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单一，手续繁琐，服务不周等等。而实际上，多数银行在考虑自身贷款风险的同时，在品种设置和手续审核等方面已经最大限度地考虑了客户需求，“贷款难”的问题在很大程度上与客户不能全面了解房贷政策，没有找准适合自己的贷款品种有关。以下六种贷款适合不同的房产消费群体，从买房、装修，到购置家具，基本囊括了目前银行房贷的所有品种。
住房公积金贷款
贷款实例：赵雯是一位公务员，她住的是前些年的房改房，由于面积小，又临近闹市，所以她和丈夫打算购买一套面积大一些、环境好一些的新房。在经过一番考察之后，他们看好了一套位于郊区的128平方的现房，只是新房的售价较高，他们的家庭积蓄加上预计处理旧房的房款，尚有8万元的资金缺口。由于女儿正在读音乐学院，学费开支很大，另外他们每月还要支付赡养老人等费用，如果办理商业贷款的话势必会加重家庭的财务负担。在银行理财师的指点下，赵女士选择了利率低（5年以上公积金贷款年利率为4。05％）、期限长（最长为30年）的公积金贷款，在还款压力较小的情况下，他们终于圆了换房的梦想。
相关规定：住房公积金贷款是缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押而申请的专项贷款。按现行政策规定，公积金贷款的额度按借款人配偶或同户成员住房公积金储存余额的15倍，补充公积金余额的2倍计算，单笔贷款最高限额一般不超过总房价的70％，贷款期限最长期为30年。公积金贷款利率是目前个人住房和消费贷款中利率最低的品种。
适合的对象：按规定缴存住房公积金，并且在申请贷款前累计缴存住房公积金满2年，连续缴存达6个月的企事业单位职工。
个人住房商业贷款
贷款实例：张玉秀是一家国有企业的职工，结婚后她和丈夫一直住着租赁的房子。随着孩子的降生，他们决定拿出全部家庭积蓄，然后再借助银行贷款来购买一套属于自己的房子。因为她和丈夫的单位均未实行住房公积金制度，所以她无法办理公积金贷款。在看好商品房以后，她向银行申请了商业按揭贷款，并和房产公司、银行分别签订了相关协议，最后办理了10万元、10年期的按揭贷款，终于搬进了属于自己的新房。
相关规定：个人住房商业贷款是一种商业性贷款，要求借款人必须有稳定的经济收入，有合法有效的购房合同或协议，自筹20％以上的房款，且能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保。贷款额度由银行根据申请人的资信程度和还款能力确定，一般最高不超过100万元，同时不超过所购住房售价的80％；贷款期限一般不超过20年。
适合对象：有稳定收入的企事业单位员工、大中专毕业生等人员。另外，办理此种贷款，银行对学历高、单位收入稳定的贷款人尤为青睐。
个人住房组合贷款
贷款实例：赵明是一位青年教师，他对贷款买房一直不太接受，更倾向于传统的“无债一身轻”，但看到如今的房价呈现不断上涨之势，有的地段几年的时间就翻了一番，他怕随着房价上涨自己将来更买不起房子，于是便向银行提出了办理贷款买房的申请。银行工作人员根据他积蓄较少、看好的房子价格较高，并且想减轻还贷压力的特点，推荐他办理组合贷款。就这样，他自己筹一点，银行借一点，公积金贷一点，就把买房的事轻松搞定了。
相关规定：如果缴存公积金的借款人公积金贷款额不够支付房款，可以同时办理个人住房商业贷款。这种组合贷款的资金来源一部分为住房资金管理中心的委托资金，一部分为银行自有资金。最高额度为60万元（其中公积金贷款最高限额为10万元，商业性贷款最高限额为50万元），且不得超过总房价的80％，贷款期限最长30年。
适合对象：凡按规定缴存住房公积金，且具备个人住房商业贷款条件的借款人均可办理此项贷款。
二手房贷款
贷款实例：吴军是某纺织企业的职工，太太因为企业破产下岗在家，结婚两年来，他们一直住在吴先生的父母家。虽然他们一直想买房，但新房价格太高，以自己的积蓄和还贷的实际能力，只能望“房”兴叹。后来吴先生看中了一套8万元的二手房，因为自己有积蓄4万元，购房的资金缺口不是很大。在房产中介机构的推荐下，他以将要购买的二手房作抵押，到银行办理了4万元二手房贷款，终于过上了“居有其屋”的独立生活。
相关规定：二手房贷款是指购房人以即将通过房产二级市场购买的住宅房或商用房作抵押，向银行申请办理的贷款。目前各银行开办的二手房贷款金额最高为房产评估价的60％，贷款期限与房龄相加不超过25年。
适合对象：无力购买新房或看重房子位置，拟买二手住房的企事业单位职工、外来人员，以及有意购买商用二手房的个体经商业户。
个人住房装修贷款
贷款实例：田晓霞准备下半年结婚，为了买房，他和男友已经东借西凑，并拿出了两人的全部积蓄，但买到的新房只是露着砖头水泥的毛坯房。两人总不能在这样的房子里结婚吧！正在发愁之际，他们听说如今银行推出了个人装修贷款，于是他们以房产证作抵押，到银行轻松拿到了5万元装修贷款。他们用这笔钱将房子装修一新，并购买了一套整体厨房，由于贷款金额适中，所以两人还贷也非常轻松。
相关规定：个人购买房产后，如果装修费用筹措有困难，可以向银行申请专门用于支付住房装潢、相关材料、厨卫设备等用途的个人装修贷款。借款人一般以房产作抵押，最高贷款额不超过装修费用的70％，贷款期限最长不超过5年。
适合对象：有装修贷款需求，并与具有装修资格的装饰公司签订装修合同的个人。
个人家居消费贷款
贷款实例：某外企职员孙丽买了一套100平方的商品房，购房加上装修几乎花光了家庭的所有积蓄，宽敞明亮的房子，样式考究的装修，总不能还用以前的旧家具吧！于是，孙女士在向银行理财师咨询后，以房产作抵押，办理了6万元家居消费贷款。她用这笔钱置办了家庭中央空调、背投彩电、红木家具……由于她和丈夫的收入较高，还贷压力不大———装修贷款使他们提前享受了精彩生活。
相关规定：家居消费贷款指客户以自有产权住房为抵押，向银行申请用于购置家具、家用电器、大件耐用品等消费的贷款。其最高贷款额不超过抵押物评估价的50％，贷款期限最长不超过5年。
适合对象：购房后有贷款购置家具等消费品需求的个人。
l 看看你的信贷资源有哪些
到银行办理住房贷款、消费贷款不是拿房产证和储蓄存单吗？其他还有什么能作抵押的信贷资源？看了这个题目，大家一定会产生这样的疑问。近年来，随着银行经营理念的转变，为了营销贷款，提高效益，在考虑贷款风险的同时，各金融机构对贷款抵（质）押物的要求不断放宽，以国库券、保险公司保单、个人信用等信贷资源也可以轻松得到个人贷款。
国债质押贷款
国债以其利率较高、免征利息税等优势赢得了居民的青睐，为了方便广大国债持有者，中国人民银行和财政部颁布了《凭证式国债质押贷款办法》。按办法规定，1999年（含）后财政部发行、各承销银行以“中华人民共和国凭证式国债收款凭证”方式销售的国债均可在商业银行指定网点办理国债质押贷款。国债质押贷款的起点为5000元，每笔贷款不超过质押国债面额的90％；贷款期限最长一般不超过凭证式国债的到期日，若用不同期限的多张凭证式国债作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限。另外，如果争得亲朋的书面同意，并同时出示本人和亲朋的有效身份证件，还可以用亲朋的凭证式国债办理质押贷款。
保单质押贷款
保单质押贷款是以银行认可的人寿保险保单作为质押，从银行获得个人贷款的一项新业务。借款人如果持有寿险保单，并且有稳定的收入和有按期偿还贷款本息的能力，便可办理此项贷款。个人保单质押贷款期限最短为半年，最长一般不超过3年，同时不能超过质押保单的缴费期限。另外，持有人寿保险单也可以向开办此项业务的保险公司直接提出贷款申请，因为近年来由于急需用款等原因而要求退保的客户不断增多，保险公司又不想失去客户，所以便有针对性地推出了保单质押贷款业务。此种贷款的期限一般低于银行保单质押贷款，贷款金额不超过保险单当时现金价值的80％。对投保户来说，办理保单质押贷款后，仍可享受被保险的一切权利。
信用担保贷款
如果你没有存单、国债，也没有保单，但你有一个良好的工作，有稳定的收入，这也是绝好的信贷资源。当前银行对收入较高的白领情有独钟，律师、医生、公务员、事业单位员工以及金融行业人员均被列为信用贷款的优待对象，这些行业的从业人员只需找一至两个同事担保就可以在工行、建行等金融机构获得10万左右的信用贷款。而且这种贷款不用办理抵押、评估等手续，在找好担保人的情况下，当天即可取得贷款。
除以上品种外，许多地区还开办了家庭轿车抵押贷款、出租车运营证抵押贷款、车房组合抵押贷款等新的信贷品种，大家可以根据自己的实际情况有针对性地选择，或到银行咨询、协商，以最大限度地盘活你的信贷资源，达到让“死钱”变“活钱”的目的。
第二部分 利用新的金融理财工具3．“钱”来“钱”往不动现金
银行“转账”帮你解忧
l 银行转账有多招
张先生在建材市场开了一家店面，平常自己和业务员经常要到外地进货，携带现金总觉得心里不踏实，而且市场里的同行也确实因此而发生过意外，再加上现金交易常出现数目不对和收到假钞的现象，他为此感到十分烦恼。其实不单是像张先生这样做生意的人在业务往来时有这种烦恼，许多人在炒股、购物及缴纳各种费用时常常会受到携带现金不便的烦恼———充分利用目前银行推出的各项新业务，就可免除这些后顾之忧。
利用网上银行转账
工商银行、建设银行、招商银行等金融机构近年相继推出了网上银行业务，其中网上资金转账业务比较适合现金流动频繁的居民。办理网上转账业务的手续非常简单，只需携带本人身份证和需注册的银行卡或活期存折到储蓄网点填写申请表，开通网上银行账户后，便可以使用包括网上转账在内的所有网上银行业务。如果你是将本人账户资金转往同系统（比如同属工行）他人账户，只要知道对方的信用卡或活期存折（配套取款卡）账号即可，本地同系统转账，资金实时到账，不收任何手续费。
利用电话银行转账
目前电话银行应用率最高的当属“银证转账”业务。多数银行与证券公司联网，争相推出电话银行服务，过去必须个人亲自到证券公司才能办理的现金存取业务，现在只需到银行申请开通电话银行，然后利用你身边的任何一部电话，拨通银行服务电话，简单摁几个按键，就可以将银行存款转入证券账户或将证券资金转入银行账户。“银证转账”业务可以最大限度地免除你的安全之忧和劳顿之苦，是广大股民安全、方便进行资金转账的好帮手。
利用自动柜员机转账
银行的自动柜员机除了能办理查询和取款业务以外，一般都设有转账功能。如果要将款项划转他人，只需知道对方的存折账号和卡号，进入自动柜员机操作画面，从功能栏处选择“转账”，然后输入对方账号（卡号），确认后即可完成转账交易。同时，利用柜员机使用的银行卡还可以在商家POS上进行消费，从而也实现个人存款到商家购物的“转账”。
利用中间业务进行转账
随着中间业务的发展，银行大多都开办了代收话费、水电费，代卖机票，代理保险，代缴税款等业务，你只需携带银行卡、存折，到银行柜台或设有银行服务窗口的电业、税务等营业厅，就可以办理这些平时需要“当面交钱”的现金缴纳业务，其办理过程仅仅是划一下银行卡或填一张取款凭条，既省时省力，又方便快捷。
利用电子汇兑实现异地转账
对于需要往外地划转存款的居民来说，可以利用银行的电子汇兑业务进行转账。如果你的资金需要转给外地的生意伙伴或求学子女，可以让对方在当地开一个与你的账户同属一家银行的活期存折，然后将账号告诉你，就可以通过银行储蓄网点办理电子汇兑业务，从而将你存折中的款项直接转入对方存折中。这种转账方法一般是24小时内到达对方账户，对方也可以在不取现金的情况下，利用存折或配套使用的银行卡直接对转账资金进行消费、再转账等支配。
l 授权银行自动转账，轻松搞定各种交费
如今，金融服务日趋完善，在银行不但可以存取款，而且能办理电话、手机、物业管理等各种交费业务，过去需要跑多个部门才能办完的繁琐事务，如今在一个银行柜台就可全部解决了。但是，为了交费，客户每个月还需跑银行，遇上人多的时候，还要排队等候。那么，有没有一种更简单、更方便的自动交费方式呢？各家银行近年推出的授权自动转账业务就可以使你足不出户，轻松搞定各种交费。
授权自动转账就是客户授权银行，将个人账户中的款项定期自动划转到指定账户，实际上也是一种代扣、代缴性质的银行业务。目前银行开办的授权自动转账业务主要有以下种类（各家银行开办的种类、数量不一）：
１、客户交纳有线电视、宽带网、电话、手机等费用的转账扣缴；
２、个人信贷分期还款额的扣缴；
３、个人交纳社会养老保险费的转账扣缴；
４、客户向保险公司交纳保费的转账扣缴；
５、大中专、普通中小学生交纳学费、杂费、午餐费的转账扣缴；
６、个人向物业管理部门日常交费的转账扣缴；
７、个体经营业户定期向税务部门纳税的转账扣缴。
办理授权自动转账业务的手续非常简单，客户只需携带身份证件和存折、银行卡，向银行提供授权转账的手机交费号码、物业管理交费账号等要素，签订有关授权协议即可。此后，客户只需在存折或银行卡账户中存入一定款项，银行便会按时为你完成各种费用的扣缴，从而使你免去劳顿之苦，节约大量宝贵的时间。
l 跨行转账三大诀窍
如今，同系统的银行转账已经实现了电子化交易，只要知道对方账号，几秒钟便可转账成功。但跨银行之间的转账就没有这么简单了。如果你是在工行代发工资，而住房贷款是在建行缴还本息，这就需要你每月从工行取出现金，然后辗转存到建行储蓄所；因生意或购房等原因需支付资金时，对方提出必须存入其在农行开设的账户中，而你的钱恰恰又在中行，这时你也只能从中行提出大额现金，然后提心吊胆地拿到农行。如此，不但浪费时间和精力，还要承担出现假钞、差错以及被抢或遗失的风险。那么，有没有不动现金，便能实现跨行转账的结算方式呢？
利用网上银行转账
招商银行、民生银行、深发展等金融机构近年相继推出了“e步到位”的网上跨行转账业务。办理网上跨行转账业务的手续非常简单，只需携带本人身份证和需注册的银行卡到储蓄网点填写申请表，开通网上银行账户后，便可使用包括跨行转账在内的所有网上银行业务。比如，你需要将资金从招商银行转入建设银行的账户，只需登录网上银行后，点击“跨行转账”选项，然后依次输入收款人开户行名称、转账金额、收款人名称、账号等信息，点击确认即可。另外，中国银联还在上海等大城市开通了“网上银行卡跨行转账业务”。在开通此项业务的中国银联、农业银行、交通银行、深圳发展银行、广东发展银行、招商银行和中信实业银行拥有普通信用卡账户或贷记卡账户的用户，只需登录chinapay主页，点击“服务区”中的“跨行转账”服务，便可以轻松进行各银行间的资金划转。
利用自动柜员机转账
银行的自动柜员机除能