃月刊的订阅收入，为报社带来了极可观的流动资金。〃1980年12月《信月》的订户高达一万名，连市面上发售的，销量达到二万本的高峰。
1978年关寿麟几乎每月以大胆的题材撰文，后来《信月》强化以具学术性的经济评论文章为重点，曹仁超便较少以该名字发表文章。1980年只有一篇（扩大获利基础的妙法〉，翌年有两篇谈艾略特的波浪理论，以此推测香港股市去向。1982年底又再大胆地撰〈星球周期活动与循环理论学说的关系〉，以此看香港股市趋向；并发表〈从长期循环看香港物业盛衰〉。之后关寿麟已绝少在月刊提笔。（除1986年1月发表〈点石成金的股市先知可信吗？〉之外）
东西方理论至今仍然适用
曹Sir早期经常购入外文学报，并参考西方学者Raymond H。 Wheeler、Nikolai Kondratieff等循环理论来看东西方经济的起伏。他回想说，十五世纪文艺复兴时期至第二次世界大战结束，刚好是五百年，因此由四十年代开始是东方冒起，东方展开五百年繁荣期。在第一个一百年时期会出现混乱，由此孕育之后二、三百年经济向上的繁荣期。曹仁超说：〃当时有点'扮'科学，根据很多数据来分析，引起了读者的兴趣，希望亚洲经济走向新循环。〃
至于西方，他说人们经历了封建制度人类思想长期的箝制，在文艺复兴时行为变得勇敢，愿意冒险，自由的思想带来了科技的突破，现在处于繁荣期的西方人显得自大，这点都可在美国人身上观察出来。
〃现在印度正寻求突破，开始要占取优势。中国人的思想在真正解放，诸如：中国在上世纪出现辛亥革命，新中国在改革开放的过程中虽然出现挫折，从宏观历史看都是处于混乱期，相信之后会由不平衡走向平衡，即循向大治期。〃曹Sir说现在仍然深信这东西万理论〃事隔二十多年，我愈来愈相信东方世界的冒起，西方政府在经济发展方面功能已接近极限。〃
《月刊》要发挥脑震荡的作用
七十年代香港尚未出现优秀的经济评论员，不少港人都经历了股市大跌的惨痛经验，曹志明当年亦痛定思痛，沉溺于探索投资理论之中。八十年代初，香港企业纷纷展开股权大调整，曹Sir亦致力评论置地、怡和、长江和和黄等收购合并活动。〃那些收购合并的过程我都掌握很多独家资料，但需要保密，在报章上不能撰写，所以后来在月刊上作总结。〃据闻曹Sir的分析报道也加强了投资银行对在港收购合并业务的兴趣。
曹仁超认为，在科网年代之下，报纸的资讯容易落后，月刊更难以资讯领先取胜，但可着力策划分析性又章，为读者提供脑震荡的元素。他认为，月刊可以更聚焦，将外国的经济或投资理论引进来，或将西方具争论的投资议题再加探讨。
PDF原文：
原序号：23序号：
23
标题：
香港已取代东京成为环球商业枢纽
来源：
信报月刊
发布日期：
2007…06…01
全文：
香港要继续维持金融交易公平、公正及高透明度！努力保持今天香港的价值观，例如言论自由、出入境自由、资讯自由、资金进出自由、良好企业管治能力、高透明度操作等等。
最近四百年，人类在经济上发展速度可说史无前例。整个世界从以前简单的农业及小量工业经济演变成今天的全球化经济。没有一个国家不依靠贸易而能保持本国经济繁荣。国与国之间对贸易依赖程度不断上升，以致全球贸易量增长速度高于全球GDP增长率。随着通讯科技及电脑科技的迅速发展，由八十年代开始全球经济进入细分工时代。各国利用本身优势去生产产品或提供服务，形成一条又一条横贯全球的产品生产线或服务供应链，各国在供应链上担当不同角色，令全球经济以最廉价、最有效率方式运行，部分城市更担当起全球商业枢纽地位。
二百年前最先担当环球商业枢纽地位的相信是荷兰鹿特丹。而五百年前的威尼斯只可以说是东西方贸易枢纽、海上航运转接站，尚未能算得上是环球商业枢纽。二百年前鹿特丹无论在航运、金融、贸易上已相当发达而成为了中、西货物集散地。她除了拥有优良港口，更拥有大量金融机构，为货物提供所需融资，成为买家及卖家交易媒介。但随着郁金香投机浪潮之后，环球商业枢纽地位转移到伦敦。踏入二十世纪，两次