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1994年初，香港商铺租金在全球12个主要城市中已高居榜首。其中，铜锣湾一店铺每月每方尺租金高达3 429元。（见表5。3）铜锣湾香港大厦一个商铺，有买家出价每方尺19万元，后因业主惜售而搁置。这一阶段，香港地产市场需求畅旺，价格大幅攀升的原因，主要有以下几点：
（1） 香港经济持续繁荣，市民收入不断增加。踏入90年代，在亚太经济，尤其是在1992年春邓小平南巡、中国全方位对外开放的推动下，香港经济保持持续繁荣，增长率平均每年达5％。1994年香港人均本地生产总值已达21 800美元，已超过英国、加拿大、澳洲，在亚洲仅次于日本及文莱。经济的持续繁荣令香港实现全民就业，市民的收入不断增加，置业及改善居住环境的欲望和能力大大提高。香港的房屋问题正逐渐从“有没有”的问题过渡到“由小而大”的问题。〔5〕然而，受到地少人多基础条件的制约，香港私人住宅单位大部分属于七、八百方尺或以下的单位。（见表5。4）市民“细屋换大屋”的行动使香港住宅房屋结构性问题凸显，对大中型住宅提出更大的需求，这就是90年代大型私人屋邨备受欢迎、售价持续攀升的重要原因。
（2）外资公司和中资机构大量来香港投资。中国扩大对外开放，香港作为国际资本进军内地跳板的战略地位更形重要，日本、美国及欧洲等地区投资者对香港经济前景看好，海外资金和雇员注入，早期外流的资金和移民亦源源不断回流，对香港楼市造成庞大需求。以写字楼为例，1984年至1990年期间，香港写字楼吸纳量平均每年约是20万平方米（215。28万方尺），到1992年至1993年期间，每年吸纳量猛增到50多万平方米（538。20万平方米）。这一时期，中国扩大对外开放，内地驻香港的中资机构发展相当快，中资在地产市场大举投资，亦推动了市场畅旺。1992年，中资背景财团以38亿元价格向置地购入中区皇后大道中九号全幢，掀起了中区甲级写字楼楼价迭创新高的热潮。
（3） 银行存款利率偏低和通货膨胀高企，负利率情况严重。香港自1983年实行港元联系率制度以来，银行利率跟随美元利率走势，节节下调，期间通货膨胀偏高，90年代初一度高达13％，因此，自1987年以来，香港银行的负利率情况开始出现并愈趋严重。以1994年初为例，3个月定期存款利率仅3。5厘，最优惠利率6。75厘，住宅按揭利率8。5厘，而通胀率则高企8。5％，换言之，存款人的存款每年实质亏蚀5％，贷款的实质利率接近零。负利率驱赶银行存款流向股市、楼市，买楼或“细楼换大楼”不仅可改善家居环境，而且成为保值、增值的理想投资工具。
（4） 市场的预期心理和投机因素。在需求的推动下，香港楼价连年上升，且升势愈来愈猛，反映供求问题已进一步恶化。市场的真正买家和投机者均认同楼价将继续上升的走势，真正的置业者担心其未来的置业能力进一步下降，只好利用银行贷款提前实行购楼计划，投机者更乘机大肆“炒楼”赚取利润，从而形成非正常的市场需求，进一步推高楼价。
1。4 第三次升浪： 1995年至1997年
1994年第一季，香港地产市道走势已与市场的实际承受能力脱节，社会上要求政府加以干预的呼声日高，1994年3月30日，港府在舆论的压力下推出四项旨在压抑楼价的措施，并委任一个跨部门小组来拟定具体实施细则。该四项措施是：
（1） 加快发展天水围200公顷政府土地的基础设施建设，以配合新建房屋；
（2） 加快发展私人机构的土地库存，邀请私人发展商提交计划对其土地库存提供基础设施；
（3） 加快香港房屋委员会的建屋速度，包括提供足够的额外土地及基础设施；
（4） 为土地发展公司和房委员提供贷款，改善其资金流动，使它们可以将更多商住单位推出市场。
1994年6月，港府正式公布遏制楼价首阶段措施，
内容主要包括增加土地供应、房屋供应、综合检讨规划及发展程序，继续打击投机活动、保障消费者等。
当时，港府声明，这仅是第一阶段措施，若不奏效，将在第二阶段实施更严厉措施，结果，居高不下的楼市应声下调。这一时期，香港经济亦因内地经济实施宏观调控而疲弱，从1994年第2季至1995年第3季，香港楼市从高峰回落，作为房地产市场上升动力的住宅楼宇，其售价平均下跌约3成，个别地区跌幅更大。写字楼售价亦大幅下跌3成至4成6 ，商铺市道因内部消费疲弱、零售业不景气且呆滞，租售需求均呈下降，不少店铺在空置后很长时间才觅得新户，部分大型商场甚至有五成商铺空置。工业楼宇更因经济转型、制造业大规模内迁而无人问津，不少发展商已搁置工业楼宇发展计划，申请改为工商用途的个案不断增加。
经过一年半的调整，到1995年第四季，香港地产市道开始复苏。这一时期，香港经济表现渐趋好转，银行利率，尤其是楼宇按揭利率大幅下调。1996年香港特区候任行政长官董建华选出，特区政府班子组成，香港政治前景趋向明朗，投资者已逐渐从对1997年回归的怀疑、恐惧，转变为一种对新投资机会的憧憬，在种种利好因素的刺激下，海外资金以及内地中资资金再次大规模涌入香港房地产市场，香港地产业藉此展开过渡时期的第三次升浪。
这次升浪的动力是豪华住宅楼宇。踏入1996年，楼市表现尚见平稳，然而从下半年起，豪华住宅的交投转趋畅旺，一些豪宅名厦，诸如帝景园、会景阁、嘉富丽苑、地利根德阁，以及阳明山庄等，均成为市场追捧对象。其中，帝景园一宗交易创下每方尺逾20 000元纪录，而新鸿基地产安排作示范单位的港景别墅，亦以每方尺17 000多元易手，成为同区分层豪宅成交的指标。
在楼市交投畅旺的气氛下，部分发展商乘势以低价推出豪宅新楼盘，包括火炭的骏景园、元朗加州豪园系列、将军澳新都城、北角港运城、荃湾愉景新城、京士柏帝庭园、屯门恒丰园、怡峰园以及大埔御峰苑等，结果市民蜂拥认购，发展商乘势加推及加价，仍无碍认购热潮，炒风再度转盛。其中，京士柏帝庭园一个排队轮购的筹价高达130多万元。据统计，1996年，豪宅售价的平均升幅达30％至40％，其中，港岛半山一些热门豪宅升幅甚至超过50％。在豪宅的带动下，各类楼宇售价均告上升，中小型住宅楼宇升幅约20至25％，甲级写字楼约20％，商铺约10％，而工业楼宇则持续处于消化、调整阶段。
踏入1997年，在经济蓬勃发展（首两季经济增幅分别是5。9％、6。8％）、股市节节攀升（恒生指数从1996年底的13 203点升至1997年8月7日的16 673点）的整体形势下，香港地产市道更见炽热，年初尖沙咀区豪宅嘉文花园发售，传闻当日一个4号筹以203万元的价格转售，约值楼价的2成。1997年上半年，豪宅售价平均再攀升约3成。
豪宅楼价的飙升亦带动了整体物业市场。1997年初，新鸿基地产推出将军澳东港城首批304个住宅单位，在3日内竟获27 132个登记，打破新楼盘登记有史以来的最高纪录，超额登记88。2倍，冻结市场资金94。96亿元。在写字楼方面，1996年11月，地产商希慎兴业以36。4亿元向华人置业购入中区优质写字楼娱乐行，创下每方尺楼价17 000元的纪录。1997年中，位于金钟的远东金融中心楼价每方尺升至17 500元，比1996年同期大幅上升6成以上。
这一时期，港府在卖地方面亦屡创佳绩。1996年3月，新地、恒基合组财团，以47。25亿元夺得红矗逄詈Ｇ诘囟我环枪ひ涤玫亍�1997年3月，信和置业联同大股东黄氏家族，以118。2亿元的高价夺得柴湾小西湾一幅非工业用地，创下香港官地拍卖史最高金额纪录。其后，面临撤退的港英政府再分别以55亿和60。6亿元的价格，售出赤柱黄麻道和九龙环海街两幅土地。
这次地产升浪的高峰在1997年6月，换言之，香港楼市是以历史性高位迎来香港的回归的。
2 地产业巨擘： 十大上市财阀
在过渡时期的地产大升浪中，随着市区土地资源的日渐短缺，地价、楼价的不断上涨、地产发展项目的规模愈来愈大，经营房地产所需要的资金也日见庞大，大批早年从事地产业的中小型地产发展商逐渐被淘汰。
经过激烈的竞争、收购、兼并，为数约10个规模宏大、实力雄厚的地产上市集团逐渐成为左右市场的主导力量。
其中，著名的大地产发展商主要有：长江实业、新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、信和集团等，而大地产投资商则有九龙仓、太古地产、希慎兴业、置地等。
这一时期，香港地产业寡头垄断的局面正渐趋形成。
2。1 长江实业：“大型私人屋邨之王”
从20世纪70年代末至80年代中期，李嘉诚领导的长江实业进入了一个急速发展的新时期。当时，李嘉诚以高瞻远瞩的战略目光为长实制订新的发展策略，即动用大量现金收购那些潜质优厚的英资上市公司，这些公司的共同特点就是拥有庞大的土地储备、因经营保守而股价长期偏低、大股东对公司的控制权不稳。1977年长实斥资2。3亿元收购拥有中区希尔顿酒店的美资永高公司全部股份，正是这一策略的先声。
1978年，它再接再厉，收购了英资上市公司青洲英坭25％股权，并进而取得该公司的控股权。青洲英坭的主要业务是生产及销售水泥等建筑材料，与长实的业务相配合，更重要的是它持有九龙红矗自敖值呐哟蟪е罚な等蘸蟮牡夭⒄固峁┝舜罅苛鄣仄ぁ�
与此同时，长实又将收购目标转到在九龙尖沙咀海旁拥有大量土地储备的九龙仓，九仓是置地的联营公司，与置地同属英资怡和旗下的两大主力。李嘉诚看准置地对九仓控制权不足的弱点，大量吸纳九仓股份，后来收购消息外泄，怡和向汇丰银行求助，向李嘉诚斡旋。李即将所持全部九仓股份转售“世界船王”包玉刚，赚取了约6 000万元，全身而退。
1979年8月，长实成功从汇丰银行手中购入和记黄埔9 000万股普通股，一举为顺利入主和黄铺平道路。和黄属英资四大洋行之一，不仅在红矗涤信哟蟮拇氲仄ぃ沂亲酆闲源笮推笠导拧�1985年，长实再透过和黄收购香港电灯集团。至此，长实一举控制了四家上市公司，市值达353。9亿元，比未进行上述收购活动的1977年大幅增长59倍。
长实入主和黄后，即发挥其地产专长，着手筹划将黄埔船坞旧址发展为规模宏大的黄埔花园计划。其实，80年代初，和黄已开始与港府商讨重建黄埔船坞补地价问题，不过，当时地价高企，港府要求补地价金额高达14亿元至19亿元，双方一直无法达成协议。后来，香港前途问题浮现，楼市崩溃，谈判一度中止。1984年9月，中英双方就香港前途问题草签联合声明，投资者信心开始恢复，和黄即与港府展开谈判，同年12月达成协议，和黄补地价3。91亿元，另加道路建筑费2。1亿元。当时，港府之所以肯接受这个低价，是希望藉此刺激香港楼市复苏，港府总注册署署长纪信礼在接受和黄支票时表示：“该项斥巨资重建计划乃有益和有建设性，显示地产商对地产及香港将来充满信心。”
和黄把握良机出击，大大减低了土地成本。整项庞大计划，是在黄埔船坞旧址约19公顷（约200万方尺）土地上兴建94幢住宅大厦，共11 224个单位，总楼面面积764万方尺，另有商场面积169万方尺，计划在6年内分12期发展，总投资40亿元。这是香港进入过渡时期以后首项庞大地产发展计划。黄埔花园从1985年4月推出第一期，到1989年8月售出最后一期，历时4年半，每方尺楼面售价从最初的686至717元上升到1 490至1 755元，平均每方尺楼价约1 220元。粗略估计，和黄的总收益高达92亿元，扣除40亿元成本，黄埔花园至少为和黄带来53亿元的巨额利润，这还不算约169万方尺的收租商场面积。难怪和黄总经理马世民说：“It is a wonderful investment”。
在整个80年代，长实集团先后共完成60多项地产发展计划，除黄埔花园外，尚有城市花园、和富中心、嘉云台、乐信台、瑞峰花园、银禧花园，以及丽城花园，所提供的住宅单位超过5。25万个。期间，长实集团发展的物业，约占香港整个物业市场的20％，〔6〕长实已成为香港地产业的领导者。
踏入20世纪90年代，长实的气势更形宏大，它利用所收购公司的庞大土地储备，策划四大私人屋邨的发展计划，包括蓝田地铁站的汇景花园、茶果岭的丽港城、鸭脷洲的海怡半岛，以及元朗天水围的嘉湖山庄，这都是香港地产发展史上仅见的大型发展计划，四大屋邨共占地747万方尺，可提供楼面面积2 953万方尺，其中住宅单位逾4万个，总投资超过185亿元。
四大屋邨中，蓝田汇景花园地段于1988年4月由长实联同中信集团投得，该财团向港府补地价10亿元，在蓝田地铁站上盖兴建20幢28至34层高住宅楼宇，约提供4 100个单位，从1991年起陆续建成。茶果岭的丽港城和鸭脷洲的海怡半岛则是由和黄联营公司联合船坞将青衣的船厂用地与蚬壳石油公司在茶果岭及鸭脷洲的油库用地交换，以及香港电灯集团将电厂从鸭脷洲迁往南丫岛后所得，其中，丽港城计划兴建55幢住宅楼宇，提供逾8 000个住宅单位，可容纳2。5万居民，从1990年起陆续建成。海怡半岛则计划兴建35幢住宅楼宇，提供逾10 000个住宅单位。
四大屋邨中，以嘉湖山庄规模最大，是香港迄今以来最大的私人屋邨，占地38。8公顷，计划兴建58幢28至40层高的住宅楼宇，约15 000个住宅单位。嘉湖山庄发展计划由长实策划，拥有49％权益，其余51％由中资华润集团拥有。根据1988年双方达成的协议，长实保证华润至少获利7。5亿元，但若售楼价超过特定水平，长实所分得利润份额将从49％提高到75％。
嘉湖山庄于1991年11月推出首期，当时售价已达每方尺楼面面积1 850元，超过长实与华润协议中1997年每方尺1 700元的指定价格。其后，嘉湖山庄楼价随香港地产大潮节节飙升，1996年4月复式单位御景轩推出时，每方尺售价已升至2 936元，到1997年地产高峰期时，每方尺售价更升至4 000元左右，估计整项计划为长实带来超过130亿元的巨额利润。长实无疑成为了香港地产市场大型私人屋邨的领导者，被称为“大型私人屋邨之王”。
2。2 新鸿基地产：“地产巨无霸”
与长实的“对外扩张”明显不同，新鸿基地产侧重的是“内部扩张”。70年代以后，新地围绕地产发展向上下游拓展业务，除收购原有的建筑、管理服务公司外，还相继开设保安消防设备工程、设计工程（则师楼）、机械电机工程部门等，又增设财务公司、保险公司、混凝土公司、石屎生产厂、建筑机械供应公司等附属机构。到20世纪80年代中期，新地已拥有附属及联营公司超过100家，包括本身拥有的附属公司47家、联营公司28家，旗下上市公司新城市（新界）地产有限公司又拥有附属、联营公司35家，形成从投资控股、地产发展及投资、楼宇建筑、机械、工程及混凝土生产及供应、物业管理及代理、财务金融及保险等一条龙服务的垂直式发展集团，成为一家庞大纵式生产集团、典型的“楼宇制造工厂”。
新地主席郭得胜，是香港地产业有名的“大好友”。80年代初，香港前途问题浮现，投资者信心不足，但郭得胜则明确表示： 毋须担心1997。他对记者指出：“对1997年新界租约问题，或地契年期问题，我们全不理会，也不用担心，因为这是（中国）政府与港府的问题，而有关政府必会为照顾我们而作出最圆满的决定。做地产商的，只要积极去干，为市民提供更理想的居所，就已尽了地产商的责任。” 〔7〕1989年北京“政治风波”爆发，香港地产市道低迷，郭得胜明确表示：“除了在内地投资之外，新地不会考虑将资金调往海外。我们的方针，依然是立足香港，在这里发展。”〔8〕
由于看好香港地产业长远前景，新地往往能在形势不利时期，以“人弃我取”的投资策略，紧扣地产市道循环，将每次危机视作趁低吸纳土地的良机，结果在地产高潮中赚取厚利。1982年至1984年间，香港地产崩溃，新地拥有的地产物业价格亦大幅下挫三四成，然而，新地在此期间仍大量吸纳廉价土地，到1984年6月，新地的土地储备达到1 140万方尺楼面，估计每方尺楼面地价低于200元。〔9〕1985年，地产业复苏，新地即动用