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这种愈演愈烈的“圈地热”、“炒地热”，造成对土地管理一种失控状态。有人估计，海南那几年批租土地给圈地者，损失至少在100亿元以上。
房地产热给海南留下了什么呢？据资料反映，到1997年底，全省投入到房地产开发方面的资金大约在800亿（官方的统计为525亿元），商品房开发建设规模达3669万平方米，竣工面积1686万平方米，在建144万平方米，停建或报建未开工的面积分别为1135万平方米和704万平方米。到1997年底，仅海口市的空置房和停建工程（不包括已报建但尚未开工的房产项目）就有近400万平方米，相当于拥有30万人口的一个中等城市。
在房地产高潮中，由于土地供应缺少计划，土地批租总量过大，批租量与项目不相衔接，规划落后于批地，再加上许多房地产企业对房地产投资缺少市场预测，盲目上项目以追求高额利润，致使房地产投资结构很不合理。一些物业的类型投资过多，供应过剩，另一些物业类型投资不足，市场上供不应求。据有关部门统计，高级公寓、写字楼、酒店和别墅在全部房地产项目中所占的比例达80％，而中低档住宅却不能满足社会的需要。因此，一方面是大量房屋被长期空置无人居住，成为所谓的幽灵楼，另一方面却是很多人居无房。
国民经济各行业之间都有一种相互协调的比例关系，这个比例虽不是固定的，但也不能超过其弹性范围，超过弹性范围便会形成泡沫经济。海南房地产业的发展有一个致命性的缺陷，即缺少有效产业的支持。世界上几乎所有的国家和地区，房地产业都是与其他产业的发展相依存的。海南的房地产热实际上是建立在这样一种预期之上的：海南是中国最大的特区，实行国内最优惠的政策，因此，海南一定能够获得大的发展并最终成为国内经济最发达的地区。人们对大特区未来的这种憧憬和期待，形成了一种虚拟的市场需求，一部分市场投机者就趁机借题发挥，携巨资炒作，使海南的房地产市场在一段时间里形成实际上的供求失衡。这种既无坚实的实业基础，又无其它产业的共同成长，孤军深入的房地产业最终难以为继。 这种泡沫经济已给今天的海南留下许多严重隐患。
二、特区的陷阱
经过“泡沫经济”和“东南亚金融风暴”的洗礼，本来就“虚胖”的海南现在已经是筋疲力尽。
为了海南美好的明天，从“二次创业”、“特别关税区”到建设“工业强省”、“海洋强省”、“一省两地”、“热带农业大省”、“信息智能岛”、“生态省”，等等，各种思路与战略在这些年像走马车一样层出不穷，不断翻新。每一次新概念的提出，总是让人们热血沸腾；每一次沸腾之后，就是无声无息的宁静。
政府之所以抛出一个又一个新概念，无非也是希望通过不断的转变 “热点”，以吸引投资者的注意和凝聚全省人民的“革命”干劲，希望海南能够再度辉煌。但是，一个省份或区域能否振兴，不在于能否抛出多少新概念，关键在于能否充分利用自身及相关资源、发现并创造核心价值、与积极把握能够改变自身命运的转折点及其发展战略。
冷静下来看海南，海南不应该再沉湎于特区的摇蓝里妄做白日梦。实际上，中国的特区已经失去了存在的意义。这不是光指海南，包括厦门、汕头、珠海，甚至深圳，这些老牌特区现在也没有任何“特”可言了。现在，连具有象征意义的“深圳二线关”也接近完成历史使命了，边防证也快进入收藏家的视野了。
现在看来，“特区”对于海南来说，与其说是机遇和优待，不如说是灾难和重担。海南首先要做的，就是抛开“特区”概念的束缚。
所谓“特区”，是深深打着国家政策扶持的烙印的，这种通过国家的倾斜性政策促进某一地区发展的思路，已经远远落后于全球经济一体化的现实。中国离不开全球经济，海南也离不开周边省份和地区。如果过分依赖特区优惠政策和中央政府，那么海南这个温室的婴孩将很难长大。海南能够成为特区是和以深圳为代表的四大特区的成功建设一脉相承，以深圳为代表的特区的产生和发展是符合当时中国的特定国情的。在僵硬的教条主义统治中国的年代，死水一潭的国民经济急需激活。以全新模式发展经济作为实验品的深圳等先头兵应运而生。尽管有着“杀出一条血路”的最高指示，但是前无古人的探索还是困难重重，但在海南建省前，这些特区都不同程度地取得了一定的发展成绩。
在海南建省12年后的2000年，尤其是经历了泡沫经济洗礼后的海南，又重新回到了起点。
“特区”是拯救海南的“法宝”吗？
NO。
处在世纪交替时的海南，也正是处在中国计划经济向市场经济转型的关键节点。很多地区由于多年的计划经济烙印太深、惯性太大，还在执迷不悟地沿着计划经济的“金光大道”奋勇向前。而一些沿海地区，尤其是长三角和珠三角地区，却早已驾轻就熟地按照市场经济的游戏规则蓬勃发展。
海南在观察，在思考。
对于海南而言，应该跳出海南看海南。如果海南和其他内陆省份一样，以内向型眼光看待自己，则海南就会辜负中央对特区定位的初衷。对于海南而言，不能按照常规省份的模式规划自己。如果海南和其他省份大同小异的话，那么海南就没有理解透中央对它的战略考虑。
只有站在整个中国的高度，只有放眼周边南中国和东南亚的版图，才具备规划海南的起点条件。
海南没有必要再喋喋不休的历数自己的所谓优势。海南真正的优势，其实就是它独特的海洋资源。
而这些在中国具有垄断性的海洋资源和独特的区位条件，决定了海南从长远来说只能依托海洋做文章。其中，海南的振兴只能先从陆地与海洋兼顾的旅游业开始。
三、圈海运动的前夜
如果说中华民族实现伟大复兴的希望在陆地的话，那么，中华民族实现腾飞的期望就只能在海洋和太空。
19世纪，英国依靠强大的制海权打造出了“日不落帝国”；20世纪，美国依靠强大的制空权和制海权一直扮演着“世界警察”的角色；2003年 10月15 日，中国的神州五号载人飞行获得巨大成功，标志着中国开始获得制空权。与此同时，中国的海洋资源却不断受到周边国家的强占和掠夺，中国制海权的缺失由此可见一斑。
中国对海洋的漠视是有历史传统的。
中国背靠“世界屋脊”的青藏高原和广袤无垠的隔壁荒滩，面向茫茫天际的太平洋，有着连成一个整体的广阔平原和优越的农耕条件。这样的地理环境，造就了中国在与世隔绝中自得其乐地醉心于大陆农业文明。高高的珠穆朗玛峰让中国人再一次醉心于“世界第一”的虚荣感受的同时，也阻隔了那来自地中海的自由贸易的清新空气。
地大物博的资源条件，和自给自足的生存模式，形成了中国的封闭孤独。长期以来，许多不明就里的西方人还称中国为“神秘的东方大国”。直到1840年，这层神秘的面纱才被西方的利炮击破。
西方海洋文明以隆隆炮声提供的“叫早服务”，其实早在差不多300年前就开始了。怎奈中国已经酣睡千年，对来自海洋的威胁估计不足，以至于竟然屡叫不醒，翻身又睡。
在中国的历史上，只有源于陆地的政治危机，多来自于北方的游牧民族，鲜有来自海洋的地缘政治危机。所以，那些来自内陆的皇帝们，更热衷于在中原和大漠之间修建“固体的长城”，以这种强硬的手段来抵御那些强悍的北方游牧民族。对这些可能一辈子都很少见到大海的皇帝们开说，海洋在他们的想象中可能就好像是“液体的长城”，能够抵御那些“虚拟”的外来侵略者。因为这些傲慢的帝国君王们认为，中国是世界的中心，是最强大的帝国，就算这个地球上还有一些小国存在，他们也不可能有能力飘洋过海来攻打中国。在中国皇帝的心中，喜马拉雅山脉以西的地方的人们，可能还衣不果腹呢，否则怎么还要和我们中国进口那么多丝绸布匹呢？
人均占有农业资源的相对过剩，造就了中国的农耕文明性质。所以，中国自古对海洋就没有产生过兴趣，更谈不上怎样挖掘海洋的潜力。更有甚者，中国的统治者们对那些自行出海移民的国民也极力反对。14世纪，印尼苏门答腊岛上就已有全部由中国人组成的旧港王国。中国的统治者非但不加以支持，反而极力反对。1405年，郑和船队在苏门答腊岛与旧港王国发生冲突，国王陈祖义被捉拿回国问斩于南京。移民出海冲撞了国内封建的“大一统”的政治需要，所以，中国的海洋政策自古就是没有政策。
历史是一面无情的镜子。从西方国家的发展经验看，走向海洋，发展自由市场贸易，是富国强民的必由之路。英国和日本都是岛国，在形成出海机制、走向海洋、走向富强的问题上，尽管由于文化差异有着截然不同的历史表现，但出海机制是共同的，留给我们关于制海权重要性的启示是一样的。
海洋文明留给欧美国家的文化遗产包括：经济的自由开放性、发展的冒险性和全球性、科学的先进性、文化的活跃性等。而这一切，都是有着牢固土地情结的中国所缺少的。
就人类的历史演进而言，海洋最初的意义是天堑、天险。从15世纪开始，随着人类的造船和航海技术的大幅进步，人类从陆地、近海延伸到远洋，这时海洋的意义是运输、宗教传播、贸易及战争；长期沿用的6海里的领海范围就是以当时舰炮的射程来规范的。1982年，联合国通过新的海洋法公约，规定沿海国家在符合特定的地质、地形条件下，可以主张最多超过350海里（650公里）的大陆架，除上方水域仍属公海外，对大陆架底下的矿藏和固定栖息在该处的海产拥有主权，相当于该国的海底国土；并同时规定各沿海国不得晚于2009年5月13日提交关于大陆架的主张。于是，海洋在人类发展上的意义，也由运输、贸易扩大到资源。随着人类对资源需求的日增，加上海底资源探勘的庞大潜力，海洋必然成为21世纪争夺的焦点。
中国有着13亿人口，人均占有的陆地资源十分有限，地大物博已经成为了一个过去式。庞大的农业人口和相对微小的农耕资源之间的矛盾、不断加快的城市化步伐和日益匮乏的陆地资源储备之间的矛盾、内在经济发展的高速度和外在世界局势的不稳定之间的矛盾，这都在预示着中国将必须走向海洋，走向太空。
中国能不能在郑和下西洋600年（2005年）后，再度认识海洋，拥抱海洋，称雄海洋，是中国能否和平崛起的最大考验！
四、深圳会议
1998年12月，在中央经济工作会议上，确定了旅游业等作为国民经济新的增长点的决策。中央提出对国民经济结构实施战略性调整和西部大开发战略，将旅游业作为新的经济增长点和对外开放继续扩大的形势，给中国旅游业带来了前所未有的大发展机遇。
中国的旅游创汇从1978年的2。6亿美元到2000年的162亿美元，由当时的世界第41位上升到世界第7位、亚洲第一位。2000年，中国旅游总收入达4500亿元之多，占GDP的5％以上。24个省区市将旅游列为支柱产业。中国名副其实的成为了世界旅游大国。
2000年1月14日，深圳，全国旅游工作会议在这个中国最成功的经济特区召开。“深圳会议”明确提出了：到2020年，中国要实现由世界旅游大国向世界旅游强国的历史性跨越，中国将成为世界第一旅游接待大国、世界第四国民出境旅游大国、旅游创汇水平名列世界前列……。
“深圳会议”是中国旅游业的一个划时代的里程碑。
从此，中国政府以前所未有的热情大力推动旅游业的发展。至此，上至国家总理，下到村委书记，都对旅游开始情有独衷，一场史无前例的旅游热迅速点燃了中国人的满腔热情。各地政府纷纷出台各种大力支持旅游发展的政策法规，各地旅游局纷纷聘请外脑制定旅游规划，各种大专院校纷纷扩大旅游专业或推出新的旅游专业，各类旅游项目象雨后春笋一样遍地开花，各地投资机构纷纷瞄准这个陌生的领域，各种以旅游为主题的活动此起彼伏的在各地上演，……。
一时间，整个中国社会生活的各个层面都似乎能感觉到旅游的丝丝热度。
五、山河一片红
每一个从事旅游及相关行业的中国人，都会在心里赞美自己所处的火红年代。的确，这是一个人性空前解放的时代，也是一个人人都有机会获得成功的年代。作为一个在市场化程度最高的经济特区里沉浸十几年的中国人，我在中国改革开放的最前沿，目睹了改革给国家和国民带来的巨大变化。作为长期从事旅游业实践和研究工作的我，更是在第一线亲历了中国旅游的快速发展。
如果我说，中国正处在一个旅游时代，可能多少有些危言耸听。可如果我说，中国正处于一个火红的年代，大概没有多少人会反对。
旅游业是朝阳产业。
这些年，我走遍大江南北，长城内外。在我的印象中，朝阳照耀下的中国，山河一片红！
由于众所周知的原因，中国的旅游业长期处于断断续续、缓慢发展的态势。
80年代末开始，由南到北的泡沫经济悄悄推动着中国旅游的进程：带着批文和资金全国到处寻找商机的商人们带起了早期的商务旅游；打着向特区学习旗号纷纷南下的政府官员们带起了大规模国内公务旅游；打着开阔眼界、向西方学习的旗号纷纷通过各种渠道出国的政府官员或国企领导们带起了大规模的公务出境旅游；为了体现社会主义制度的优越性，许多政府部门和事业单位、大型国企早已悄悄为有级别的干部们安排带薪旅游；各种以会议、参观、学习、研讨等五花八门名义在各风景旅游城市举办的活动，带起了大规模的公费会议旅游；以港澳台为主的外商们一方面直接投资旅游接待设施，一方面又带入了许多旅游消费形式，进一步刺激了部分旅游要素的成长；劳动力的大规模流动既给交通运输部门带来沉重压力，同时又极大地促进了所在地的低层次餐饮、娱乐、住宿、购物等旅游要素的发展；旅行社等旅行代理机构疯狂扩大和增长，在广东已出现只要以承包的形式从事旅行社行业，绝大多数都能快捞一把的局面；不管什麽人只要在广东开餐馆，大多稳赚不赔；各地旅游景点的游客象蝗虫一样漫山遍野，乐坏了老板，赚足了导游；……。
所有的一切显示，中国的旅游业正以前所未有的速度疯长着，从东部沿海地区向内陆地区快速辐射，尽管大多数人还没有意识到，这一切其实都是旅游的各种表现形式。
这一时期的中国旅游业，是一种无序的疯狂，畸形的成长。
这一切都被中国经济巨大的泡沫所遮掩，中国人的热情正被另外的更直接的光环所吸引。
正是这一时期，为中国日后造就了第一代民营旅行社资本家；第一代民营餐饮业资本家；第一代民营旅游运输资本家；第一代民营酒店资本家；第一代民营旅游景区资本家；第一代民营旅游纪念品资本家；第一代民营娱乐业资本家……。
时势造英雄！
随着中国政府及时地进行了宏观调控，中国的经济泡沫顿时破灭，一切又仿佛恢复了应有的沉寂。
当全体中国人集体处在物质贫乏的生存状态时，整个民族对财富的梦想也是贫乏的。当一些头脑比较灵活的“社会边缘人”，在被体制一次次排斥后，万般无奈下，被迫接受了这个火红的年代所赐给他们的百年不遇的发财机会后，这些人都或多或少的发了财。虽然财富总量还不是很大，但他们却对中国社会产生了强烈的冲击。正是这些被主流社会排斥的边缘人的成功，唤醒了中国人被压抑已久的物质欲望；与此同时，意识形态设定的“奉献型伦理”规范日渐处于弱势状态。在整个国家还没有设定任何追逐财富的游戏规则的时候，长期处于贫穷状态的中国人，在一个到处充满体制漏洞的背景下，其物欲一旦被激活，就不可抑制地释放出一种前所未有的对金钱的渴望。虽然，这个时期的中国人，或多或少地患了财迷症，但正如马克思。韦伯所说，任何社会的人都存在着对财富的贪欲。关键的问题是，我们有没有一个完备的法律制度对这种贪欲进行合理的抑制或理性缓解。
正是在这样一种社会背景下，许多以灵活的方式在１０多年前投身旅游业的人，都不同程度地获得了比一般社会民众更为丰厚的物质财富。而一些市场嗅觉敏锐的机构也将触角伸向了旅游业。现在回头看，值得注意的是，很多当年涉足旅游业的国有企业现在却经营惨淡，而一些当时规模较小的民营机构却在这些年得到长足发展。同样的时代，同样的市场，但结果却大相