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《怪诞经济学》对此有独到的剖析，物业经纪先利己后利人，是人之常性，却有违必须专心一意替客户争取最大利益以赚取佣金的经纪或代理的专业守则和道德规范。然而，经济学家的实证研究显示“芝加哥十万宗物业成交中有三千业主是经纪本人，他们卖出物业的平均价较市价（委托经纪卖楼的业主所得的价格）高出百分之三”。对于大沽家来说，他们设法让经纪成为投资者，是双赢的安排，但最后买家（自住或投资的置业者）成为这种三角关系中的唯一输家！
现在让我们看看为什么具经纪兼业主双重身份者会比业主卖得好价？本来可以用本地的例子，不过，香港的交易太灵活，弹性甚大，很难作一般论述，因此还是以美国接受较严格规管、准确度较高的芝加哥——其实全美皆如此——买卖楼宇个案作说明。
物业经纪接受卖家委托后，跑腿式的繁琐事务甚多，其佣金报酬以平均物业即一般非豪宅的民居价格为例，为成交价的百分之六，一宗三十万（美元，下同）的买卖中，经纪的毛收入为一万八千元，在一股隋形下，这笔佣金为买卖双方经纪平分，他们再向所属公司上缴其半，结果是物业成交价百分之六的佣金，归入双方经纪口袋的各只有百分之一点五即四千五百元（上述是美国的典型例子，香港的情况不尽相同，但摊分佣金的“流程”是一致的），这样子的人息已很不错，问题是，如果经纪再卖力些，也许这层楼宇可卖三十一万，可是，这额外的一万元（扣除佣金卖家实收九千四百元），落入卖方经纪口袋的只有六百元的四分之一即一百五十元，显而易见，业主会大力争取这一万元，唯对经纪诱因则大大不足，这即是说，很少经纪愿意为这点“蝇头小利”多做工夫。但是，假如经纪同时是业主，实际收入差别便甚大，在上举例子中，其毛收入是九千七百元（扣除支付一万元买方经纪及其所属公司共得三百元的佣金）。这点看起来微不足道唯实际上大有分别的收入，是经纪兼业主售楼价格较其代客卖楼所得略高（平均为百分之三）的底因。
《怪诞经济学》举了一个真有其事的例子，以说明委托经纪卖楼不一定是能卖得高价——由业主直接卖出的价格——的好办法。有准买家愿出四十五万购人在广告中叫价四十六万九千元的房子，他致电卖家的经纪，经过一番“争持”，卖方经纪说“价钱可以商量”，他因此出价四十二万五千，希望能以他心目中的价位成交，但卖方经纪为了省时，采取速战速决策略，很快便敲定以四十三万成交，这意味卖家少收二万元（买家原本愿意出的价钱），但卖方经纪的收入只少三百元（其所属公司的三百元自然亦成泡影），比起其实际佣金六千四百五十元，他肯定不会为此盏盏之数而尽力。在这宗交易中，卖方损失最大，不言而喻。
了解物业代理赚钱之道，物业发展商以高折扣（回佣）即提高诱因鼓励他们成为“物业批家”，肯定可以带来推高楼价的效应，最终的得益者仍是货源最多的物业发展商，因此，把代理纳入“内部认购”系统，从谋利角度看，是高明的招数。应该注意的是，这种做法并不存在公平与否的问题，因为买家购进楼宇的价格是否“合理”，端视置业者的目的和日后物业市道的走势而定。
值得—提的是，《怪诞经济学》把物业代理与公然提倡种族歧视对黑人肆虐施刑的三K党合论（第二章），为什么？表面上看，二者南辕北辙，毫无牵连，但作者指出他们藉舒缓、化解即替党徒及客户“分忧”之中谋取利益的原则一致……。物业卖家有什么“忧虑”？第一，卖家老是担心定出的卖价比市价低而吃亏，“怕蚀底”的心情会有忧虑和不开心的后遗症；第二，恐怕叫价太高而卖不出，担心错过旺市，因而忧心忡忡。掌握了同类物业存货量、成交价、租务市况以及按揭趋势甚至握有一张准买家名单，早已非常专业、提供的服务与医生、律师、会计师、计算机工程师等在性质上并无不同的物业经纪，便可凭他们的专业知识分担以至化解卖家的“忧虑”并从中赚取佣金；当然，卖出本身的物业远较从佣金所得更多！
摘自《万象》杂志
二OO五年八月
引言：所有事物背后的一面（1）
其中介绍了本书的核心思想：
如果说伦理道德代表了我们心目中理想的社会运行模式的话，
那么经济学就是在向我们描述这个社会到底是如何运行的。
为什么传统智慧经常是错误的……
“专家”们——从犯罪学家到房地产经纪人到政治科学家
——是如何利用事实的……
为什么“知道衡量什么，以及如何衡量，是理解现代生活的关键”……
到底什么是“魔鬼经济学”？
“学者协会”（the Society of Fellows）是哈佛大学最著名的知识分子俱乐部，该俱乐部向年轻的学者们提供资金，来支持他们进行自己感兴趣的研究，资助期限通常为3年，在这段时间里，研究者们不需要承担任何责任。在接受该俱乐部委员会面试的时候，列维特认为自己根本不会有机会。因为他并不认为自己是一名知识分子。根据规定，他将在聚餐的时候接受该俱乐部资深会员的面试，他们都是世界知名的哲学家、科学家和历史学家。他担心自己根本无法与他们沟通，甚至连第一轮面试都不会通过。
其中一位会员问列维特：“看了你的资料之后，我发现我很难判断你的研究主题。你能解释一下吗？”
列维特愣住了。他也不知道自己的研究主题到底是什么，他甚至觉得自己的研究根本没有任何主题。
阿玛蒂亚？森（Amartya Sen），未来的诺贝尔奖获得者，站起身来，简洁地总结了列维特的研究主题。
“是的，”列维特急切地说道，“那就是我的主题。”
另外一位成员站起身来，提出了另外一个主题。
你说得对，列维特说道，那就是我的主题。
游戏就这样进行下去，就好像一群狗在抢骨头一样，不断有人提出新的主题，列维特也都一一表示同意，直到哲学家罗伯特？诺齐克打断了这场游戏。
“你多大了，史蒂夫？”他问道。
“26岁。”
然后诺齐克转向其他人说道：“他刚刚26岁，为什么他要给自己的研究找一个主题呢？说不定他是一个超级天才，根本不需要任何主题。他只需要找出一个问题，然后解决它，这就够了。”
——《纽约时报杂志》，2003年8月3日
对于任何一个曾经在20世纪90年代上半期在美国生活过的人来说，只要稍微留意一下电视里的晚间新闻或者是任何一份报纸，都可能被吓掉半条命，这完全可以理解。
原因是犯罪。犯罪率一直在不断上升。如果我们把当时美国任何一座城市10年中的犯罪率用曲线图来描述的话，这副曲线图看起来就像是一条滑雪线。一时之间，人心惶惶，好像世界末日就要到来。枪杀，已经变得司空见惯，抢劫汽车、强买强卖、抢劫、强奸……几乎每天都在发生。“事情还会变得更加糟糕！”所有的专家都这么认为。
原因就在于所谓的超级掠夺者。他们的影子几乎无处不在，在《新闻周刊》的封面上，在厚厚的政府报告里，有时他化身为骨瘦如柴的城市男孩，手里拿着一把廉价手枪，脑子里只有残忍和暴力。这样的人有成千上万，有人预言，这些年轻的新生代杀手将把整个国家带进万劫不复的灾难当中。
1995年，犯罪学家詹姆士？阿兰？福克斯（James Alan Fox）给美国司法部长写了一份报告，其中详细谈到了青少年犯罪浪潮的到来。在这份报告当中，福克斯提出了两套方案，一套悲观，一套乐观。在那份乐观的方案里，福克斯指出，在接下来的10年当中，美国的青少年犯罪率将上升15个百分点；而那份悲观的方案则指出，青少年犯罪率的上升将超过100％。“新一轮犯罪浪潮将给人们带来巨大的恐慌，相比之下，1995年简直是太平盛世。”
其他犯罪学家、政治家以及类似的预言家也都为人们描述了一幅同样可怕的未来，其中之一就是当时的总统克林顿。“我们有6年时间来扭转当前青少年犯罪的形势，”克林顿说道，“否则我们的国家将陷入一片混乱。而我的继任者在发表演讲的时候，他所讨论的将不是全球经济的辉煌前景，而是如何让市民们能够更加安心地生活。”毫无疑问，我们应该把钱花在预防犯罪上面。
然而，犯罪率不仅没有“不断上升”，反而下降了。事实上，它在不断地下降，下降，一直在下降。这种下降是令人震惊的，主要表现在以下几个方面。首先，它是全面的下降，几乎整个国家的所有类型的犯罪率都在下降；它还是一种持续性的下降，每一年的犯罪率都比上一年有所下降；而且这种下降是完全出乎人们预料的，尤其是让那些一直在作出相反预言的专家们大跌眼镜。
这种变化所带来的影响是惊人的。青少年犯罪率不仅没有像詹姆士？阿兰？福克斯预言的那样上升100％或15个百分点，反而在5年时间里下降了50％多。几乎各种类型的犯罪，大到人身袭击，小到盗窃汽车，都是如此。
事实上，就在这些专家为人们描述一幅恐怖未来的时候，这些变化已经在发生了。那些当初没有预料到这种下降的专家们一时之间又开始忙于向人们解释为什么会发生这种变化。他们提出大多数理论听起来都非常符合逻辑。有人说是20世纪90年代一路狂飙的经济增长率帮助扭转了犯罪率；也有人说这是因为枪支管制法案的实行；还有人说是因为纽约城实施了新的巡管方案，结果使得这座城市的凶杀案从1990年的2 245起下降到2003年的596起。
这些理论不仅符合逻辑，而且还让人们感到振奋，因为它们都把犯罪率的下降归结为某种具体的人为因素。如果枪支控制和聪明的巡管方案，以及更好的工作机会能够让犯罪率下降的话，那么可以说人们已经掌握了控制犯罪的有效方式。当下次犯罪率升高的时候，人们就可以用同样的方法进行应对。
于是这些理论似乎理所当然地迅速传播开来，从专家的嘴巴传到记者的耳朵，再传到大众的脑子里，在很短的时间里，它们就变成了人所共知的常识。
可问题是：事实并非如此。
在所有导致20世纪90年代犯罪率大规模下降的因素当中，还有一个非常重要的事件。事件发生在20多年前，主角是达拉斯州一个名叫诺玛？迈卡维（Nerman McCorvey）的年轻女士。
引言：所有事物背后的一面（2）
就像人们常说的那样，一个大洲上的蝴蝶扇动了一下翅膀，最终就会在另一个大洲引起一场飓风，诺玛？迈卡维也在无意间戏剧性地改变了整个事件的进程。她只是想进行一次人工流产手术。她是一个贫穷，没有受过教育，也没有任何专业技能的女孩子，整天酗酒，吸毒，虽然只有21岁，可她却已经生了两个孩子，并且都已交给别人领养。1970年，诺玛发现自己又怀孕了。而在当时的得克萨斯等几个州，堕胎是违法的。迈卡维的请求得到了一些权势人物的支持。他们推举她成为第一诉讼人，向政府提交申请，希望能够将堕胎合法化。被告是达拉斯市刑事法官，亨利？威德（Henry Wade）。这时案子已经转到了美国最高法院（the U。 S。 Supreme Court），迈卡维的名字也被改成了珍妮？罗伊（Jane Roe）。1973年1月22日，法庭宣判罗伊女士获胜，允许在全美实现堕胎合法化。当然，对于迈卡维（罗伊）女士来说，这种宣判已经毫无意义了。她已经生下了那个孩子，并且又把孩子交给了别人领养。（许多年以后，她宣布放弃拥护堕胎合法化，转而成为了一名支持生育的积极分子。）
那么，罗伊诉威德案（Roe v。 Wade，诺玛？迈卡维的化名，由于她的上诉，美国政府最终颁布了著名的罗伊？威德法案，该法案颁布于1973年，其内容为美国联邦法院赋予妇女堕胎权，此法案被视为过去100年中美国历史上最重要的两个判决之一。——译者注）是如何在整整一代人之后，导致有史以来最大的犯罪率下降呢？
从犯罪统计的角度来说，事实证明，并非所有的孩子生下来都是平等的。他们之间有着巨大的差距。数十年的研究表明，那些出生在不幸家庭环境中的孩子成为罪犯的可能性要远远大于那些出生在幸福家庭中的孩子。在罗伊诉威德案之后，成百上千万名女性都跑到医院实施堕胎手术，这些人大都是那些贫穷、未婚或者是未成年的女性，如果她们的孩子出生的话，他们成为罪犯的可能性要远远大于普通孩子。可正是由于罗伊诉威德案，这些孩子并没有出生。这样一个事实所产生的影响是极为深远的：许多年以后，就在那些未出生的孩子将要成为罪犯的时候，犯罪率开始急剧下滑。
真正导致美国犯罪率下降的并不是枪支控制，也不是强劲的经济增长率，更不是新的巡管政策。而是潜在的罪犯数量的急剧减少。
当那些犯罪率下降，专家们（也正是那些曾经一度认为犯罪无法遏制的人）开始向媒体大谈自己的理论时，他们当中有多少人会把堕胎合法化当成一条原因呢？
没有。
很多人都有过聘请房地产经纪人出售房屋的经历。
经纪人首先会收集所有的相关数据，拍几张照片，确定价格，写出一份吸引人的广告，积极地向客户展示房子，商议价格，并最终与客户达成交易。不错，经纪人要做大量的工作，可他们也会从中得到不错的分成。卖掉一所价值30万美元的房子之后，她一般会得到6％的提成，也就是1。8万美元。1。8万美元，你会说，这可不是个小数目啊。可你也会告诉自己，要是换成自己的话，你可能根本无法成功地卖掉这所房子。按照经纪人的说法，他们知道怎样“将房子的价值最大化”。所以他们从你这里赚到了钱。
不是吗？
房地产经纪人不同于犯罪学家，但他们确实是专家。他们比一般人或者房屋委托人更加了解房子的实际情况，房子的实际价值，房屋交易市场的状态，甚至是买家的心态。你需要依靠他才能获得这些信息。事实上，这也正是你雇用他的真正原因。
随着我们的社会分工变得越来越专业化，无数这样的专家已经成为我们这个社会系统当中不可或缺的人。医生、律师、承包商、股票经纪人、汽车修理工、抵押经纪人、金融理财师，他们都拥有巨大的信息优势。而且他们也在用这种优势来帮助自己的委托人得到他们想要的最好价格。
不是吗？
这种想法确实不错。可专家也是人，人都会受到动机的支配。因此，任何一位专家对待你的方式将取决于他的动机。有的时候，他的动机会对你有利。例如，一项对加利福尼亚汽车修理工的研究表明，他们常常会让那些有轻微故障的汽车通过检查，以此来减少小额修理账单的数量，因为这样可以为他们带来很多回头客。可另一方面，有些专家的动机也可能会对你不利。一项医学研究表明，在那些出生率下降的地区，医生实施剖腹产的概率要高于那些出生率上升的地区，这说明，当行业竞争比较严峻的时候，医生们往往会给病人实施更加昂贵的手术。怀疑“专家们可能会滥用职权”是一回事，可要证明这一点又是另外一回事。证明这种事情最好的方式就是去比较一下这些专家对待你的方式和对待他们自己有何不同。遗憾的是，外科医生从来不会给自己动手术，他的医疗档案也不会被公之于众；汽车修理工本人汽车的维修记录也是如此。
但房地产经纪人的档案却是可以被公开的。而且房地产经纪人也常常会出售自己的房产。一份综合了近期芝加哥郊区将近10万笔房屋交易记录的资料表明，在这些房屋当中，有超过3 000所是属于经纪人本人所有的。
在对这些资料展开研究之前，我们最好先提出一个问题：当房地产经纪人在销售自己的房屋时，他们的真实目的是什么？很简单：尽量卖出高价。可以想象，当你出售自己的房屋时，也抱有同样的目的。因此你的动机看起来好像跟经纪人的动机完全一致。毕竟，她需要根据房屋售价来领取佣金。
可事实上，佣金往