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正文 导言（4）
2009…11…13 8：05：22 本章字数：712
本书的内容和结构
本书在深入研究房地产理论和国内外大量数据资料的基础上，分析了中国楼市的现状和特点，并对中国楼市的泡沫之争提出了自己的见解。在此基础上，本书从供给和需求两方面分析了中国房地产市场（主要是住房市场）及存在的问题，对我国现行的土地制度和土地招拍挂进行了分析，对房地产金融问题进行了分析，对政府在房地产市场调控中应发挥什么样的作用进行了阐述。本书最后对金融危机后的中国楼市做了展望。
全书分为四个部分，共10章。第一部分包括：第一章、第二章和第三章。这部分主要介绍了有关房地产市场的相关理论，分析房价的构成要素和影响因素，并运用这些理论，分析了中国目前的房价是否存在泡沫。第二部分包括：第四章和第五章，这部分主要研究房地产市场的供给方面，介绍了我国的土地资源情况和政府的招拍挂出让，分析我国的房地产开发商为什么可以获得暴利，并就“小产权”房未来的出路进行了探讨。第三部分包括第六章和第七章，这部分主要研究房地产市场的需求方面，介绍了房地产市场的两种需求：消费需求和投资需求。随着经济的发展和城市化，这两种需求还在不断增加。第四部分包括：第八章、第九章和第十章，这部分研究了与房地产市场密切相关的银行信贷和政府调控，分析了开发商是如何绑架商业银行，政府对房地产市场的宏观调控为什么变成了“空调”。最后，对金融危机后的中国楼市做了展望。
笔者力图用普通读者看懂的语言，分析广大读者普遍关心的中国楼市；同时讲述了不少关于楼市生动有趣的故事。希望本书能为广大的投资购房者提供分析和判断楼市走势的方法和思路，为研究房地产市场和有关部门决策者提供参考。
正文 后记
2009…11…13 8：05：23 本章字数：656
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这是几千年前的古人所发出的感慨。几千年来，住房问题一直都困扰着中国人。古时如是，当今也一样。在我国经济快速发展，座座高楼拔地而起的今天，“我想有个家，一个不需要太大的地方”，仍然还被人们传唱着。而对许多城市工薪阶层而言，有一个属于自己的住房仍然还是一个梦。一些人仍然“上无片瓦，下无插针之地”。
中国的房地产市场发展不过30年，房子建了不少，但是房价也节节上涨，即使发生全球金融危机，也没有一个像样的调整。不仅老百姓看不懂，开发商、政府、甚至专家也说看不懂。中国楼市像施了魔力一般吸引着老百姓、开发商和政府毫无方向感地打转。本书系统分析了中国楼市各个主体的行为，揭示了房价上涨背后的玄机和在房价博弈过程中各方的底牌，帮助读者破解中国楼市的迷局，为购房者分析和判断房价的走势提供参考。由于作者水平有限，加之时间仓促，书中的观点和认识难免有不妥之处，敬请广大读者批评指正。
为系统全面地给读者提供一个关于中国楼市的全貌和各方利益主体的行为规则，我们参考了大量文献资料、图片和报道及研究成果，也引述了一些有价值的资料和观点，在此无法一一累列，一并表示感谢。在本书的编写过程中，我们得到了中国经济出版社付建全主任、许秀江博士，《次贷危机》的作者孙兆东同志、作者同事涂俊博士，以及其他同事、朋友、家人的大力支持和帮助。在此，对他们的关心、支持和理解也表示衷心的感谢！
作者
2009年7月于北京
正文 金融海啸祸起次贷（1）
2009…11…13 8：05：23 本章字数：997
第一章 金融危机下的中国楼市
21世纪的序幕刚刚拉开，上帝似乎不打算给人类一个轻松的开局。如果说2001年的互联网泡沫破灭是全球经济的一场感冒，2007年陡现的全球金融危机则更加杀机四伏，不啻于是一次危险的心肌梗塞。2008年，就在欧美经济随着房地产市场的沦陷而不断下滑时，就在国内楼市终于一改前期连续多年快速上涨的走势徘徊反复时，就在房地产商惶惶不知所终时，却有一双双充满期待的眼睛仿佛看到了曙光，为这场突如其来的冲击鼓掌叫好。然而，如果事情就此一根筋地发展下去，那就太直白了，太不像这戏剧化的现实世界了。仿佛只是为了留给老百姓更多的遗憾，眼看就要坠落悬崖的房价却硬生生地调头向上，而且还从苦苦支撑逐渐变得游刃有余、底气十足。地方政府奔走疾呼“救市”，房地产开发商坚守“猫冬”，银行紧急救助大量“输血”……就这样，在全球经济流感蔓延的时候，美国房地产倒下去了，中国的房地产，依然屹立不倒，人们不禁也要问一句：那是为什么呢？
金融海啸祸起次贷
无论您在公元哪一年翻开这本书，21世纪的第一场（希望也是最后一场）世纪金融危机的爆发时间都是2007年，它的起源是一个原本陌生，如今却众人皆知的名词——次贷危机。
金融危机本来是无所谓有，也无所谓无的，经济泡沫积累到一定程度，往往就要以金融危机的形式来挤破，就像疖子难免要鼓头。然而，这次金融危机却注定要格外有别于历史上的其他金融危机，一方面是由于它的规模特别大、影响特别深、冲击面特别广阔，但更突出的、让人们记忆深刻的、特别不同于以往金融危机的，就是它的产生与爆发都涉及到与房地产密切相关的金融衍生品上，“次贷”正是这里面最先挤破的疖子。
我们把时钟拨回2006年，这一年，一切都风平浪静，世界绝大多数市场的房地产价格一路走高，到处一片欣欣向荣的景象。在美国，金融机构在热情地向不具备一般贷款条件的客户推荐次级贷款产品，然后把这些“肥肉”重新切碎、打包、分割之后抛向衍生品市场，在那里等候的机构投资者则像鬣狗一样迫不及待地分享这场盛筵。在现代金融衍生品的帮助下，一个又一个家庭奇迹般地拥抱了自己的美国梦，住进了实际上仍然不属于自己的大房子。虽然已经有人注意到了次级贷款违约率的上升，但警告的声音就像大海中的一朵泡沫，转眼就被肉食者的吆喝声淹没了。
正文 金融海啸祸起次贷（7）
2009…11…13 8：05：29 本章字数：285
虽然规模庞大，但这些金融企业只是次贷危机转化为金融危机的缩影而已。实际存在的刺激抵押贷款藉由金融衍生品之手摇身变成次级债（基于次级抵押贷款的资产证券化产品）CDO，然后再变成更加虚无的信用违约互换CDS，就像走过了一层层放大器，将收益和风险都极大地膨胀。CDO只有2万亿规模，而CDS规模却高达62万亿，相当于其GDP总量的400％！
我们在此无意再向读者介绍复杂的金融衍生品和风险传导机制，只是想指出这场史无前例的金融风暴来源于房地产市场，反过来掀翻了房地产市场，也必将对全球今后的房地产实际市场和虚拟衍生品产生深远影响。
正文 中国楼市阴晴不定（1）
2009…11…13 8：05：29 本章字数：805
国际房地产市场低迷，让中国的持币购房者仿佛看到了一丝曙光。面对连续高温多年的中国房地产市场，人们太有理由期待一次像样的调整了。
在建国后几乎半个世纪的时间里，中国内地基本上没有真正意义上的房地产市场。年轻的读者或许对此印象不深，但或许看过电视连续剧《渴望》、《金婚》，里面的人物有的住在筒子楼里，全家好几口挤在一个单间里，有的住着平房小院，能分开里外间，条件好一点的可以住上单位提供的一居室，有自己的厨房和卫生间，这就已经相当不错了。而像王沪生一家“高知”居住的复式洋房，那是普通人想也不敢想的。在《金婚》里面，张国立和蒋雯丽扮演的夫妻直到六、七十岁才从单位分的房子里面搬出来，住进儿子占用公款给买的商品房里面，原因很简单，老头老太太颤抖着说：“六十万！我们俩一辈子也没有赚到这么多的钱呐！”
电视剧反映的大背景，是1998年国务院发布的《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，从此基本叫停了住房实物分配和福利分房制度，逐步推行住房分配的货币化和住房市场的商业化。笔者在此期间一直生活在北京，在住房制度改革的前五年时间里，人们还没有感觉到明显的房价上涨，直到2003年左右忽然开始加速。当次贷危机全面扩散的时候，中国的房地产市场已经经历了多年高速发展的局面。其中，与人们的直观感受相符的是，全国房价从2004年到2007年末呈现出“非理性”的快速上涨趋势，这四年时间里，全国房屋销售价格指数累计上涨36。9％，其中，部分城市和楼盘价格上涨幅度更大。特别是在2006、2007年两年，在资本市场财富效应和资产价格上升、通货膨胀加速上攻的多重支持下，房价的增长速度更加惊人。房价的过快增长引起了很多人的担忧和布满，国家为此专门出台了一系列调控政策，但却陷入了“越调控越涨”的怪圈。即使是在收紧银根、大力收缩流动性的2007年，房价也是有增无减。
正文 中国楼市阴晴不定（6）
2009…11…13 8：05：36 本章字数：1053
看到报纸上、网络上和电视新闻里有关房价和销售量的数字不断下降，人们开始相信国内房地产市场的寒冬真的来了，房地产开发商也要夹起尾巴做人了，购房者终于可以扬眉吐气了！预言房价要下降的人们激动不已，他们中的有些人从2005年开始撰文预言房价2006年下降，等了一年没降又预言2007年下降，眼看又是一年狂涨，终于迎来了预言的实现。他们继续用各种理论来论证，房地产市场调整是需要时间的，房价还将继续下跌！
然而，预言似乎总是难以成为现实，不管是造化弄人还是什么其他因素，中国楼市在经历了一年的煎熬之后忽然多云转晴，有了重新抬头的迹象。
2009年5月，国房景气指数回到95以上，比4月份提高1。18点，连续第二个月反弹。当月，北京房屋销售价格指数环比上涨0。20％，5月21日，北京期房网上签约套数创出近期新高，达到1；064 套。上海、深圳等地的房屋销售价格指数增速的同比和环比也都开始回升。2009年5月，广州市十区一手住宅交易均价为8386元/平方米，环比上升5。1％。随着房地产热销行情的延续，房价开始企稳反弹，交易量从底部回升，北京再次出现了一房难求的开盘盛况，等待抄底的人们懊悔不已。
还没等到懊悔的劲儿过去，人们又惊异地发现，好像房地产市场也没有完全复苏。从2009年5月到7月，广州楼市的周成交量从最高峰时的4000套腰斩到2000套！有“业内人士”甚至预计2009年下半年房地产市场将重新萎缩，房价下跌可能在四季度再次出现。“观望潮”也重新抬头，某房地产网站调查显示，有40％的网友表示不会在2009年下半年买房，35％的网友准备“看看再说”，另有超过一半的网友预期广州下半年整体房价将下跌。
在这个节骨眼上，几乎所有的人都迷失了方向，中国楼市在全球金融危机笼罩下忽而阴云密布，忽而阳光灿烂。潘石屹的SOHO似乎在2009年初的“小阳春”中踏空了，王石的万科似乎降价降得太早了点儿，冒着风险拿地的开发商们似乎要大发利市了，但一切仍有变数。因为房地产市场从来就不只是单纯的市场那么简单，有太多的人关心它，有太多的力量在其中角力，有太复杂的利益关系牵涉其中。毋庸置疑，有许多老百姓盼着它降，这些老百姓人数众多但“声音”并不响亮，影响力也有限。但也有人怕它降怕得厉害，这些人或许不多，但力量强大。看看他们，或许就不难理解为什么房地产价格难以降下来了。如果您认为这仅仅是房地产开发商的事儿，那可就错了。他们会是谁呢？
正文 谁最怕房价下跌（2）
2009…11…13 8：05：37 本章字数：1077
在这复杂的房地产开发资金链背后，是对房地产销售和价格的美好期待。而一旦销量停滞，现金回收缓慢，势必导致开发商资金链断裂而倒闭。有调查指出，截至2008年，上市房地产公司的资产负债率在60％以上，总资产周转率多数在30％以下，经营性现金流也多数呈现负值，资金链普遍吃紧。如著名房地产上市公司富力地产的2008年中报就显示，截至2008年6月30日，富力地产银行借款总额约为206亿元，其中一年内到期的短期借款为80。73亿元，长期借款为125。16亿元，资产负债率高达139。4％。2009年7月，杭州宜家时代小区的开发商杭州绿园房地产开发有限公司资金链出现问题，部分房子被查封。而其他房地产商正在收缩战线，尽快回收现金“猫冬”。第二害怕的是来自国内外的“炒房者”。近年来，大量资金从海外流入我国市场，主要是受到三大因素的吸引：一是人民币持续升值的潜力，二是中国经济与国外特别是发达市场经济增速的差别，三是对国内通货膨胀的预期和国内资产价格上涨的预期。这些资金主要流向了股票市场和房地产市场，而较少流入实业投资领域，因此绝大部分是国际热钱，或称游资。它们最大的特点就是追涨杀跌，一旦国内资产价格开始下跌，往往首先望风而逃，起到“墙倒众人推”的效果。2007年到2008年发生在越南的货币危机，有很大程度就是国际游资快进快出影响的结果。
类似的，由于房地产不仅具有消费品的特征，也具有投资品的特征（这将在第二章具体解释），所以也吸引了大批国内投资者或称“炒房者”。这些炒房者又大致可以分为两类：一类是新型的“地主”，他们的平均年龄相对较大。例如不少曾经在大企业集团或部委工作的老北京就属于此列，他们往往已经通过当年的福利分房、集资建房等各种方式，以很低甚至几乎为零的成本占有了多套在市中心位置不错的住房，仅靠租金就可以过上舒服的生活。新型地主并不急于将手里的房子卖掉，一方面是因为这些房子多数较老或产权不清晰，卖不到好的价格，另一方面是等待拆迁，获得更高的补偿。所以房价的下跌对他们的影响并不显著。另一类则是将房子当成股票一样来炒作，通过低买高卖来赚取差价。这类人常常动用较多的杠杆，只需付出少量首付就可以取得房产，然后“以房养房”，利用租金来支付按揭款，然后等到价位合适的时候就及时脱手赚钱。房价下跌显然会对这部分人形成较大的影响，使得他们卖房的利润降低甚至亏损，而如果再加上租房市场的萧条，就可能因为无法支付按揭而出现信贷违约的现象。他们与开发商有些类似，都是“用别人的钱来赚钱”，因而资金链存在相似的弱点。
正文 谁最怕房价下跌（3）
2009…11…13 8：05：38 本章字数：1036
三是地方政府。在房地产开发的产业链中，地方政府扮演着土地供应者的角色，高涨的房价不仅为地方政府带来很好看的GDP政绩，还能够带来实实在在的现金流，例如多个环节的税收收入，巨额的土地出让费等等，当地与房地产和建筑相关的上下游产业也能够得到快速发展。自从中央和地方“分灶吃饭”和实行分税制改革以来，地方政府终于找到了能够源源不断来钱的不二法门，那就是卖土地。据统计，来源于房地产业的土地出让金、税费等收入占地方财政总收入30％ ；在某些房地产热点城市，所占的比例甚至超过了50％。一旦房地产市场陷入萧条，房地产开发商不敢拿地，土地就卖不出去或者卖不到好的价格，而这显然是地方政府不愿意看到也不能接受的。
四是银行。银行与房地产之间的关系早已是公开的秘密。与前三类主体不同，银行不指望通过买卖房地产的价差获取收益，但它赚钱的环节绝不少于以上任何一个利益主体。第一个环节，在开发商置地阶段，银行就可以给开发商提供贷款；第二个环节，开发商以拿到的地作为抵押，从银行贷款启动宣传和前期建设工作；第三个环节，购房者到银行做按揭贷款，贷出来的钱还是交给开发商。这些环节环环相扣，房价越是上涨扣得越是紧密。但是如果房价下跌，则倒推回去环环都可能有问题，比如按揭首付如果为30％，而房价在短期内跌幅超过这个比例，那么购房者就可能不愿意再为手里的负资产支付按揭而宁愿违约，第三个环节的风险就显形化了（我们记得，这也正是前文所述次贷危机爆发的缘由）。如果房子卖不动或者卖不出价来，开发商没钱还贷，银行就只能把给开发商的贷款降为呆账或者想办法通过变相的借新�